Monika Krześniak-Sajewicz, Interia Biznes: Jako kandydatka Lewicy na prezydenta Warszawy proponuje pani w swoim programie wyborczym budowę tanich mieszkań na wynajem. To jest program mieszkaniowy Lewicy tylko tym razem dla Warszawy, czy są też inne, zupełnie nowe propozycje?
Magdalena Biejat: - Tak, to jest ten sam kierunek i rozwiązania co w programie mieszkaniowym Lewicy, ale przełożyliśmy go na warszawskie realia. To konkretne lokalizacje Nowych Osiedli Społecznych, konkretne inwestycje i konkretne liczby, jeśli chodzi o koszty i czynsze.
Zobacz również:
W zaprezentowanym w czwartek programie, proponuje pani tanie mieszkania, przy niskim czynszu w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach. Czynsz za dwupokojowe mieszkanie będzie wynosił ok. 1500 zł. Jak te mieszkania mają być finansowane i jak te czynsze zostały określone?
- Zakładamy, że w dwie kadencje zbudujemy ponad 20 tysięcy mieszkań. Dzięki naszemu programowi w miejskich mieszkaniach z niskim czynszem zamieszka tyle ludzi, ile dziś mieszka na Żoliborzu. Koszt dla miasta wyniósłby 350 milionów złotych rocznie, bo 80 proc. inwestycji pokryje Fundusz Dopłat BGK. W tym modelu maksymalny czynsz jest ustalany w powiązaniu ze stawką odtworzeniową lokalu. W mieszkaniach miejskich nie może to być więcej, niż 3 proc. tej wartości. Czyli przykładowo za dwupokojowe mieszkanie 50 metrowe będzie to razem z opłatami około 1500 zł. Ten czynsz byłby nieco wyższy w TBS za takie samo mieszkanie, bo około 1800 zł. Ale to nadal o połowę taniej, niż stawka rynkowa. Zakładamy, że 3/4 mieszkań będzie budowana przez nową spółkę Mieszkania Warszawskie, a 1/4 przez TBS.
To będą mieszkania małe czy duże także?
- To będą mieszkanie o różnym metrażu. Od kawalerek po mieszkania 80 metrowe, bo zależy nam na tym, żeby odpowiadały na różne potrzeby, na różnym etapie życia - dla singli, dla rodzin i dla seniorów. Planujemy by 10 proc. tych mieszkań było przeznaczonych dla osób wykonujących użyteczne zawody czyli nauczyciele, czy personel medyczny. Chcemy też, żeby część była przystosowana dla osób z niepełnosprawnościami. Warunkiem będzie też oczywiście nieposiadanie tytułu prawnego do innego mieszkania i średni miesięczny dochód nieprzekraczający limitów, w gospodarstwie domowym jednoosobowym maksymalnie 8 tys. zł, dwuosobowym 11 tys. zł, trzyosobowym 15 tys. zł. To oznacza, że osoby zarabiające średnie pensje będą mogły się kwalifikować do takich mieszkań.
Program zakłada więc budowę tych mieszkań w najlepszych warszawskich lokalizacjach, w Śródmieściu czy w okolicy Metra Szwedzka na Pradze Północ i przy bardzo niskich czynszach. Niemal pewne jest, że ustawi się długa kolejka chętnych, bo nawet przy mieszkaniach oferowanych przez PFR Nieruchomości ze zdecydowanie wyższymi czynszami było w niektórych miejscach 10 chętnych na jeden lokal. Według jakich kryteriów mają być przyznawane te mieszkania?
- Jak mówiłam na pewno część tych lokali będzie przeznaczona dla deficytowych zawodów kluczowych dla rozwoju Warszawy. W mieście brakuje dziś nauczycieli czy pielęgniarek. Zaoferowanie im wsparcia w wynajęciu mieszkania w przystępnej cenie to sposób na to, żeby ich po prostu w Warszawie zatrzymać. W pozostałych na razie jedynym kryterium będzie średni dochód gospodarstwa domowego za poprzedni rok. Chodzi o to, żeby były to mieszkania dla osób, które ze swoimi dochodami nie są w stanie wynająć mieszkania na rynku komercyjnym czy nie mają wystarczającej zdolności kredytowej by kupić je na własność, ale są w stanie opłacić relatywnie przystępny czynsz.
Moje pytanie zmierza do tego, że przy tych warunkach i czynszach będzie wiele osób chętnych, a tych mieszkań nie będzie wystarczająco dużo, więc o jedno może się ubiegać wiele osób. Co wtedy będzie decydujące?
-. Mieszkania wynajmowane będą na w pełni transparentnych kryteriach, dopilnujemy tego procesu. Zależy nam jednak przede wszystkim na tym, żeby to były mieszkania ogólnodostępne dla klasy średniej. Oczywiście zdaję sobie sprawę z tego, że głód mieszkaniowy w Warszawie jest ogromny i dlatego budowa osiedli mieszkań społecznych to tylko jeden element. Kolejnym jest powołanie w Warszawie Społecznej Agencji Najmu. Umożliwi ona dzierżawienie mieszkań od właścicieli prywatnych i udostępnianie ich po niższym czynszu niż komercyjne. To kolejne ważne narzędzie pozwalające obniżać ceny na rynku mieszkaniowym.
SAN już mogą powstawać, bo ustawa jest. Jak to w praktyce ma zadziałać?
- W Warszawie duża część mieszkań na wynajem należy do osób, które mają jedno mieszkanie, na przykład odziedziczone po dziadkach. Dla nich zarządzanie nim, szukanie lokatorów bywa uciążliwe. SAN-y pozwalają oddać takie mieszkanie miastu w dzierżawę pod długoterminowy najem. Czynsz jest wtedy niższy, ale w zamian właściciel ma gwarancję comiesięcznego dochodu niezależnie od tego czy jest wynajmowane i czy lokator płaci czy nie. Dzięki temu SAN może stać się narzędziem do obniżania cen na rynku prywatnym i ułatwiania życia lokatorom, przez oferowanie stabilnego, długoterminowego najmu i przejrzystych umów.
Skoro przepisy są, dlaczego to nie działa?
- To jest kwestia woli politycznej, której w Warszawie ewidentnie brakuje. Oczywiście po uruchomieniu SANu trzeba zadbać o to, by rozpropagować to narzędzie i zachęcić właścicieli nieruchomości do korzystania z niego. Tu liczy się skala. Ale jestem pewna, że skoro Poznań był w stanie uruchomić swój SAN, to tym bardziej może to zrobić Warszawa.
Wracając do tanich mieszkań, jakie miałoby zaoferować bezpośrednio miasto, to warto by wszystkie warunki były od początku jasne, żeby uniknąć takich sytuacji jak przy Mieszkaniu Plus, gdzie część lokatorów uważała, że powinni mieć prawo do wykupu po niskiej cenie. Jaka ma być procedura w sytuacji gdy lokator wynajmujący od miasta przestaje płacić czynsz? Nie pytam o nagłe sytuacje życiowe, ale o długotrwałe niepłacenie czynszu. Co wtedy? Zarówno lokatorzy jak i podatnicy, którzy finansują mieszkania komunalne mają prawo to wiedzieć.
- Przede wszystkim czynsz, jaki będą płacić lokatorzy takich mieszkań częściowo będzie zasilał fundusz, z którego będą budowane kolejne mieszkania. Wiec to nie jest tak, że lokatorzy tych mieszkań będą mieszkali na koszt podatników. Wręcz przeciwnie - w czynszu będą dokładać się do budowy kolejnych osiedli.
Ale na tym etapie przecież te czynsze nie pokryją kosztów budowy tych mieszkań, więc nie wystarczą na inwestowanie w koleje mieszkania. To chyba możliwe będzie dopiero po wielu latach?
- Ale miasto zapłaci niewielkie pieniądze za budowę tych mieszkań, bo gros tej kwoty będzie pochodzić z BGK.
Ale fundusze BGK to też są państwowe pieniądze czyli podatnika.
- Tak, to pieniądze państwowe, które wydamy na inwestycje w mieszkania. Skorzystają na nich lokatorzy nowych osiedli społecznych, ale też ich sąsiedzi - bo będą mogli korzystać z nowych punktów usługowych czy terenów zielonych, które na tych osiedlach powstaną. Roczny koszt takiej inwestycji to 1,1 mld złotych, z czego miasto zapłaci 350 mln. Mniej niż 1 proc. swojego budżetu. Dla osób, które nie będą w stanie pozwolić sobie na płacenie czynszu według zaproponowanych przez nas stawek, będą oczywiście nadal dostępne mieszkania komunalne i socjalne, o niższych czynszach, ale dobrej jakości. Zarówno w istniejącym zasobie miejskim, jak i w nowych inwestycjach.
Czyli wówczas taki lokator zgłasza się o przydział lokalu socjalnego i dopóki go nie otrzyma, dalej mieszka w dotychczasowym? Pytam o to czy przewidziana jest procedura na taką sytuację.
- Zgodnie z Konstytucją, władze powinny zaspokoić potrzeby mieszkaniowe obywateli. To jest jedno z najważniejszych zadań także władz samorządowych. Naszym celem jest stworzenie systemu, w którym są dostępne mieszkania o czynszach różnej wysokości, w zależności od możliwości lokatorów, żeby przeciwdziałać zadłużaniu się mieszkańców.
W programie jest także lepsze zarządzanie zasobem miejskim. Jaki jest pomysł na rozwiązanie problemu niepłacenia przez lokatorów czynszów za mieszkania komunalne, mimo, że są bardzo niskie i można ubiegać się o dodatki mieszkaniowe. Sytuacje są różne, a w sporej części ludzie nie płacą, bo nie muszą, skoro i tak gmina musi im zapewnić lokum. Zadłużenie z tego tytułu w skali kraju to 4,3 mld zł, z czego 1/6 przypada na Warszawę.
- Jako posłanka a teraz senatorka często miałam pomagałam osobom, które nie dawały rady płacić czynszu i zwracały się do mnie z prośbą o wsparcie. W wielu przypadkach nie był to wynik celowych zaniedbań, tylko trudnych kontaktów z urzędami, niezrozumienia procedur. Wiele osób nie wie, że mogą się starać o dodatek mieszkaniowy, albo nie umie wypełnić wniosku o taki dodatek. Oczywiście zawsze znajdą się osoby, które będą celowo łamać zasady, ale zdecydowana większość potrzebuje raczej wsparcia i reagowania na wczesnym etapie, kiedy zaległości nie są jeszcze niemożliwe do udźwignięcia.
W pani programie w punkcie dotyczącym lepszego zarządzania zasobami, jest zmniejszenie liczy ZGN (Zakłady Gospodarowania Nieruchomościami) w Warszawie. Jest ich po prostu za dużo czy źle działają?
- W Warszawie funkcjonuje obecnie 18 ZGN-ów, po jednym na dzielnicę. Nie da się skutecznie zarządzać miejskim zasobem mieszkaniowym za pośrednictwem tylu podmiotów, które w dodatku nie komunikują się między sobą. Chcemy stworzyć zamiast tego 4 ZGN-y podlegające nie dzielnicom, a miastu. Usprawni to przeprowadzanie remontów, inwentaryzację i umożliwi podniesienie standardu tych lokali. Dzięki temu poradzimy sobie wreszcie z miejskimi pustostanami i przywrócimy je do użytkowania.
W pani programie jest też postulat wprowadzenia podatku od flippingu.
- To jest jedyne rozwiązanie, którego nie da się wprowadzić z poziomu miasta. Potrzebujemy do tego ustawy. Mamy przygotowany projekt, który ukróci spekulację na mieszkaniach. Klub Lewicy złoży go w najbliższych dniach i wtedy przedstawimy jego szczegółowe założenia.
Czy opodatkowanie samego flippingu wystarczy w sytuacji gdy mamy długotrwałe już zjawisko wykupowania mieszkań w celach inwestycyjnych, licząc na wzrost ich wartości, więc długoterminowo - część jest wynajmowana, część stoi pusta. Jak na Lewicę, propozycja opodatkowanie flippingu to zachowawczy postulat. Może trzeba wprowadzić podatek katastralny od dużych kwot w nieruchomościach czyli np. od 1,5 mln czy od 2 mln zł wzwyż?
- Oczywiście mamy świadomość, że tarcza antyflipingowa nie załatwi wszystkich patologii rynku mieszkaniowego. Ale dziś to rosnący problem przyczyniający się do zwiększania cen mieszkań.
Oddzielnym problemem jest inwestowanie w mieszkania tylko po to, by trzymać je licząc na wzrost wartości i tu uważam, że do rozważenia jest wprowadzenie podatku katastralnego na przykład od 3 mieszkania. Kolejna sprawa, to skupowanie mieszkań przez duże fundusze. Wprawdzie w Polsce to nie jest tak palący problem, jak na Zachodzie Europy, ale nie powinniśmy go lekceważyć.
Z tym, że udział funduszy nadal jest marginalny, około 1 proc. rynku najmu, a do ego część z nich zleca inwestycje, a nie wykupuje gotowych wystawionych do sprzedaży mieszkań, bo te inwestycyjnie wykupują głównie zamożne osoby prywatne.
- Niewątpliwie na obecny kryzys mieszkaniowy składa się wiele problemów. My wiemy jak na nie odpowiadać kompleksowo, na poziomie kraju i samorządów, w krótkiej i w długiej perspektywie.
Rozmawiała Monika Krześniak-Sajewicz
