Reklama

Rynek mieszkań - czy powtórzy się scenariusz sprzed 10 lat?

Rynek mieszkaniowy rośnie bardzo dynamicznie Czy jest możliwe spowolnienie na rynku mieszkaniowym - czy powtórzy się scenariusz sprzed 10 lat?

Od kilku lat mamy do czynienia z dynamicznym rozwojem rynku mieszkaniowego, co wynika z historycznie niskich stóp procentowych.

Reklama

Naturalne jest to, że po latach prosperity możemy się spodziewać spowolnienia rynku, ale czy należy oczekiwać takiego załamania jakiego doświadczyliśmy dekadę temu? Poniżej przedstawiamy argumenty dlaczego naszym zdaniem tym razem spowolnienie powinno mieć łagodniejszy charakter.

1.Lepsze dopasowanie mieszkań

Średnia powierzchnia mieszkań, która obecnie wchodzi na rynek, jest mniejsza niż miało to miejsce niespełna 10 lat temu. Dla przykładu, średnia powierzchnia nowego mieszkania w Warszawie w 2015 r. wyniosła 63 m2, podczas gdy w 2007 r. była ona aż o 14 m2 większa przy niemal identycznej średniej liczbie pokoi (2,8 w 2015 r. vs. 2,9 w 2007 r.).

Obecnie oprócz mniejszych metraży lokali, niższe są także ceny za 1 m2 lokalu, co sprawia, że obecne jednostkowe ceny mieszkań są bardziej przystępne dla klientów.

2.Brak bańki cenowej

Obecnie mamy do czynienia z dużo wolniejszymi i mniejszymi zmianami cen transakcyjnych. Popyt mieszkaniowy na szczycie minionej hossy miał charakter spekulacyjny.

Niejednokrotnie inwestorzy nabywali mieszkania przed rozpoczęciem budowy z nadzieją odsprzedaży mieszkania po wyższej cenie jeszcze przed zakończeniem realizacji inwestycji.

Jeśli natomiast chodzi o osoby nabywające mieszkania na własne cele, to na rynku były dostępne niskooprocentowane kredyty we frankach szwajcarskich, a banki stosowały bardzo liberalną politykę przy przyznawaniu kredytów.

3.Kondycja deweloperów

Gros deweloperów giełdowych wyniosła lekcję z poprzedniego kryzysu i jest lepiej przygotowana na ewentualny spadek popytu na rynku mieszkaniowym w przyszłości. Naszym zdaniem w sytuacji kryzysowej większość deweloperów nie będzie zmuszana do szybkiej wyprzedaży zapasów oraz będzie w stanie szybko zmniejszyć skalę prowadzonych inwestycji i elastycznie dopasować ją do spadku popytu.

Co więcej, deweloperzy z reguły mają zabezpieczone grunty pod budowę mieszkań na następnych kilka lat, a więc z jednej strony będą mogli wstrzymać wydatki inwestycyjne nawet przy utrzymaniu skali działalności w średnim terminie, a z drugiej strony w sytuacjach ekstremalnych pojedynczy deweloperzy powinni być w stanie szybko wyprzedać swój bank ziemi w obliczu ograniczonej podaży gruntów.

Nie zakładamy zatem, że potencjalne spowolnienie na rynku mieszkaniowym przełoży się na upadłości znaczących deweloperów giełdowych, co mogłoby spowodować panikę wśród kupujących mieszkania.

4. Duża kontraktacja nieskończonych jeszcze mieszkań

Dodatkowo, na korzyść zarówno deweloperów, jak i stabilności sektora mieszkaniowego, działa fakt dużej kontraktacji niewybudowanych jeszcze mieszkań. Około 75 proc. lokali w budynkach planowanych do oddania w 2017 r. znalazło już nabywców.

W praktyce oznacza to, że deweloperzy mają pokrytą prawie całość kosztów tych inwestycji. Zatem w przypadku gwałtownego spadku popytu rozpoczęte budowy powinny zostać ukończone, co pozwoli deweloperom odzyskać zainwestowany kapitał w momencie oddania dotychczas sprzedanych mieszkań.

5.Ustawa deweloperska

Pomiędzy minionym załamaniem na rynku mieszkaniowym, a dzisiaj, weszła w życie ustawa deweloperska ograniczająca ryzyko kupującego mieszkanie na rynku pierwotnym. Po zawarciu umowy deweloperskiej roszczenie kupującego zostaje zabezpieczone wpisem w księdze wieczystej.

Pieniądze kupujących trafiają na konto powiernicze, gdzie w przypadku rachunku otwartego środki są wypłacane deweloperowi dopiero w momencie zakończenia poszczególnych etapów budowy.

Z kolei z zamkniętego rachunku deweloper otrzymuje pieniądze klientów po zakończeniu inwestycji.

Biorąc pod uwagę powyższe czynniki, na rynku mieszkaniowym czekają nas zarówno pozytywne aspekty, jak i negatywne czynniki ryzyka. Naszym zdaniem suma zmian będzie miała charakter neutralny lub delikatnie negatywny. Niemniej jednak, nie spodziewamy się gwałtownych zmian na rynku, bowiem obecna sytuacja prezentuje się zupełnie inaczej niż przed minioną bańką. Oczekujemy, że w przypadku spowolnienia na rynku bardziej ucierpi wolumen sprzedanych mieszkań, aniżeli ich cena.

Piotr Ludwiczak, Head of Research, Dom Maklerski Michael Ström

..............................................

Najnowsze dane GUS na temat budownictwa mieszkaniowego w Polsce pokazują, że rynek jest bardzo rozgrzany i generuje niespotykaną w ostatnich dwóch latach podaż nowych mieszkań - powiedział PAP dyrektor ds. rozwoju w serwisie e-bazanieruchomości.pl Maciej Górka.

Jak zauważył Górka, "w perspektywie dziewięciu miesięcy tego roku oddano do użytku ponad 139 tys. mieszkań, czyli o 8,4 proc. więcej niż w tym samym okresie 2016 roku".

Ekspert przypomniał, że w 2016 roku w okresie styczeń-październik oddano do użytku ponad 10 proc. więcej mieszkań niż w tym samym czasie w 2015 roku. "Różnica między 2015 a 2017 rokiem to ponad 10 500 więcej nowych lokali, które oddano do użytku na przestrzeni styczeń-październik, natomiast względem 2016 roku to aż 12 390 mieszkań" - ocenił.

Zdaniem Górki tak "duża podaż podyktowana jest szybko rosnącym popytem, na który obecnie wpływ ma wiele czynników, które funkcjonują w gospodarce - od niskich stóp procentowych, które przekładają się na niską opłacalność lokat i tym samym determinują do dywersyfikacji portfela inwestycyjnego, po relatywnie tanie kredyty hipoteczne, wzrost zarobków i stabilne ceny mieszkań". Dodatkowo - jak zaznaczył - biorąc pod uwagę dane dotyczące liczby wydanych pozwoleń na budowę w 2017 roku (ponad 213 tys. mieszkań) oraz liczby rozpoczętych budów (jest ich o 19 proc. więcej niż przed rokiem), można przypuszczać, że w 2018 roku utrzyma się nadal wysoka dynamika w ilości oddanych do użytkowania nowych mieszkań, a popyt ocenia się na równie chłonny jak do tej pory.

Podkreślił jednak, że będzie to możliwe "jeżeli nie zmienią się warunki ekonomiczne w kraju".

"Zagrożeniem dla obecnych inwestorów może być sytuacja, gdy wygenerowana zostanie nadpodaż, której nie skonsumuje popyt" - zauważył Górka. W jego opinii może się to odbić z korzyścią dla nabywców, ponieważ inwestorzy będą o klienta konkurować ceną, lub promocjami.

Jak poinformował GUS w poniedziałkowym komunikacie, w okresie styczeń-październik 2017 r. oddano do użytkowania 139 tys. 424 mieszkania, czyli o 8,4 proc. więcej wobec tego samego okresu w 2016 r. Jak podał GUS, w ciągu dziesięciu miesięcy tego roku wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym na budowę 213 tys. 218 mieszkań, tj. o 22,5 proc. więcej niż w 2016 r. (kiedy notowano wzrost o 10,5 proc.). Wzrosła również liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto - do 177 tys. 125, czyli o 19,2 proc. (wzrost w analogicznym okresie 2016 r. o 4,3 proc.).

Dowiedz się więcej na temat: rynek mieszkaniowy w Polsce | rynek mieszkaniowy

Reklama

Reklama

Reklama

Reklama

Strona główna INTERIA.PL

Polecamy

Dziś w Interii

Raporty specjalne

Finanse / Giełda / Podatki
Bądź na bieżąco!
Odblokuj reklamy i zyskaj nieograniczony dostęp do wszystkich treści w naszym serwisie.
Dzięki wyświetlanym reklamom korzystasz z naszego serwisu całkowicie bezpłatnie, a my możemy spełniać Twoje oczekiwania rozwijając się i poprawiając jakość naszych usług.
Odblokuj biznes.interia.pl lub zobacz instrukcję »
Nie, dziękuję. Wchodzę na Interię »