REIT-y mają poprawić sytuację mieszkaniową. To kolejne podejście do wprowadzenia ustawy

Informację o tym, że wiceminister rozwoju Jacek Tomczak przedstawił wstępne założenia przepisów o spółkach inwestujących w najem nieruchomości na wzór zagranicznych REIT-ów - podało biuro prasowe resortu na platformie X (dawniej Twitter). To wskazuje, że prowadzącym projekt jest resort rozwoju, choć gdy pytaliśmy o to w połowie lutego, wskazywano że to domena Ministerstwa Finansów.

Niezależnie od tego, kto będzie w rządzie prowadził ten projekt, jest od dawna wskazywany jako jeden z brakujących elementów rynku i mógłby poprawić sytuację także na rynku mieszkaniowym. Jest to kolejne podejście do wprowadzenia tego instrumentu.

- Ustawa jest potrzebna i w zasadzie wszystkie środowiska eksperckie popierają uruchomienie spółek typu REIT, inwestujących w najem nieruchomości. Dyskusje i przymiarki ciągną się już wiele lat, więc może tym razem się uda. Mamy w tej chwili jeden z najlepszych momentów, bo potrzebny jest długofalowy impuls do zwiększenia podaży. Oczywiście diabeł tkwi w szczegółach i to duże wyzwanie, bo tę ustawę trzeba bardzo dobrze dopracować, a wcześniej porządnie skonsultować z różnymi uczestnikami, grupami interesów, nadzorcami, BGK, KNF, agencjami ratingowymi, by funkcjonowała z korzyścią dla społeczeństwa i rynku nieruchomości. 

Jeśli będzie dobrze skonstruowana, poprawi sytuację na rynku nieruchomości, w tym na rynku mieszkaniowym, na którym teraz buduje się zdecydowanie mniej niż w ubiegłych latach - mówi prof. Adam Czerniak, kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej SGH

REIT-y to są specjalne spółki udziałowe zajmujące się wyłącznie inwestycjami w nieruchomości - mieszkaniowe lub komercyjne. Dochody ze swoich inwestycji wypłacają udziałowcom pod postacią regularnej dywidendy. Poprzednie podejścia do ich wprowadzenia w Polsce zakończyły się fiaskiem mimo, że funkcjonują na zagranicznych rynkach.

Według prezentacji, w polskiej wersji takie spółki mają się nazywać SINN-y, czyli Spółki inwestujące w najem nieruchomości. Z informacji po prezentacji w Ministerstwie Rozwoju wynika, że będą one obejmować inwestycje komercyjne oraz mieszkaniowe takiej jak biura, centra handlowe, budynki mieszkalne, lokale mieszkalne, domy opieki społecznej, internaty czy akademiki.

- Założenia polskiej wersji REIT idą w dobrym kierunku, bazują na tego typu instrumentach funkcjonujących w innych krajach. Podstawowe założenia nie wydają się kontrowersyjne, bo obejmą nie tylko inwestycje w mieszkania, ale także nieruchomości komercyjne, dzięki temu nie nastąpi efekt kumulacji kapitału w jednym miejscu rynku, tylko będzie on lokowany w różnych segmentach, w tym w nieruchomościach komercyjnych. Ważne, żeby od początku, pierwsze uruchamiane REIT-y były dobrze skonstruowane, transparentne, bo jeśli odniosą sukces, mogą przetrzeć szlaki do upowszechnienia się tego typu inwestycji - komentuje Jan Dziekoński, analityk rynku mieszkaniowego, założyciel FLTR.

Dlaczego akurat spółki typu REIT mogą poprawić sytuację, także na rynku mieszkaniowym?

- Dzięki takim spółkom udałoby się zaktywizować krajowe oszczędności zarówno prywatnych osób jak i firm i w efekcie więcej pieniędzy trafiłoby na rynek nieruchomości, co doprowadzi do zwiększenia skali budownictwa na rynku mieszkaniowym i to w sposób efektywny, bo teraz prywatne oszczędności płyną na rynek mieszkaniowy poprzez ich zakup bezpośrednio z rynku pierwotnego czy wtórnego. Natomiast stworzenie specjalistycznych spółek inwestujących w mieszkania umożliwi kontraktowanie budowy całych budynków, co znacząco wpłynie na zwiększenie podaży po stronie deweloperskiej - mówi Interii Adam Czerniak.

Dlaczego? - Ponieważ tego typu kontraktowanie z dużym wyprzedzeniem, wpływa pozytywnie na płynność deweloperów, a to pozwala na zwiększenie liczby inwestycji w tym samym czasie, bo mają oni zapewniony popyt i finansowanie, co wpłynie także na ograniczenie wzrostu cen i na wahania na rynku mieszkaniowym związane ze zmianą stóp procentowych. Przy czym, na rynku mieszkaniowym takie spółki będą mogły inwestować tylko w nieruchomości na wynajem, co ogranicza możliwości spekulacji na gruntach czy mieszkaniach. Po zamknięciu programu “kredyt 2 proc." popyt spadł, liczba nowych inwestycji jest niska, więc to dobry moment, żeby wejść z długofalowym popytem, a nie z krótkotrwałymi “strzałami popytowymi" jak czasowe dopłaty do kredytów - wyjaśnia ekspert SGH.

Chodzi o to, że spółki typu REIT dają stałe zapotrzebowanie na budownictwo mieszkaniowe, bo działają nawet acyklicznie, czyli skala zakupów może nawet rosnąć, gdy rynek wpada w spowolnienie i dzięki temu podaż nie musi być ograniczana w dołkach rynkowych. To w praktyce oznacza, że przykładowo gdyby już wcześniej działały REIT-y, nie trzeba byłoby wprowadzać programów stymulujących popyt takich jak "kredyt 2 proc.", by uchronić branżę deweloperską przed recesją. 

Na razie przedstawione zostały tylko główne założenia, więc dopiero projekt pokaże bardziej szczegółowe zasady, ale już pewne spostrzeżenia. Część z nich rozwiewa obawy o to, czy te spółki nie będą wykupywać mieszkań.

- Wyżej postawiona jest poprzeczka wymaganego wkładu własnego (proponowany kapitał zakładowy to 100 mln zł -red.), w porównaniu do poprzednich projektów, jakie pojawiały się we wcześniejszych latach. Jednak moim zdaniem to dobrze, bo wymusza przez to inwestowanie w określone aktywa. Taka spółka nie będzie kupować pojedynczych mieszkań, bo przy tej konstrukcji byłoby to nieracjonalne i nieopłacalne. Właśnie wysoki wymóg kapitału wskazuje na to, że będą kontraktowane całe budynki i komercyjne - mówi Jan Dziekoński.

Wyjaśnia, że w tych warunkach nie będzie to niosło zagrożenia dla zwykłych Kowalskich, bo zasadniczo, jak ktoś wykłada tak wysoki kapitał, to nie po to, żeby rozpraszać go na pojedyncze lokale.

- W przypadku sektora mieszkaniowego w praktyce będzie oznaczało budowanie nowych aktywów czy platform PRS, czyli raczej będzie to tworzenie nowej podaży, a nie wykupywanie mieszkań zwykłemu Kowalskiemu. Z jego punktu widzenia będzie to korzystne, bo rośnie prawdopodobieństwo, że część zamożnych osób, którzy dziś kupują mieszkania inwestycyjnie zamiast tego zainwestuje w REIT, zmniejszając tym samym popyt na pojedyncze lokale - tłumaczy.

Jednocześnie zaznacza, że w zaprezentowanych założeniach brakuje wymogu reinwestowania wpływów ze sprzedaży. W innych, zagranicznych systemach REIT jest często tak, że np. po sprzedaży aktywów nadwyżka zysku albo część kwoty uzyskanej ze sprzedaży musi być reinwestowana w nowe aktywa, żeby utrzymać status REIT. Dzięki temu nie będzie to jednorazowa inwestycja, ale długoterminowa. - Takiego warunku się nie dopatrzyłem w założeniach przedstawionych przez resort rozwoju, więc pozostaje otwarta kwestia, czy znajdzie się w projekcie - podsumowuje.

Monika Krześniak-Sajewicz