Raport z rynku nieruchomości - październik 2011

Największy spadek w ciągu minionych 8 miesięcy zanotował Sopot. We wrześniu m2 mieszkania oferowanego w tym nadmorskim kurorcie był aż o 585 zł tańszy niż w styczniu br.

Sporo, bo aż o 276 zł niższa jest obecnie średnia cena ofertowa mieszkania w sąsiadującej z Sopotem Gdyni, zaś tylko o 53 zł w Gdańsku. O ponad 200 zł staniał m2 mieszkania w Krakowie (263 zł), Bydgoszczy (235 zł), Poznaniu (232 zł), Warszawie (207 zł) i Łodzi (203 zł).

Najmniej w stosunku do stycznia spadły średnie ceny ofertowe w Gorzowie Wielkopolskim (11 zł), Olsztynie (26 zł) i Rzeszowie (42 zł).

Liczący ponad 180 000 mieszkańców Bytom - duży ośrodek przemysłowy w aglomeracji śląskiej - jest liderem wśród miast z najniższymi cenami mieszkań. Średnia stawka za m2 kształtuje się tam na poziomie 2466 zł, czyli o połowę mniej niż w Rzeszowie (4861 zł/m2) i prawie czterokrotnie mniej niż wynosi średnia stawka ofertowa w zamieszkiwanym przez ok. 38 000 mieszkańców Sopocie (9554 zł/m2).

To porównanie jest jaskrawym przykładem ogromnych dysproporcji cen mieszkań, z jakimi mamy do czynienia w Polsce. W wielu miastach, które w czasach minionego ustroju prężnie się rozwijały, dając zatrudnienie zarówno mieszkańcom, jak i przyjezdnym, obecnie zapanował marazm. Fabryki i zakłady poupadały, a znalezienie pracy graniczy z cudem. Tym, którzy ją mają często trudno jest związać koniec z końcem; problem stanowi regulowanie bieżących opłat za prąd, wodę, gaz, a co dopiero mówić o zakupie nowego czy większego mieszkania. Na sile przybiera też zgubny dla miast exodus mieszkańców - powszechne stają się wyjazdy "za chlebem" do większych ośrodków lub zagranicę. Młode pokolenie też upatruje szans na lepsze życie w większych miastach, do których wyjeżdża na studia, a po ich zakończeniu nie wraca w rodzinne strony.

Postępujące wyludnienie ogranicza popyt i prowadzi do spadków cen mieszkań. W ponad połowie badanych przez Oferty.net miast średnia stawka ofertowa na rynku wtórnym nie przekracza 4000 zł za m2, co z punktu widzenia Warszawy wydaje się być atrakcyjnie niską ceną. Oprócz przytoczonego na wstępie przykładu Bytomia, za mniej niż 3000 zł za m2, a więc o połowę taniej niż we Wrocławiu (6537 zł) czy choćby w Kołobrzegu (6044 zł), oferowane są mieszkania m.in. w Grudziądzu (2510 zł), Wałbrzychu (2579 zł) czy Przemyślu (2931 zł). W każdym z tych miast przed transformacją ustrojową można była znaleźć pracę za godziwa płacę. Teraz często się słyszy, że są to miasta emerytów, rencistów i samotnych żon, których mężowie wyjechali, by zarabiać na utrzymanie rodziny.

O ponad połowę tańsze niż w Warszawie (8826 zł) są mieszkania w Koszalinie (4024 zł), stolicy Górnego Śląska - Katowicach (4005 zł) czy Płocku (3807 zł).

Uwagę obserwatorów rynku zwracają wysokie ceny mieszkań w popularnych kurortach. Średnia stawka ofertowa w uzdrowiskowej Krynicy Górskiej (5200 zł) jest wyższa niż ceny w stolicach niektórych województw - Opolu (4288 zł), Szczecinie (4574 zł) czy Olsztynie (4634 zł). Właściciel mieszkania w Międzyzdrojach, sprzedając je za średnią cenę wynoszącą w tym kurorcie 8667 zł/m2, mógłby kupić ponad dwa razy większy lokal w Elblągu (3709 zł), Bydgoszczy (3926 zł) czy w Łodzi (4160 zł).

- Wbrew przekonaniom wielu osób najwyższą średnią ceną mieszkań w Polsce nie może się poszczycić Warszawa - mówi Marcin Drogomirecki z serwisu Oferty.net. Choć stolica jest największym w kraju rynkiem pracy i oferuje najlepsze zarobki, to jednak wyższe stawki są domeną najpopularniejszych kurortów. Za metr kwadratowy mieszkania w Zakopanem zbywcy oczekują średnio 9370 zł; w położonym w przeciwległym punkcie Polski Sopocie - 9554 zł.

Rekordzistką w "Mieszkaniowym rankingu cenowym Oferty.net" jest jednak położona na Półwyspie Helskim, pełna luksusowych apartamentów dzielnica Jastarni - Jurata. Średnia cena ofertowa mieszkania, a częściej nawet apartamentu, kształtuje się w niej na poziomie aż 16 422 zł/m2.

Śródmieście Warszawy, w którym swoje siedziby ma większość urzędów i instytucji państwowych, przedstawicielstwa dyplomatyczne, wiele central polskich i zagranicznych firm, i które stanowi centrum kulturalno-rozrywkowego życia stolicy, jest atrakcyjnym, pożądanym przez wielu miejscem do zamieszkania. Obecność biurowców stanowiących miejsce pracy, bliskość sklepów, kin, teatrów, restauracji oraz wygodny dostęp do usług, kuszą szczególnie ludzi dynamicznych, nastawionych na aktywne życie i karierę zawodową. Mimo korków, wielkomiejskiego zgiełku i braku miejsc do parkowania, centrum Warszawy niczym magnes przyciąga nowych mieszkańców. I do nich właśnie skierowana jest szeroka oferta sprzedaży mieszkań, których ceny są znacznie wyższe od tych, jakie obowiązują w innych dzielnicach stolicy.

Średnia stawka ofertowa za mieszkanie zlokalizowane w Śródmieściu wynosiła we wrześniu 11 104 zł/m2. Nieco ponad 35 proc. wszystkich ofert wystawionych jest w cenie w przedziale od 7000 do 10000 zł za m2. Ponad połowę śródmiejskich ofert stanowią mieszkania droższe - w cenie od 10000 do 15000 zł za m2. W niemal co dziesiątym oferowanym mieszkaniu metr kwadratowy wyceniany jest na kwotę od 15000 do 20000 zł.

2,4 proc. całkowitej podaży w Śródmieściu to luksusowe mieszkania i apartamenty, których cena za m2 przekracza 20000 zł. Tymczasem mieszkań (relatywnie) tanich - w cenie do 7000 zł za m2 - jest ponad 10 razy mniej. Taką stawkę ofertową - będącą równowartością dwóch przeciętnych miesięcznych wynagrodzeń (brutto) - ma zaledwie jedna na pięćset ofert.

Październikowy ranking kredytów hipotecznych Open Finance pokazał, że czas obniżek marż bankowych się już skończył. Wcześniej co kwartał średnia marża kredytu w złotych spadała o kilkanaście punktów bazowych, teraz zmiana wyniosła jedynie 2 p.b. (spadek do 1,28 p.p.). Po dobrym początku września, kiedy siedem banków obniżyło oprocentowanie kredytów hipotecznych, uatrakcyjnianie ofert zostało zatrzymane. Jeszcze gorzej wygląda sytuacja zainteresowanych zadłużeniem się w euro. Średnia marża wzrosła w ciągu trzech miesięcy z 2,18 do 2,21 p.p. O pożyczeniu we franku praktycznie nie ma już co marzyć.

Dodatkowym utrudnieniem dla klientów jest zbliżające się wielkimi krokami wejście w życie drugiej części znowelizowanej rekomendacji S, która ogranicza zdolność kredytową potencjalnych kredytobiorców. Komisja Nadzoru Finansowego chce, by banki licząc zdolność kredytową brały do obliczeń 25-letni okres spłaty kredytu. W porównaniu do 30-letniego kredytu obniży to zdolność o ok. 10 procent.

Od początku października bardzo powoli, ale systematycznie, rośnie LIBOR 3M, czyli stawka decydująca o oprocentowaniu kredytów we franku szwajcarskim. Miesiąc temu wynosił on niecałe 0,01 proc., teraz zaś jest to ponad 0,04 procent. Zmiana jest nieznaczna i nie odbija się na wysokości rat kredytów, szczególnie, że sporo banków uaktualnia stawki tylko jeśli zmiana wyniesie 0,1 p.p. lub więcej. Nadal więcej zależy od wahań kursu franka. O szczęściu mogą mówić ci, którzy kredyty spłacają w połowie miesiąca. W tym okresie w październiku kurs franka spadł nawet poniżej 3,45 zł. Dwa tygodnie wcześniej za szwajcarską walutę trzeba było płacić ponad 3,60 zł, a miesiąc temu gdy powstawał nasz raport kurs CHF/PLN wynosił 3,68. Wahania kursowe bardzo łatwo przenieść na zmianę wysokości raty. Jeśli kurs spadł np. o 2 proc. to, przy niezmienionym oprocentowaniu, rata kredytu zmieni się o dokładnie tyle samo.

Październik przyniósł też ulgę osobom zadłużonym w euro. Jeszcze 22 września br. jedno euro kosztowało 4,51 zł, ale od tego dnia rozpoczęły się spadki, które w połowie października doszły do 4,29 zł. Podobnie jak LIBOR odpowiedzialny za oprocentowanie kredytów we frankach, rośnie też EURIBOR, na podstawie którego banki ustalają oprocentowanie kredytów w złotych. Na szczęście tu także zmiany nie są drastyczne, w ciągu miesiąca wzrost wyniósł 4,5 p.b. O kilka punktów bazowych podskoczył też WIBOR decydujący o oprocentowaniu kredytów złotowych. Na razie nie ma się tym jednak co przejmować, bo wzrost jest zbyt mały, by wpłynął na wysokość rat.

Marcin Drogomirecki - część nieruchomościowa

Marcin Krasoń - część kredytowa