Rekordowa zdolność kredytowa

Małżeństwo z jednym dzieckiem, osiągające łączny dochód w kwocie 5 tys. zł netto może dziś liczyć średnio na 406,4 tys. zł kredytu w złotych i 337,5 tys. zł kredytu w euro (rodzina nie spłaca innych zobowiązań) - wynika z zestawienia Home Broker Doradcy Finansowi. W obu przypadkach są to rekordowe w tym roku poziomy. W stosunku do maja zdolność w złotych podniosła się o 3,4 proc. a w stosunku do stycznia o ponad 10 proc. W przypadku euro mamy wzrost odpowiednio o 1,3 proc. oraz o blisko 6 proc.

Wzrost zdolności kredytowej jest jednym z przejawów liberalizacji warunków udzielania kredytów mieszkaniowych. Inne to spadek marż kredytowych czy ograniczenie wymaganego wkładu własnego. Przeciętna marża dla kredytów w złotych wynosi obecnie 2 proc. (300 tys. zł, 25 proc. wkładu własnego, 30 lat), a w przypadku euro 2,7 proc. To poziomy wciąż dalekie od sytuacji sprzed kryzysu, ale jednocześnie znacznie niższe niż przed rokiem. Niemal każdy bank przyciąga dziś klientów promocją kredytu na zakup mieszkania, polegającą na obniżeniu marży czy braku prowizji.

Wciąż jednak utrzymują się duże rozbieżności w ofercie poszczególnych banków. W przypadku kredytów w złotych najmniej hojny w zestawieniu - Gospodarczy Bank Wielkopolski - udzieli rodzinie z naszego przykładu 230 tys. zł kredytu. Niewiele więcej, 260 tys. zł, pożyczy BPH. Tymczasem maksymalna deklarowana kwota to 529 tys. zł (Pekao). Różnica wynosi więc aż 299 tys. zł. Chcąc kupić mieszkanie za kredyt w najbardziej konserwatywnym banku można sobie pozwolić na przykład na kawalerkę w południowej części wrocławskich Krzyków. Mieszkanie ma 33 m kw. i zostało wybudowane w 2009 roku. Położone jest z dala od centrum, ale jak zapewnia deweloper z dobrą komunikacją - dojazd tramwajem zajmuje 10 min.

Za kwotę kredytu, oferowaną przez bank najbardziej liberalny, kredytobiorca we Wrocławiu jest w stanie kupić ponad 60-metrowe mieszkanie. Nowy lokal dwupokojowy w apartamentowcu na Starym Mieście oferuje widok na Odrę i wieżę starówki.

W przypadku euro maksymalna do uzyskania suma to 435 tys. zł (deklaruje ją Polbank), a najmniejsza 251,4 tys. zł (BZ WBK). W tym wypadku rozpiętość jest więc mniejsza i wynosi 183,6 tys. zł. Maksymalna kwota kredytu dla 3-os. rodziny o łącznych dochodach 5000 netto, kredyt na 30 lat, miasto 150 tys.

Jak te różnice oraz wzrost zdolności przekładają się na rynek mieszkaniowy? Wzrost kwoty możliwej do uzyskania powoduje wzrost dostępności mieszkań. Dodatkowo w większości miast cena ofertowa od początku roku spadła.

Duży udział w takiej zmianie mają deweloperzy, którzy oferują swoje nowe projekty w coraz przystępniejszych cenach, dyskontując ryzyko inwestycji podejmowane przez nabywców, na początkowym etapie zaawansowania projektu. Nawet jednak w Poznaniu, gdzie cena ofertowa wzrosła od stycznia, skala tej zwyżki jest mniejsza niż wzrost zdolności kredytowej. Należy jednak podkreślić, że spadek średniej ceny ofertowej nie przekłada się na zmiany cen transakcyjnych.

W ich przypadku badania pokazują bowiem stabilizację na podobnym poziomie od początku roku.

W przypadku kredytu w złotych można dziś przeciętnie kupić o 6,9 m kw. większe mieszkanie. Najmniejsza różnica jest w Poznaniu (4,7 m kw.), a największa w Szczecinie (9,8 m kw.). Kredyt w euro pozwala natomiast dziś na zakup mieszkania większego średnio o 3,8 m kw. Różnica ta jest najmniejsza w Poznaniu, gdzie kredyt w euro posłużyć może do zakupu mieszkania większego o przeciętnie 1,9 m kw. Mieszkańcy Szczecina posiłkując się finansowaniem we wspólnej walucie mogą natomiast pozwolić sobie aż na 5,4 m kw. więcej niż jeszcze na początku roku.

Katarzyna Siwek, Bartosz Turek