Rośnie presja na prywatny najem. Duże miasta przyciągają nowych graczy

W trzecim kwartale zostanie przekroczona bariera 20 tys. mieszkań w PRS czyli najmie instytucjonalnym oferowanym przez fundusze lub inne instytucje, które inwestują w budowę lub w zakup całych budynków mieszkalnych przeznaczonych na wynajem. W Polsce na tym rynku oprócz PFR Nieruchomości operują głównie zagraniczne fundusze.

- Na liczniku widnieje 19938 lokali PRS (bez społecznej odnogi PFR Nieruchomości, czyli wliczając tylko jego rynkową część). Tempo rozwoju tego rynku jest coraz szybsze, a rok 2024 będzie rekordowy z ok. 7 tys. oddanych mieszkań. Rok wcześniej było to 5,5 tys., a dwa lata wcześniej 4 tys. Jednak jeśli to porównamy do całego rynku najmu to jest to raptem 2-4 proc. nowej podaży, choć skoncentrowanej w dużych miastach. Tempo to najpewniej spowolni w następnym roku, bo deweloperom bardziej opłaca się sprzedawać mieszkania "Kowalskim", a sentyment i koszty finansowania nie sprzyjają nowym transakcjom - mówi Interii Jan Dziekoński, analityk rynku mieszkaniowego, założyciel portalu FLTR.

Zapytaliśmy także PFR Nieruchomości o prognozy dla rynku najmu instytucjonalnego w Polsce.

- Z naszych analiz wynika, że rynek najmu instytucjonalnego osiągnie poziom 50 tysięcy oferowanych mieszkań w ciągu najbliższych pięciu lat, czyli do końca 2029 roku. Jeżeli chodzi o listę lokalizacji, w których ten zasób będzie rósł najszybciej, to tu nie ma zaskoczeń i na pierwszym miejscu jest Warszawa, w której liczba mieszkań w formule PRS urośnie 2,5 krotnie i osiągnie wynik 18 tysięcy lokali. Wśród lokalizacji, które będą wiodły prym znajdą się też Kraków i Wrocław. Dynamika rozwoju tego rynku jest pochodną kilku czynników: poziomu stóp procentowych, otoczenia regulacyjnego, dostępności atrakcyjnych terenów inwestycyjnych - mówi Interii Grzegorz Tomaszewski, prezes zarządu PFR Nieruchomości.

Jak zaznacza, polski rynek najmu jest - i jeszcze długo będzie - zdominowany przez prywatnych właścicieli mieszkań. Dlatego obecni w Polsce inwestorzy muszą dbać o jakość świadczonej usługi, nie tylko w zakresie standardu oferowanych mieszkań, ale także szeroko pojętego serwisu. - Dziś dużym wyzwaniem jest z jednej strony zapewnienie bezpieczeństwa i przewidywalności warunków najmu, a drugiej elastyczności tej usługi. Tego oczekują dziś najemcy - dodaje Tomaszewski. 

Obecnie, choć mieszkań w tzw. PRS przybywa, to nadal udział w cały rynku jest niewielki, bo najem jest zdominowany przez mieszkania należące do osób prywatnych (szacowany na 1,2 -1,3 mln mieszkań, a jest ich coraz więcej, bo spora grupa zamożnych osób w ostatnich latach kupowała mieszkania w celach inwestycyjnych pod wynajem. Część z nich ma wysoki standard. Z najnowszych danych Otodom wynika, że w ostatnim dniu sierpnia zanotowano 22,2 tys. ofert mieszkań na wynajem czyli o 1 proc. mniej niż w lipcu. W ubiegłym roku w tym czasie stan ogłoszeń był niemal taki sam. Dodano też podobną liczbę ogłoszeń, czyli 18,3 tys. Jest to 6 proc. więcej niż w poprzednim miesiącu.

Czy w tej sytuacji będzie zapotrzebowanie na mieszkania typu PRS?

- W dużych miastach miejsce się znajdzie na dobre projekty, mimo że przybywa oferty mieszkań na wynajem i widać wahania sezonowe, to jednak sytuacja podażowo popytowa jest dość wyrównana. Długoterminowo najem będzie się popularyzował, na co wpłyną też migracje. Rynek będzie potrzebować także mieszkań w nieco podwyższonym segmencie, który oferuje PRS. To nie są mieszkania tanie, ale to dobry produkt za nieco wyższą cenę - mówi Jan Dziekoński.

Plany na kolejne lokalizacje ma PFR Nieruchomości, a dodatkowym impulsem byłyby REIT, choć mieliśmy już przymiarki do wprowadzenia tego instrumentu, a teraz zapowiedziano kolejne podejście.

- Jako spółka zarządzająca aktywami dwóch funduszy inwestujących w nieruchomości z mieszkaniami na wynajem planujemy dalszy rozwój zwłaszcza na rynkach, na których jest największe zapotrzebowanie na najem instytucjonalny. Jednak, nadal chcemy przecierać szlaki w lokalizacjach, w których inni inwestorzy jeszcze nie są obecni. Będziemy właścicielem pierwszego osiedla PRS w Lublinie czy w Szczecinie. Obecnie nasze inwestycje są finansowane ze środków funduszy, ale jesteśmy zainteresowani pozyskiwaniem innych źródeł finansowania, dlatego z uwagą śledzimy prace nad polskimi REIT-ami, które mogą być pozytywnym impulsem dla dalszego rozwoju polskiego PRS -  mówi Grzegorz Tomaszewski.

Monika Krześniak-Sajewicz