Rynek hipoteczny potrzebuje rozwiązań długoterminowych. „Rynek deweloperski jest zdestabilizowany”

- Po uruchomieniu "kredytu 2 proc." popyt przekroczył oczekiwania, a podaż jest niska. (...)  Rynek deweloperski jest zdestabilizowany. "Kredyt 2 proc." to fundamentalnie bardzo dobry program, a niestabilność popytu i podaży zostanie opanowana - powiedział Marcin Gadomski podczas debaty na temat kredytów hipotecznych w Krynicy.

Według danych Biura Informacji Kredytowej, w lipcu tego roku, po wprowadzeniu "kredytu 2 proc.", wnioski złożyło 43 tys. chętnych. W porównaniu do czerwca to więcej o ponad 97 proc. Według BIK, wnioski o "kredyt 2 proc." mogą stanowić 60 proc. całego popytu. Równocześnie po zapowiedzianych pod koniec ubiegłego roku planach wprowadzenia kredytu z dopłatą do odsetek z pieniędzy publicznych, ceny mieszkań na rynkach pierwotnym i wtórnym szybko rosną.

Bankowcy zaznaczają, że popyt może być mniejszy niż wynika z danych BIK, bo część wniosków składanych jest przez pośredników kredytowych. Ci musza przedstawić kredytobiorcy trzy oferty, a zatem wysyłają zapytania do trzech banków, przez co ich liczba się potraja. Tymczasem po wzroście stóp procentowych na jesieni 2021 roku i wprowadzeniu nowych regulacji dotyczących obliczania zdolności kredytowej, popyt w 2022 roku całkowicie się załamał. A widząc to, deweloperzy zwinęli front robót i nie zgłaszali wniosków o nowe pozwolenia na budowę. Co się w wyniku tego stało?

- Na przykład w Krakowie jest ok. 5 tys. mieszkań na rynku pierwotnym i wszystkie dane wskazują, że w każdym miesiącu więcej mieszkań się sprzedaje niż wchodzi na rynek - powiedział podczas debaty Bartłomiej Marona, profesor Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie.

Rafał Litwińczuk, wiceprezes Alior Banku na podstawie danych o rosnącej liczbie pozwoleń na budowę szacuje, że podaż mieszkań kiedyś doszlusuje do popytu. Stanie się to jednak nie wcześniej niż za kilka kwartałów.

- Na więcej ofert można liczyć za półtora roku, dwa lata - powiedział.

Zdaniem bankowców, choć "kredyt 2 proc." jest dobrym rozwiązaniem wspierającym popyt, konieczne są także rozwiązania wspierające podaż, gdyż grupa ludzi, których stać na kredyt będzie zawsze ograniczona.

- "Kredyt na 2 proc." to typowy program o charakterze popytowym. (...) Instrumenty propopytowe i propodażowe nie muszą być w sprzeczności - mówił Bartłomiej Marona.  - Polityka mieszkaniowa powinna dotyczyć innych grup obywateli. Jest grupa, do której powinny być skierowane programy komunalne i socjalne, i kilkadziesiąt procent obywateli, którzy są za bogaci by uzyskać mieszkanie od miasta, ale nie są w stanie wynająć kawalerki za 3 tys. zł - dodał.

- Działania propodażowe powinny być szerokie i powodować, że dostępność mieszkań będzie duża - powiedział Marcin Gadomski. Zwrócił też uwagę na zróżnicowanie interesów różnych grup demograficznych. Osoby starsze mają mieszkania, czasami po dwa lub więcej, gdyż nieruchomości pełnią także funkcję przechowywania wartości, jak np. złoto. W tej sytuacji mała podaż powoduje, że ceny mieszkań rosną. Inne interesy mają ludzie młodzi, wchodzący na rynek pracy, którzy potrzebują pierwszego mieszkania.

- Ludzie wchodzących na rynek pracy trzeba wspierać. Starsi mają mieszkania - powiedział Marcin Gadomski.

Dane GUS z ostatniego spisu powszechnego ujawniły, że pustostany stanowią kilkanaście procent całych zasobów mieszkaniowych w Polsce. Ekonomiści uważają, że to poważny problem polskiego rynku. Cześć z tych mieszkań została prawdopodobnie kupiona w celu "przechowywania wartości", a nawet nie w celu najmu.

- Wątek pustostanów jest ciekawy. W samym Krakowie jest ok. 70 tys. pustych mieszkań. Trzeba zastanowić się, dlaczego mieszkania stoją puste. Może inwestorzy zadowalają się stopą zwrotu ze wzrostu wartości, gdy stopa zwrotu z najmu wynosi ok. 5 proc. - mówił Bartłomiej Marona.

- Trzeba rozważyć temat, że w społeczeństwach, w których ludzie się bogacą, nie ma wojen i zniszczeń, za nieużytkowane lokale płaci się wyższy podatek od nieruchomości. Tak, aby nie opłacało się trzymać mieszkania, w którym nikt nie mieszka - mówił Marcin Gadomski.

Z dyskusji wynika, że oprócz trudnej i skomplikowanej naprawy polskiego rynku nieruchomości, ważna jest naprawa błędów z przeszłości, które doprowadziły nasz rynek do stanu silnej nierównowagi, a nawet zagrożeń dla stabilności polskiego systemu finansowego. Te błędy popełniały władze publiczne, konsumenci i sektor finansowy, często równocześnie.

- Zawsze wybieraliśmy rozwiązania tańsze, ale takie, które wiązały się z większym ryzykiem - ocenił Marcin Gadomski.

- Pojawiły się franki, bo nie mieliśmy wystarczającego finansowania budownictwa mieszkaniowego w złotych. Wprowadziliśmy franki i widzimy jak to się kończy. Kiedy skończyły się franki, poszliśmy w kierunku kredytu na zmienną stopę, a nie na stałą. A teraz zorientowaliśmy się, że nie tylko kursy walut mogą się zmieniać, ale także stopy procentowe. Wskutek tego mamy większe ryzyko - dodał.

Zdaniem bankowców zwiększenie udziału kredytów na stałą stopę mogłoby pomóc w ustabilizowaniu rynku. Tylko, że bank musiałby mieć gwarancje, że klient nie spłaci kredytu przed umówionym terminem, bo wtedy instytucja ponosiłaby straty na zabezpieczeniach. W krótkim terminie obniżki stóp procentowych powinny pomóc złagodzić napięcia na rynku, gdyż wraz z nimi poprawi się dostępność mieszkań. Konieczne są jednak rozwiązania długoterminowe.