Inwestowanie w mieszkania coraz mniej opłacalne. „Spadek rentowności może zahamować zapędy inwestorskie”

Zmiana na rynku najmu postępuje. Teraz to nie "rentierzy" dyktują warunki, bo jak pokazują kolejne dane podaż rośnie i jest w czym wybierać, a częste są przypadki o poszukiwaniu chętnych.

W pierwszym kwartale 2024 r. nadal rosła liczba mieszkań oferowanych na wynajem. Było to m.in. efektem oddawania do użytku mieszkań kupionych w okresie boomu w latach 2020-2023, gdy wielu inwestorów decydowało się na zakupy mieszkania na wynajem. Poziom średnich, transakcyjnych stawek najmu mkw. mieszkań (nie uwzględniając opłat eksploatacyjnych i opłat za media) zmalał (kw./kw.) we wszystkich grupach miast, co zmniejszyło opłacalność najmu w dużych ośrodkach - podaje NBP w ostatnim raporcie.

I pokazuje jak wygląda obecna rentowność takiego "biznesu". Oczywiście duża różnica będzie między zakupem za gotówkę, a częściowym posiłkowaniem się kredytem.

- Zwrot z kapitału własnego (ROE) z inwestycji w mieszkanie na wynajem, kupione za gotówkę, nieznacznie zmniejszył się pozostając dodatni, natomiast przy przyjętej dźwigni finansowej 50 proc. i wyższej (80 proc.) nadal był ujemny. Inwestycja w mieszkania na wynajem (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych, kosztów remontów oraz ewentualnych zmian wartości mieszkania) dokonana za gotówkę nadal była konkurencyjna na tle oprocentowania lokat bankowych. Opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem względem inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe jest ujemna - wyliczył NBP.

Co będzie dalej i czy mieszkania kupione inwestycyjnie pod wynajem w sytuacji zwiększonej podaży trafią do sprzedaży, bo nie będzie to już pewny dochód? To zależy kiedy były kupione i czy z udziałem kredytu czy bez.

- Spadek relatywnej rentowności nowych zakupów mieszkań na wynajem w stosunku do lokat i obligacji powinien zahamować zapędy inwestorskie. W takim otoczeniu pęd do kupna mieszkania na wynajem jest słabszy, bo inwestorzy mogą bez stresu wstrzymywać decyzje o ewentualnym zakupie nie tracąc zysków - czekając na ewentualne okazje rynkowe. Obecnie jest to zwłaszcza argument do wstrzymania się, skoro zarówno ceny mieszkań wpadły w stagnację, jak i przyszła sytuacja na rynku najmu nie jest w pełni różowa. Nie sądzę natomiast, że weterani inwestowania nagle zaczną sprzedawać swoje mieszkania - ocenia Jan Dziekoński, analityk rynku założyciel portalu FLTR.

Podobne wnioski z obecnej sytuacji wysnuwa Jarosław Sadowski.

- Rozważając sytuację na rynku najmu warto zacząć od tego, że rentowność dla nowych inwestycji w mieszkania na wynajem i tych dokonanych kilka lat temu są zupełnie inne. Rentowność dla nowych inwestycji spada ze względu na spadki stawek najmu i wciąż rosnące ceny mieszkań. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w czerwcu średnia rentowność netto, czyli po uwzględnieniu wszystkich kosztów, wynosi 4,66 proc. Jest to odpowiednik lokaty bankowej z oprocentowaniem 5,75 proc. Wyższe oprocentowanie można uzyskać choćby na 3-letniej obligacji skarbowej. Z kolei rentowność tych, którzy zainwestowali kilka lat temu jest zdecydowanie wyższa i nierzadko wynosi kilkanaście procent. Wynika to z tego, że cena zakupu była dużo niższa niż obecnie - mówi analityk Expandera.

Jak zaznacza, należy też pamiętać, że tego typu inwestycje są podejmowane z myślą o podwójnym zysku - z wynajmu oraz z wzrostu wartości nieruchomości. Tylko w ostatnich 12 miesiącach przeciętne ceny mieszkań w Warszawie i Krakowie wzrosły aż o 33 proc.

Jednak jak niedawno pisała Interia, w ostatnim czasie ceny się ustabilizowały, a na wielu ofertach pokazały się obniżki.

- Sam spadek rentowność wynajmu niekoniecznie musi więc doprowadzić do wyprzedaży takich mieszkań. Gdyby jednak rentowność dalej spadała, a jednocześnie posiadacze takich mieszkań przestali wierzyć w dalszy wzrost cen nieruchomości, to wtedy prawdopodobnie zobaczylibyśmy wyprzedaż takich mieszkań - mówi Sadowski.

NBP w swojej analizie podaje też, że profesjonalny rynek najmu w kolejnych latach powinien się dalej rozwijać ze względu na wciąż mały udział czysto rynkowych mieszkań na wynajem.

Monika Krześniak-Sajewicz