Rynek wtórny mocnym udziałowcem MDM
Zgodnie z przewidywaniami - mimo mniej korzystnych zasad wyliczania limitów cenowych - rynek wtórny okazuje się bardzo mocnym "udziałowcem" programu Mieszkanie dla Młodych. Mamy za sobą pierwszy miesiąc jego funkcjonowania w MDM i efekty są zaskakujące. Liczba wniosków o dopłaty w stosunku do wcześniejszego miesiąca wzrosła o ponad 100 proc. Ponad 43 proc. wniosków dotyczyło mieszkań używanych.
Wiele wskazuje na to, że zmiany, które weszły w życie od września, podziałały na program Mieszkanie dla Młodych wyjątkowo ożywczo. Okazuje się też, że mieszkania używane mają bardzo duże wzięcie.
We wrześniu 2015 Do Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) wpłynęła rekordowa liczba 3 744 wniosków o dofinansowanie wkładu własnego.
Liczba wnioskodawców zwiększyła się wykładniczo. W sierpniu było ich 1787. Pierwszy miesiąc funkcjonowania programu na nowych zasadach pokazał też od razu, że popyt na mieszkania z rynku wtórnego w MDM będzie bardzo duży. 43 proc. wniosków z września dotyczyło właśnie mieszkań używanych.
Przypomnijmy, że tak dobre wyniki na samym starcie w programie państwowych dopłat, odnotował rynek wtórny pomimo zdecydowanie mniej korzystnych zasad wyliczania limitów cenowych. Dla mieszkań używanych limit stanowi 90 proc. wartości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia metra kwadratowego mieszkania, który publikują wojewodowie. Na rynku pierwotnym jest to 110 proc.
Ponadto - bardzo niskie limity praktycznie pozbawiły możliwości kupna mieszkania używanego z dopłatą w kilku wiodących metropoliach kraju - przede wszystkim w Warszawie. Bardzo skromna oferta dotyczy też Krakowa i Wrocławia.
A jednak - mimo to - MDM na rynku wtórnym idzie jak burza i "rozkręca" cały program.
Z czego wynika ten stan rzeczy? Ma kilka przyczyn, o których już mówiono. Przede wszystkim - dzięki objęciu dopłatami także mieszkań używanych, z programu wreszcie mogą korzystać tysiące ludzi, do tej pory będących w praktyce z niego wyeliminowani. Mowa o mieszkańcach mniejszych miast i wsi, gdzie deweloperzy budują bardzo mało, lub po prostu w ogóle. Nie chodzi tu o gminy satelickie wobec metropolii, bo tam budownictwo deweloperskie oczywiście funkcjonuje. Chodzi natomiast o mniejsze miejscowości oddalone od stolic regionów.
Dla mieszkańców takich ośrodków to właśnie rynek wtórny, ewentualnie budownictwo spółdzielcze jest tym pierwszym. W grę wchodzą też domy jednorodzinne.
Z danych ofertowych WGN wynika, że Polska pod względem cen na rynku wtórnym dzieli się na dwa odrębne obszary. Zupełnie inna rzeczywistość cenowa funkcjonuje w kilku wiodących aglomeracjach (Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Poznań) w porównaniu do pozostałych stolic województw. Z kolei - poza gminami położonymi blisko dużych miast, oraz niektórymi o charakterze turystycznym, praktycznie na obszarze całego kraju w małych ośrodkach ceny są zbliżone do siebie i mieszczą się w średnim przedziale 2500 - 3000 zł/ mkw. Porównanie limitów cenowych w MDM dla rynku wtórnego, do średnich stawek ofertowych daje pozytywne wnioski - mieszkańcy tzw. prowincji mają w czym wybierać. Większość mieszkań mieści się w granicach cen dopuszczających do uczestnictwa w programie.
Drugi czynnik, który na pewno będzie wpływał na popularność mieszkań używanych to fakt, że są one po prostu tańsze od nowych. Poza tym - jeśli ich stan jest dobry - nie wymagają natychmiastowego wkładu finansowego, za to od razu można się wprowadzić. Inaczej ma się rzecz na rynku pierwotnym. Tutaj zakup mieszkania to nie wszystko - trzeba je jeszcze wykończyć, co pochłania koszt (szacunkowo) na poziomie 10 proc. jego wartości.
Nie bez znaczenia jest też fakt, że od przyszłego roku wzrośnie minimalny wkład własny kredytów - do 15 proc. - co tym bardziej powinno pchnąć wielu klientów w kierunku rynku wtórnego.
Inna sprawa, że rynek wtórny wygrywa konkurencję także dobrymi lokalizacjami. Tam gdzie limity MDM są niskie w stosunku do cen średnich, deweloperzy najczęściej budują na obrzeżach, gdzie łatwiej o tanie grunty. Tymczasem rynek wtórny daje dostęp do całego wachlarza najróżniejszych lokalizacji, także w ścisłych centrach miast.
Czy więc rynek wtórny będzie bardzo silną konkurencją dla budownictwa deweloperskiego w MDM? Jak twierdzą Analitycy WGN, niekoniecznie. Objęcie dopłatami także mieszkań używanych może podziałać pozytywnie na cały rynek mieszkaniowy. Złagodzone zostały równocześnie niektóre zasady MDM (m.in. wymóg nieposiadania mieszkania na własność), dzięki czemu obrót mieszkaniami i uczestnictwo w programie jest teraz łatwiejsze. Dzięki temu może dojść do zjawiska "zamian" na rynku mieszkaniowym - a więc sprzedaży dotychczasowego mieszkania, by kupić nowe. Taki stan rzeczy skutkuje tym, że na cały rynek trafia więcej pieniędzy, co może przynieść pozytywny efekt.
Teresa Michniak
