Seniorów stać na permanentne wakacje

Zbliżające się wybory oddalają perspektywę szybkiego wprowadzenia potrzebnej instytucji odwróconej hipoteki. Dzięki niej starsze osoby za zobowiązanie przeniesienia po śmierci na bank własności swojej nieruchomości mogłyby otrzymywać dożywotnią rentę. Jest to rozwiązanie, które miałoby poprawić sytuację majątkową emerytów, którzy zgodnie z danymi ZUS otrzymali w maju przeciętnie 1675,42 zł brutto.

O potrzebie wprowadzenia odwróconej hipoteki świadczy fakt, że na rynku działają już firmy prywatne wypłacające dożywotnią rentę na bazie obowiązujących obecnie przepisów. Problem w tym, że już przy zawieraniu umowy emeryt musi przenieść prawo własności do nieruchomości na firmę prywatną, która zobowiązuje się do wypłacania comiesięcznych kwot. Zobowiązanie to jest skuteczne wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości. Trzeba być jednak świadomym ryzyka z tego tytułu płynącego.

Wszystkie powyżej przytoczone rozwiązania są skierowane szczególnie do osób, które nie chcą pozbywać się obecnie posiadanej nieruchomości w myśl zasady, że "starych drzew się nie przesadza". Praktyka pokazuje jednak, że część seniorów jest skłonna zamienić duże mieszkanie na przykład na dwa mniejsze, z czego jedno generowałoby comiesięczne dochody z wynajmu.

Innym rozwiązaniem jest zakup mieszkania lub domu w cichej, popularnej turystycznie okolicy - na przykład w uzdrowisku. Pozostała kwota może natomiast zabezpieczać comiesięczne finanse emeryta.

Skąd jednak środki na takie zakupy? Zgodnie z danymi GUS, przeciętne mieszkanie w mieście ma powierzchnię 62,5 m kw. Warto też dodać, że zgodnie z informacjami tej instytucji, seniorzy często zamieszkują centra miast - czyli najdroższe lokalizacje.

Na przykład na stołecznym Śródmieściu osoby w wieku ponad 60 lat stanowią ponad 30 proc. wszystkich mieszkańców. Na drugim biegunie znajduje się relatywnie tania Białołęka, gdzie zaledwie 9 proc. osób ma już 60 wiosen. Niestety GUS udostępnia dane o wieku mieszkańców dzielnic jedynie dla stolicy, ale lokalni doradcy Home Broker potwierdzają podobne zależności także w innych dużych miastach.

Oznaczałoby to, że przynajmniej kilkadziesiąt tysięcy emerytów mieszka w lokalach wartych kilkaset tysięcy złotych. Na przykład na warszawskim Śródmieściu mieszkanie o powierzchni 62,5 m kw. warte jest około 650 tys. zł. Zgodnie z danymi Home Broker, przeciętna cena transakcyjna za ostatnie 12 miesięcy wynosi w tej lokalizacji 10,4 tys. zł w przeliczeniu na m kw.

W Krakowie byłoby to 526 tys. zł, we Wrocławiu 413 tys. zł, a w Gdańsku o 13 tys. zł mniej. Mniejszym zasobem gotówki dysponowaliby seniorzy z centrum Katowic i Łodzi. W ich przypadku lokal o powierzchni 62,5 m kw. wart byłby przeważnie mniej niż 300 tys. zł.

Nawet część takiej kwoty jest wystarczająca, żeby kupić atrakcyjną nieruchomość w spokojnej lub popularnej turystycznie okolicy. Na przykład nad morzem, na Helu, dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 48 m kw. w budynku z 1969 roku kosztuje 215 tys. zł. W mniej popularnym Pucku za 180 tys. zł można kupić dwupokojowy lokal o powierzchni 33 m kw. w budynku z 2006 roku. Lokal jest wykończony w dobrym standardzie, a morze znajduje się w odległości 300 metrów od budynku.

Dla miłośników jezior rozwiązaniem mógłby być dom w Talkach - miejscowości oddalonej o 25 kilometrów od Ełku i Giżycka. Dom ma 69 m kw. i znajduje się na działce o powierzchni 1182 metrów. Budynek wykończony jest w bardzo dobrym standardzie, a w okolicy znajdują się jeziora, pole golfowe, a nawet wyciąg narciarski.

Dla osób lubiących szusować po ośnieżonych stokach rozwiązaniem mogłoby być góry. Na przykład w bieszczadzkich Ustrzykach Dolnych mieszkanie o powierzchni 42 m kw. można kupić już za 110 tys. zł. Lokal wykończony jest w dobrym standardzie i znajduje się na trzecim - ostatnim piętrze budynku.

Seniorzy mogą też wybierać z oferty deweloperskiej. - Na przykład za niecałe 300 tys. zł można stać się właścicielem domu w inwestycji koło Cekcyna, na terenie Tucholskiego Parku Krajobrazowego - zauważa Krzysztof Butowski, doradca Home Broker z Torunia. Budynki zostały oddane do użytkowania w 2011 roku i znajdują się na działkach o powierzchni około 900 m kw.

Tańszym rozwiązaniem mogłoby być mieszkanie. Na przykład w Rejowcu pod Chełmem (50 km od Lublina) znajduje się nowy blok, w którym mieszkania kosztują jedynie 2,2 tys. zł za m kw.

- Inwestycja znajduje się w spokojnej niewielkiej miejscowości niedaleko parku krajobrazowego - mówi Bartosz Kowalczyk, doradca Home Broker z Lublina. Za kawalerkę trzeba tam zapłacić 70 tys. zł, a dwukrotnie większy budżet wystarczy na trzy pokoje. - Mieszkanie w bloku poleciłbym osobom, które nie chciałyby poświęcać czasu na utrzymanie domu i ogrodu - dodaje Bartosz Kowalczyk.

Bez wątpienia jednak dużym powodzeniem wśród seniorów mogłaby cieszyć się nieruchomość w Uzdrowisku. Na przykład w Rymanowie Zdroju za wykończone mieszkanie o powierzchni 60 m kw. na parterze dwupiętrowego budynku trzeba zapłacić około 130 tys. zł. Warto zauważyć, że Uzdrowisko dysponuje licznymi wodami mineralnymi, które korzystnie wpływają na leczenie chorób układu oddechowego, pokarmowego czy moczowego.

Drożej byłoby w popularniejszej Krynicy - Zdroju. W centrum, kawalerka o powierzchni 29 m kw. kosztowałoby 255 tys. zł. Lokal wykończony jest w wysokim standardzie i został oddany do użytkowania w 2010 roku. Popularne wody lecznicze z Krynicy wspomagają leczenie wielu schorzeń.

W Polanicy - Zdroju ceny mieszkań zaczynają się od 3,7 tys. zł za m kw. Lokale mają powierzchnię od 24 do 106 m kw. Wybór seniora mógłby paść na dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 32 m kw. na parterze budynku. Lokal taki kosztowałby 168 tys. zł. Warto też dodać, że w okresie w którym właściciel nie będzie zajmować tego lokalu, może ono generować zyski z wynajmu. Firmę, która się tym zajmie, poleca sam deweloper.

Przedstawione powyżej przykłady świadczą o tym, że jedynie część kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości w centrum miasta wystarczy na zakup nieruchomości, w której senior może spędzać permanentne wakacje. Pozostałą gotówkę warto bezpiecznie zainwestować.

Rozwiązaniem może być nabycie nieruchomości w poprzednim mieście zamieszkania, która generować będzie zyski z wynajmu. Zgodnie z szacunkami Home Broker, przeciętna rentowność netto wynajmu (po odliczeniu podatków, opłat i uwzględnieniu okresu niewynajęcia) wynosi obecnie około 4 proc. Dla większego bezpieczeństwa można ponadto skorzystać z usługi gwarantowanego najmu, która świadczona jest przez wybrane firmy.

Wyższe zyski można osiągnąć kupując na własność pokój w hotelu i wynajmując go profesjonalnej firmie zajmującej się zarządzaniem takiego obiektu. Za podjęcie dodatkowego ryzyka związanego z działalnością hotelową można otrzymać "na rękę" dochód na poziomie od 5,3 do nawet 8,8 proc. Średnia dla przebadanych przez Home Broker projektów to 6,42 proc. Jest to więc znacznie więcej niż potencjalny zysk z lokaty bankowej.

Zgodnie z ostatnimi danymi NBP, te o zapadalności od 1 do 3 miesięcy dają zarobek na poziomie 4,3 proc. w skali roku. Po skorygowaniu tej wartości o podatek od zysków kapitałowych, na rękę daje to 3,5 proc. netto w skali roku.

Gdyby więc senior ze stolicy przeznaczył 40 proc. kwoty uzyskanej ze sprzedaży przeciętnego mieszkania w centrum na inwestycję, mógłby liczyć na miesięczny dochód na poziomie od 760 zł w przypadku lokaty, do blisko 1,4 tys. zł w przypadku "condo hotelu". O połowę niższą "rentę" w modelowym przykładzie otrzymywałby emeryt z Poznania, a jeszcze mniej ten który dziś mieszka w Katowicach.

Bartosz Turek

Analityk rynku nieruchomości