Rekordowy pesymizm na rynku nieruchomości

Znacznie gorzej jest w Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu. Krakowiacy i mieszkańcy Trójmiasta obawiają się nawet niewielkiej korekty cen.

Oczekiwania odnośnie zmian cen rodzimych nieruchomości w perspektywie 12 miesięcy są systematycznie rewidowane w dół. Wzrost o 0,9 proc. to najniższy poziom w 14-miesięcznej historii badania.

Dodatkowo względem stycznia znacznie spadł poziom optymizmu wśród doradców Home Broker.

W styczniowym badaniu Home Broker po raz pierwszy od sierpnia polepszyła się relacja optymistów do pesymistów, czyli oczekujących wzrostu i spadku cen mieszkań w największych miastach Polski.

Zrodziła ona jednak płonne nadzieje. W lutym o 5 pp. poszerzyło się bowiem grono pesymistów, których jest obecnie rekordowo wielu - 39 proc. badanych.

W tych warunkach środkowa prognoza zmian cen doradców Home Broker wciąż pozostaje jednak dodatnia. Prognozowany w perspektywie roku wzrost cen mieszkań w największych miastach na poziomie 0,9 proc., wpisuje się w trend stabilizacji cen panujący na rynku nieruchomości. W przeciągu ostatnich 12 miesięcy przeciętne M straciło bowiem na wartości mniej niż 0,5 proc. W tym samym czasie najwyższy ich poziom przypadł na maj, kiedy to względem lutego 2010 obserwować można było wzrost na poziomie blisko 2 proc. Okres stabilnych cen jest doskonałym momentem na zamianę mieszkania. Nie należy bowiem obawiać się znacznych zmian poziomu wartości lokali pomiędzy spieniężeniem posiadanego i zapłatą za nowe M.

W sferze zmian cen trzeba także pamiętać o inflacji, która nominalny wzrost może przekuć w realny spadek. Centralna projekcja inflacji, opublikowana przez Narodowy Bank Polski w październiku, wskazuje bowiem, że najprawdopodobniej na początku 2012 roku inflacja osiągnie poziom blisko 3 proc. Oznaczałoby to realny spadek cen mieszkań o około 2 proc. Taka zmiana, w powiązaniu ze wzrostem wynagrodzeń, może skromnie poprawić dostępność mieszkań dla przeciętnego nabywcy.

Pesymiści coraz częściej podnoszą jednak kwestię rekordowej podaży mieszkań oferowanych przez deweloperów. W zeszłym roku zaczęli oni budowę o połowę większej liczby mieszkań niż rok wcześniej.

Oznacza to presję na spadek cen oraz sytuację, w której przeciętny nabywca ma bardzo szeroki wybór na rynku. - Na rynku pierwotnym tradycyjnie brakuje jednak małych mieszkań, co powoduje że w tym segmencie trudno spodziewać się przecen - zwraca uwagę Michał Kamiński, doradca Home Broker z Warszawy.

Od ponad roku banki mocno poluzowywały swoje polityki kredytowe. Trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto mogłaby w lutym pożyczyć na 30 lat średnio 420 tys. zł czyli 42 tys. zł więcej niż rok wcześniej. W najbliższych miesiącach trudno jednak spodziewać się w tym zakresie poprawy.

- Czekają nas kolejne podwyżki stóp procentowych, co trudno będzie bankom rekompensować obniżką marż kredytowych. Wzrost oprocentowania kredytów wywiera natomiast presję na spadek zdolności kredytowej - tłumaczy Paweł Chaberski, doradca Home Broker z Wrocławia. Jaki jest wpływ zmian stóp procentowych na raty kredytowe? Przyjmując, że kredyt na 300 tys. zł został zaciągnięty w rodzimej walucie na 30 lat, to miesięczna rata przy oprocentowaniu na poziomie 5,5 proc. wynosiłaby 1703 zł. W wyniku wzrostu oprocentowania o 0,25 pp. miesięczna rata wzrosłaby o 48 zł.

Na zadłużanie Polaków wpływają też rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego. Ta oznaczona literą "T" ograniczyła już wysokość rat kredytowych do 50 proc. dochodów netto dla osób zarabiających poniżej średniej krajowej i 65 proc. dochodów dla pozostałych. Jej wpływ na rynek nie był jednak tak mocny jak przewidywano.

Wiele banków już w wyniku kryzysu dostosowało bowiem swoje polityki kredytowe i nie udzielało kredytów hipotecznych na bardziej liberalnych zasadach. Od 2012 roku wejdzie także w życie część zmian nowelizacji rekomendacji "S".

Mają one zracjonalizować udzielanie kredytów w walutach zagranicznych, co jednak zgodnie z badaniami Home Broker dotknie jedynie zarabiających więcej niż średnia krajowa. Zgodnie z rekomendacją "S" raty wszystkich kredytów, spłacanych przez danego kredytobiorcę, nie będą mogły przekroczyć 42 proc. jego dochodów netto. Ponadto niezależnie od terminu, na który kredyt zostanie udzielony, banki będą musiały obliczać zdolność kredytową tak, jakby był on zaciągnięty na 25 lat.

Wciąż oczekiwane są także decyzje w sprawie ograniczenia programu "Rodzina na Swoim", który odpowiada obecnie za kilkanaście procent rynku kredytów hipotecznych. Rząd planuje: obniżyć limity cen kwalifikujące do dofinansowania, ograniczyć grono beneficjentów do osób w wieku maksymalnie 35 lat i co najważniejsze wyłączyć z programu rynek wtórny.

Kilku, a nawet kilkunastoprocentowy spadek popytu na rodzimym rynku mieszkaniowym nie powinien bowiem generować znacznej przeceny. Wystarczy przytoczyć przykład kryzysu, w wyniku którego zawierano kilkukrotnie mniej transakcji, a przecena sięgnęła w największych miastach maksymalnie 10 - 15 proc.

Ponadto warto zauważyć, że limity cen kwalifikujące do rządowego wsparcia są obecnie wyższe od średnich cen transakcyjnych. Gdyby "Rodzina na Swoim" miała decydujący wpływ na rynek mogłoby to spowodować wzrost cen transakcyjnych nawet o ponad 2 tys. zł za m kw. w Bydgoszczy, Łodzi czy Olsztynie.

O tyle bowiem wyższe są limity cen w programie od średnich cen transakcyjnych. Bez wątpienia jednak rządowe wsparcie generuje pewną presję na utrzymanie, a nawet wzrost cen - szczególnie na mniej płynnych rynkach.

- Z taką sytuacją mamy do czynienia w Kielcach. Ceny bywają tu czasami nawet o 10 proc. wyższe niż rzeczywista wartość mieszkania - mówi Tomasz Balewicz, doradca Home Broker z Kielc.

Optymiści zbijają argumenty pesymistów najczęściej jednym - znacznym wzrostem popytu na mieszkania. Zgodnie z badaniami Home Broker, ostatni kwartał charakteryzował się o połowę większą liczbą osób zainteresowanych zakupem mieszkania niż pierwsze trzy miesiące zeszłego roku.

Wzrost ten jest więc współmierny do zmian podaży, co skutkuje stabilnymi cenami na rynku. Aby możliwa była kontynuacja takiego trendu niezbędne będą korzystne wskaźniki rozwoju gospodarczego i pozytywne przewidywania odnośnie długoterminowej stabilności finansowej wśród Polaków.

Wyniki prognoz dla poszczególnych miast są mocno zróżnicowane. Najbardziej optymistyczni byli doradcy w Katowicach, spodziewając się wzrostu cen na poziomie 3,9 proc. Nawet po uwzględnieniu inflacji oznaczałoby to realny wzrost poziomu cen. Powód? Jeden z najwyższych poziomów wynagrodzenia w porównaniu do cen nieruchomości. Za miesięczny dochód katowiczanin może kupić 0,7 m kw. mieszkania, podczas gdy średnia dla miast wojewódzkich wynosi 0,45 m kw.

Znacznie pogorszyły się natomiast nastroje w Krakowie i Trójmieście, gdzie doradcy spodziewają się niewielkich spadków cen w perspektywie najbliższych 12 miesięcy.

Bartosz Turek

Analityk Rynku Nieruchomości