Rosnąca podaż mieszkań po I kwartale 2015

Według danych WGN, w okresie styczeń - kwiecień 2015r. przeprowadzono o 16 proc, więcej transakcji mieszkaniowych niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. W rezultacie stosunek podaży do popytu wynosi obecnie 9 :1, podczas gdy w kwietniu 2014 było to 12 :1.

Stabilne ceny ofertowe utrzymują przede wszystkim mieszkania z segmentu cieszącego się od lat największym zainteresowaniem kupujących, tzn. 1-, 2- i małe 3-pokojowe, w dobrym standardzie i w tzw. dobrych lokalizacjach, chociaż i tu przy finalizowaniu transakcji możliwe są kilkuprocentowe upusty negocjacyjnych. Podobnie jak w poprzednim okresie, mieszkania z tej grupy nabywane są chętnie jako inwestycja, do późniejszego wynajmu.

Analizując zachowanie cen ofertowych mieszkań z rynku wtórnego w dłuższym okresie, tj. na przestrzeni roku, zauważa się jednak tendencję nieznacznego ich obniżania. Dotyczy to przede wszystkim mieszkań o dużych powierzchniach powyżej 60 - 65 mkw., lub zlokalizowanych w osiedlach oddalonych od centrum, albo o niższym standardzie.

W zależności od miasta spadki cen ofertowych na przestrzeni roku mieszczą się w przedziale 0,5 - 4,0 proc. (wg danych WGN). Największe odnotowano we Wrocławiu, Gdyni i Krakowie, mniejsze w Warszawie, Poznaniu i Łodzi.

Na rynku pierwotnym nieznaczne obniżki cen objęły przede wszystkim mieszkania w inwestycjach zakończonych, utrzymujące się w sprzedaży od dłuższego czasu. W ofercie deweloperów znajduje się znaczna nadwyżka gotowych mieszkań. Według danych Reas, w ciągu ostatnich czterech kwartałów do sprzedaży wprowadzono ponad 49,4 tys. lokali. Pomimo to rozpoczynane są kolejne nowe inwestycje. Dane GUS pokazują, że w I kwartale 2015 roku rozpoczęto budowę około 16,4 tys. mieszkań, tj. o 7,8 proc. więcej niż przed rokiem, a uzyskano pozwolenia na budowę ponad 20,2 tys., co oznacza wzrost o 13,3 proc. rok do roku.

Aktywny popyt jest wspierany korzystną dla kupujących sytuacją na rynku kredytów hipotecznych. Utrzymujący się bardzo niski poziom stóp procentowych NBP (główna stopa referencyjna 1,5 proc.) pozwala na niskie oprocentowanie kredytów. W kwietniu 2015 r., przy wkładzie własnym w wysokości 25 proc., można było uzyskać kredyt z oprocentowaniem od 2,5 proc. do 4,35 proc. i marżą bankową od 0,85 proc. do 2,40 proc. Przy niższym, 10 proc. wkładzie własnym banki oferowały oprocentowanie kredytów od 3,25 proc. do 4,5 proc. i marże od 1,59 proc. do 2,47 proc. W porównaniu z marcem 2014r., widać spadek dolnej granicy wysokości marży, która wówczas wynosiła 1,72 proc.

Duża podaż mieszkań zarówno używanych, jak i nowych, oraz niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych sprzyjają decyzjom o polepszaniu standardu zamieszkiwania. Dotyczy to głównie młodych, aktywnych zawodowo rodzin, które, wykorzystując obecną sytuację na rynku, przeprowadzają się ze swoich pierwszych, małych mieszkań do bardziej komfortowych, o większych powierzchniach, zapewniając sobie lepsze warunki do rozwoju.

Odwrotną tendencję można zaobserwować w przypadku ludzi starszych, którzy coraz częściej pozbywają się swoich dużych mieszkań na rzecz mniejszych, kawalerek lub 2-pokojowych, z miejskim ogrzewaniem, z niewysokim czynszem, zlokalizowanych na parterach budynków lub w budynkach z windą. Alternatywnym rozwiązaniem bywa też przeprowadzka z dużego miasta do mniejszego, położonego w niedalekiej odległości, aby zachować kontakty z rodziną. Niejednokrotnie można tam nabyć wygodne mieszkanie w cenie nawet do 50 proc. niższej, bieżące koszty utrzymania są także niższe, a życie toczy się spokojniejszym nurtem. Nadwyżka ze sprzedaży dużego mieszkania bywa natomiast zabezpieczeniem na kolejne lata.

Wzrasta zainteresowanie mieszkaniami w standardzie apartamentowym, chociaż w większości dużych miast oferta takich lokali, które spełniałyby oczekiwania przyszłych mieszkańców zamierzających kupić je na własne potrzeby, jest wciąż mocno ograniczona. Chodzi tu o nieduże zespoły apartamentów w strzeżonych mini osiedlach, w otoczeniu zieleni i terenów rekreacyjnych, z dala od zgiełku centów miast. Takich warunków bowiem nie zapewniają apartamentowe wieże, gdzie pomimo wszechobecnego luksusu i prestiżu, nie można jednak relaksować się na własnym zielonym tarasie lub choćby otworzyć okna, bo ograniczają to przepisy budowlane restrykcyjne dla budynków bardzo wysokich. Lokale takie nabywane są natomiast w zdecydowanej większości jako inwestycja pod wynajem.

Rosnący popyt na luksusowe mieszkania o dużych powierzchniach już w ubiegłym roku zachęcił deweloperów, przede wszystkim o silnej pozycji rynkowej, do nowych inwestycji w tym segmencie. Sprzedaż mieszkań rozpoczyna się już na etapie uzyskania pozwolenia na budowę i, jak wynika z opinii deweloperów, chętnych nie brakuje, pod warunkiem, że inwestycja jest trafnie przygotowana. Ceny są przeciętnie wyższe o 30 - 50 proc. od standardu popularnego.

Prognozując zachowanie rynku mieszkaniowego na najbliższe półrocze, można spodziewać się, że sytuacja nie ulegnie zmianie. Przemawiają za tym deklaracje RPP utrzymania w dłuższym okresie niskiego poziomu stóp procentowych, a także stabilna sytuacja w gospodarce. Stanowi to zachętę do zaciągania kredytów, a więc nie ma raczej obawy o spadek popytu. Jednocześnie kolejne inwestycje deweloperskie zwiększają podaż, co powinno zablokować podwyżki cen mieszkań.

Małgorzata Battek, WGN Nieruchomości