Rynek najmu ciągle opłacalny?
Wynajem mieszkań daje nadal atrakcyjne stopy zwrotu i ciągle jest motorem napędzającym popyt na rynku mieszkaniowym. Ile można zarobić? W miastach takich jak Warszawa, Wrocław czy Kraków roczny zwrot szacuje się na około 5 proc.
Takie wnioski płyną m.in. z ostatniego raportu NBP za IV kw. 2016. Napisano w nim "Inwestycja mieszkaniowa (bez liczenia kosztów transakcyjnych) nadal jest krótkookresowo opłacalna.
Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania, rentowność inwestycji mieszkaniowej jest wyższa niż oprocentowanie lokaty bankowej i rentowność 10-letnich obligacji skarbowych oraz zbliżona do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu".
Porównanie zyskowności najmu z takimi instrumentami, jak lokaty i obligacje, obrazuje dobrze poniższy wykres ze wspomnianego raportu.
Szacuje się, że roczny zwrot z najmu mieszkań kształtuje się na największych rynkach na wspomnianym wcześniej średnim poziomie około 5 proc. Na zyskowność najmu wpływ mają przede wszystkim ciągle stabilne ceny mieszkań, a w przypadku inwestycji finansowanej kredytem - niskie stopy procentowe.
Zakładając, że przeciętny kredytobiorca kupi 60 - metrowe mieszkanie w cenie 360 tys. zł i w tym celu zadłuży się na 300 tys., wykładając 60 tys. z własnej kieszeni, jego miesięczna rata będzie wynosiła około 1400 zł.
Jaki może być przychód z najmu? Na głównych rynkach stawki wynoszą od około 33 do 40 zł. Tak więc kredytobiorca powinien dostawać miesięczny czynsz na poziomie około 1800 zł.
Jak już wspomnieliśmy - dobra rentowność najmu to jeden z czynników, który w ostatnich latach mocno wpływał na popyt na mieszkania. Z raportów banku centralnego i innych instytucji monitorujących rynek wynika, że wyraźnie wzrosła wartość inwestycji dokonywanych za gotówkę. Oznacza to, że inwestorzy chcąc wykorzystać dobrą sytuację na rynku, decydowali się częściej na wyciągnięcie pieniędzy z mniej opłacalnych instrumentów i zainwestowanie ich właśnie w nieruchomości.
Z danych NBP wynika, że w ostatnim kwartale minionego roku, kupujący w 7 wiodących miastach wydali zakupy za gotówkę na rynku pierwotnym ponad 3,6 mld zł, co stanowiło 65 proc. całej wartości transakcji w omawianym okresie. Od ostatniego kwartału 2012 procentowy udział zakupów gotówkowych zwiększył się o 9 proc., natomiast kwotowo wzrost ten przekroczył ponad 100 proc. W IV kw. 2012 inwestorzy wydali 1,6 mld zł.
Najdroższym rynkiem najmu w Polsce pozostaje oczywiście Warszawa, a w niej takie lokalizacje jak Śródmieście, bliska Wola czy Mokotów. W takich lokalizacjach czynsze najmu przekraczają nawet 60 zł/ mkw. Przykład z ofert WGN: czynsz najmu za 46 - metrowe mieszkanie zabytkowej kamienicy na Woli, wykończone w wysokim standardzie wynosi 3000 zł miesięcznie, co daje stawkę czynszu na poziomie 65 zł/mkw./mies. Na Śródmieściu ceny mogą sięgać nawet 70 zł/mkw. za miesiąc.
Do tańszych lokalizacji należą dzielnice oddalone, niższa wycena dotyczy też blokowisk z okresu PRL. Około 42 - 45 zł/mkw./mies., to przeciętny poziom czynszów na Bemowie czy Targówku.
Kraków to drugi pod względem cen najmu rynek wśród wiodących miast wojewódzkich w Polsce. Najdroższe są lokalizacje centralne, czyli Stare Miasto, Krowodrza, Grzegrzółki, Kazimierz. W tych rejonach miasta czynsze mogą sięgać nawet około 50 zł/mkw. Wynajem 220 - metrowego luksusowego apartamentu w kamienicy na Starym Mieście to koszt blisko 9 tys. zł miesięcznie. Za 50 mkw. w lokalizacji Wola Duchacka trzeba będzie natomiast zapłacić około 2 tys. zł.
Jednym z wiodących rynków najmu pozostaje oczywiście również Wrocław, z czynszami zbliżonymi do krakowskich. Najdroższe jest ścisłe centrum, najtańsze dzielnice peryferyjne - m.in. Psie -Pole, Zakrzów czy Leśnica.
Niecałe 40 mkw. na Krzykach, które są jedną z droższych lokalizacji w mieście to koszt rzędu 1600 zł miesięcznie. Na blokowiskach można znaleźć mieszkania tańsze. 64 - mkw. na Nowym Dworze zostanie wynajęte za około 2000 zł, co daje czynsze najmu na poziomie około 30 - 33 zł za metr kwadratowy miesięcznie.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN