Społeczne Agencje Najmu przecierają szlaki. Mieszkania są tańsze i z dopłatą do czynszu

Monika Krześniak-Sajewicz, Interia: Brakuje mieszkań w stabilnym, długoterminowym najmie. W ramach tzw. PRS (Private Rented Sector, czyli najem instytucjonalny - red.), czyli od funduszy, jest ich mało. Mamy już odpowiednie przepisy, które pozwalają wynajmować mieszkania w ramach Społecznych Agencji Najmu, ale te działają tylko w nielicznych dużych miastach, z największych, tylko w Poznaniu.  Idą wybory samorządowe, a o tym w zasadzie nie słychać. Dlaczego? 

Hanna Milewska-Wilk, specjalista ds. mieszkalnictwa z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów: - SAN są bardzo fajnym narzędziem do organizacji wynajmu mieszkań. Jednak jest to funkcja, którą może pełnić NGO czy spółka miejska, ale w porozumieniu z gminą. W tym kontekście warto pamiętać, że inicjatywa leży po stronie gmin. Rzeczywiście SAN-y mogłyby oferować stabilny najem - i tu ważna uwaga  - mogą one korzystać z dopłat do czynszu najmu, więc to jest bardzo dobre narzędzie, by wspierać najem na granicy rynkowego i społecznego. 

- Natomiast nie spodziewam się, by ta forma była wykorzystywana na dużą skalę, bo to jednak wymaga od gmin pewnego bardziej elastycznego podejścia. Taka agencja najmu organizowana na bazie mieszkań należących do osób prywatnych wymaga bowiem bardzo dobrego zarządzania płynnością i otwarcia się na właścicieli mieszkań. 

- Poznań miał Miejskie Biuro Najmu jeszcze istniejące przed tym, jak weszła w życie ustawa o społecznych agencjach najmu. Podobnie Gdańsk, który ma swój program mieszkalnictwa społecznego. Więc ja widzę, że te miasta, które korzystały z pewnych narzędzi polityki mieszkaniowej, będą korzystać z SAN. Natomiast np. Warszawa w pewnym sensie została wyręczona przez Fundację Habitat for Humanity Polska, która taki program najmu społecznego prowadzi, według mojej wiedzy na skalę ponad 300 mieszkań i oni mają z kolei finansowanie całkowicie pozamiejskie, więc można powiedzieć, że całkowicie wyręczają tu samo miasto. Natomiast miasto ma swoje projekty dotyczące większego programu mieszkaniowego dla różnych grup, ale z tego co wiem nie będzie to społeczna agencja najmu, ale jakaś inna formuła.  

W tej chwili obserwujemy zmianę na rynku najmu. Jest coraz większa podaż wolnych mieszkań. Czy to może skłonić ich właścicieli w tych miastach, gdzie SAN będą uruchomione do tego, by to swoje mieszkanie powierzyć do wynajmu takiej agencji? 

- Te gminy, które uruchamiały SAN w ostatnim czasie, przede wszystkim celują w lokale, które wymagają jakiegoś remontu, a właściciela nie stać lub nie ma go na miejscu, żeby się tym zająć, więc tutaj to dofinansowanie, które SAN pozyskują na remont pustych, również prywatnych mieszkań, może być w pierwszej kolejności motywatorem w odniesieniu do tej grupy mieszkań. Czyli to pierwsza zachęta, która pozwoli uruchomić te lokale, które nie były w wynajmowane, bo są w złym stanie technicznym, a po remoncie mogą być gotowe do najmu. 

- Drugi motywator ma bardziej socjologiczny wymiar, choć nie mamy na to badań. Mówię o sytuacji, w której właściciel mieszkania do wynajęcia nie chce być identyfikowany jako tak zwany "czynszojad" i ma bardziej społeczne podejście, chce wykorzystać mieszkanie na dobry cel, a jednocześnie otrzymać dochód z niewygórowanego czynszu i z tych względów będzie chciał wynajmować je w ramach SAN.  

W bardzo dużym skrócie SAN działa w oparciu o zasadę, że właściciel mieszkania godzi się na niższy czynsz niż rynkowy i powierza je do długoterminowego najmu, ale w zamian ma gwarancję dochodu z najmu bez względu na to, czy jest na to lokator, czy nie. Rozumiem, że to z tym się wiąże? O ile te czynsze są niższe od rynkowych? 

- Z odpowiedzią na to pytanie jest problem, bo w tej chwili SAN są dopiero uruchamiane. Dla zapewnienia ich stabilności finansowej pierwsze lokale, które tam są, to lokale należące w jakiś sposób do gminy, z różnych niewykorzystanych zasobów. Natomiast jeszcze nie ma tak naprawdę dużego zasobu mieszkań z rynku, od właścicieli prywatnych, które byłyby wynajmowane, żebyśmy byli w stanie pokazać, jaki jest czynsz dla właściciela, a dzięki temu, o ile mniej płaci najemca.  

- Na to jest jeszcze za wcześnie, bo dopiero uruchomiono osiem pierwszych Społecznych Agencji Najmu. Natomiast ze względu na zapewniane usługi: pełne zarządzanie najmem, gwarancję płatności czynszów, możliwość zorganizowania remontu, zalecane jest obecnie, żeby SAN-y negocjowały czynsze na poziomie 20-30 proc. poniżej rynkowych w danej miejscowości. To może wydawać się dużą obniżką, ale koszty rynkowe takich usług są już bardzo zbliżone. Dla najemców mieszkania będą bardziej dostępne, uruchomi się niektóre niezamieszkałe lokale i nawet korzystanie z dopłat do czynszów nie powinno destabilizować rynku dla tych, którzy będą poza SAN-ami. Nie będzie to jednak rozwiązanie na bardzo dużą skalę, ale gminne narzędzie wsparcia najemców. Tym samym nie stworzy się konkurencja dla podmiotów rynkowych. 

Rozmawiała Monika Krześniak-Sajewicz