Ustawa zakłada skokowe zwiększenie wydatków na budownictwo społeczno-komunalne, o ponad 40 mld zł do 2030 roku, a także na remonty i budowę akademików oraz uporządkowanie na nowo systemu TBS, SIM i Społecznych Agencji Najmu. Przede wszystkim mają dzięki temu powstawać mieszkania na wynajem, o umiarkowanym czynszu dla osób, których nie stać na kredyt hipoteczny.
Przeczytaj: Więcej pieniędzy na budownictwo społeczne. Jest zgoda Sejmu
Finał głosowania wywołał jednak burzę. Już w trakcie prac były dwa punkty sporne, jeden dotyczył tego czy w przypadku mieszkań budowanych z formule mieszkań na wynajem o umiarkowanym czynszu dopuścić po 15 latach opcję dojście do własności - dla mniejszych miast. I głosowanie w Sejmie wokół tego punktu wywołało burzę.
Zgodnie z ustawową definicją i charakterem programu Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM) to spółki budujące domy mieszkalne i umożliwiające ich eksploatację na zasadach najmu.
Jednak posłowie PiS oraz Polski 2050 przekonywali, że w nowej ustawie dla mniejszych miast trzeba zrobić wyłom w systemie i dopuścić opcję wykupu na własność, bo tyko taka opcja jest atrakcyjna dla tych mieszkańców. I taka poprawka została przegłosowana, co wzbudziło ogromne kontrowersje.
Adrian Zandberg z Razem oznajmił, że w związku z tym, że "na ostatniej prostej PiS, Konfederacja i PL2050 przegłosowały możliwość prywatyzacji zasobu budowanego z publicznych pieniędzy, koło Razem wstrzymało się w głosowaniu nad całością ustawy".
Autorzy poprawki bronili jej.
- Przegłosowaliśmy utrzymanie prawa dojścia do własności (wyłącznie po cenach rynkowych) w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców. Bo tam celem polityki mieszkaniowej powinno być zatrzymanie na miejscu ludzi młodych. A zachęcić ich do zostania można właśnie stabilnym mieszkaniem w rodzinnej miejscowości - argumentowała minister Pełczyńska-Nałęcz z Polski 2050.
Padały zarzuty, że to wyłom w systemie mieszkań na tani najem, ale też że poprawki PiS-u i Polski 2050 różnicują lokatorów. Okazuje się jednak, że w praktyce sporny przepis może w ogóle nie zdziałać.
Wiceminister rozwoju Tomasz Lewandowski, autor rządowego projektu tłumaczy w rozmowie z Interią, że poprawka która przeszła, dopuszczająca dojście do własności w SIM w mniejszych miastach już po 15 latach, będzie martwa.
- My jako autorzy projektu, chcieliśmy całkowitego zakazu prywatyzacji i pierwotnym brzmieniu projektu uchwalonej wczoraj ustawy był całkowity zakaz wyodrębniania lokali na własność. Przy czym podkreślam i rozwiewam wątpliwości - nowe zasady dotyczą tylko nowych inwestycji. To bardzo ważne, bo było wokół tego trochę niezrozumienia i wątpliwości - mówi Lewandowski i dodaje: - Nie zmieniamy zasad w trakcie gry. Chodzi o inwestycje realizowane na podstawie wniosków o bezzwrotny grant i finansowanie zwrotne SBC, złożonych po dniu wejścia w życie ustawy. Jeżeli SIM czy TBS złożył już wniosek o finansowanie, to ta inwestycja nie będzie objęta nowymi zasadami, ale dotychczasowymi - wyjaśnia w rozmowie z Interią Biznes wiceminister.
- Nasza propozycja, jako autorów projektu, była taka, żeby zamknąć pewien etap i chodziło o to, żeby od momentu wejścia w życie ustawy każdy nowy wniosek o finansowanie był realizowany na zasadach, które uniemożliwiają wyodrębnienie lokalu na własność. Jednak - na skutek próśb, apeli i szukania kompromisów, głównie ze strony Ministerstwa Funduszy i Rozwoju Regionalnego - zrobiliśmy ustępstwo i zaproponowaliśmy okres zakazu na 25 lat. Wydawało się, że to jest kompromis - tłumaczy Interii Lewandowski.
Sporna poprawka, a przepis i tak będzie martwy
Polska 2050 domagała się, by już po 15 latach powinna być dopuszczona prywatyzacja w przypadku miast do 100 tys. mieszkańców. I to zostało wczoraj przegłosowane.
- Jednak ta poprawka została źle sformułowana i w praktyce nie wejdzie w życie. Zmieniono zapis z 25 na 15 lat tylko w jednym programie finansowania zwrotnego SBC. Autorzy poprawki zapomnieli jej dodać dla programu BSK czyli programu bezzwrotnego grantu. Tymczasem ja nie znam SIM-u, który dziś buduje bez bezzwrotnego grantu. Więc jeśli SIM będzie chciał skorzystać z bezzwrotnego grantu - to zgodnie z przegłosowaną wczoraj ustawą obowiązuje zakaz wykupu przez 25 lat. W praktyce więc ten przepis nie zadziała - tłumaczy Tomasz Lewandowski.
Jak zaznacza, jego zdaniem możliwość budowania programów dojścia do własności w oparciu o finansowanie państwowe jest po prostu nieuczciwe. Przecież wnioski SIM-ów i TBS-ów z opcją dojściem do własności konkurują z wnioskami tych SIM i TBS, które zgodnie z zasadą tego programu budują pod wynajem. Opcja własności to deweloperka - tyle że realizowana przez SIM-y. I to nie jest fair - mówi.
Politycy Polski 2050 bronią swojego pomysłu i podkreślają, że wykup po 15 latach byłby możliwy tylko w mniejszych miastach (do 100 tys.) i tylko po cenie rynkowej. Jednak zdaniem wiceministra rozwoju tu byłby jeszcze jeden problem.
Wykup niekorzystny dla lokatorów
- Polska 2050, PiS oraz posłowie Konfederacji głosując wczoraj za tą poprawką chcieli utrzymać obowiązujące dziś przepisy. Tymczasem mam zasadnicze wątpliwości, czy lokatorzy SIM-ów, którzy wchodzą do tych programów mają świadomość, na co się godzą. W przestrzeni publicznej funkcjonuje przekaz, że po 15 latach zgodnie z obowiązującymi obecnie przepisami można dojść do własności - mówi Lewandowski i dodaje: - Ale nikt nie mówi, że ten wykup odbywa się po cenach rynkowych z dnia sprzedaży, nie budowy. Lokator płaci 30 proc. partycypacji - często to są kwoty rzędu 150 - 200 tysięcy złotych - potem przez 15 lat płaci czynsz, w którym poza kosztami eksploatacyjnymi spłaca kredyt zaciągnięty przez SIM.
- W dużym uproszczeniu przez 15 lat spłaca połowę kredytu. A na koniec ma zapłacić 70 proc. wartości rynkowej mieszkania z chwili sprzedaży. To absurd. Za 15 lat ci lokatorzy przyjdą do polityków i powiedzą, że to niesprawiedliwe i będą domagać się bonifikaty. I znów trzeba to będzie naprawiać system. Tak działają obowiązujące przepisy, które posłowie głosujący za tą poprawką chcieli utrzymać. Na tym polega oś sporu między Lewicą a Polską 2050 - argumentuje Lewandowski.
I jak zaznacza, dostrzega potrzebę budowania systemów dojścia do własności, zwłaszcza w mniejszych miejscowościach.
- Ale pod dwoma warunkami: po pierwsze, że takie projekty nie będą konkurowały o środki publiczne z inwestycjami stricte pod tani wynajem. Po drugie, że będą jasno oddzielone i przejrzyste, w odrębnym systemie. - Inaczej to będzie tylko "deweloperka za publiczne pieniądze". Jeżeli już ma to być najem z dojściem do własności, to od pierwszego dnia lokator powinien płacić czynsz administracyjny i jednocześnie spłacać udział w wartości nieruchomości. Tak, żeby nie było potem dyskusji, że przez 15 lat płacił kredyt, a to nie zostało uwzględnione przy wykupie. Bo dzisiejsze przepisy tego nie uwzględniają. Uważam, że to byłoby uczciwsze - przekonuje wiceminister.
Dodaje, że wczoraj niemal niezauważona przeszła inna, zadziwiająca poprawka.
- Zaproponowaliśmy zapis, że łączna wartość partycypacji i grantu bezzwrotnego w przypadku SIM-ów i TBS-ów nie może przekroczyć 60 proc. To oznaczałoby, że przy grancie państwowym 45 proc. - SIM nie mógłby pobierać partycypacji wyższej niż 15 proc. To był celowy zabieg, żeby obniżyć próg wejścia. Bo jeśli to ma być system dla ludzi o relatywnie niewysokich dochodach, to nie może być tak, że ktoś musi wyłożyć na wejściu 200 tysięcy złotych gotówką. A jeśli kogoś stać na takie kwoty - to czy to jest ta grupa, do której kierujemy ten system? - mówi Lewandowski.
Jego zdaniem, byłby to ukłon w stronę lokatorów, a pozostawienie 30 proc. jest zaś zaspokojeniem oczekiwań zarządów spółek SIM, dla których to wygodniejsze rozwiązanie.
- Tymczasem zgłoszona wczoraj przez Polskę 2050 poprawka, która została przegłosowana znosi zaproponowany przez nas przepis, który obniżał partycypację lokatora na wejściu z 30 do 15 proc. Przypominam, że SIM z definicji to konstrukcja budowana z myślą o klasie średniej, o osobach pracujących, które nie kwalifikują się na mieszkania komunalne, ale też nie stać ich na kredyt hipoteczny, który wcześniej funkcjonował pod nazwą TBS. To był system budowy mieszkań na wynajem - tłumaczy w rozmowie z Interią Biznes wiceminister. - Tak było od początku. Dopiero za czasów PiS zaczęła się akcja "dojścia do własności’, która całkowicie odwróciła pierwotny zamysł twórców systemu TBS-owskiego. Zresztą same stowarzyszenia TBS-ów protestowały przeciwko wprowadzeniu zasad dojścia do własności. Wskazywały, że to nie jest celem budownictwa społecznego. To nie ma być tańsza deweloperka realizowana przez państwo, tylko zupełnie inny model - stabilny, relatywnie tani najem - dodaje Lewandowski.
Współczynnik parkingowy dla Lexdeweloper zostaje
Już w trakcie prac sejmowych były dwa sporne elementy. Do tego projektu ustawy dołączono przepis dotyczący rezygnacji z ustalania na poziomie krajowym tzw. współczynnika miejsc parkingowych dla inwestycji budowanych w ramach tzw. lexdeweloper i oddanie tych decyzji samorządom. Dotyczy to niewielkiego odsetka nowych inwestycji, ale wywołał dyskusję i PiS oraz Polska 2050 zgłosiły poprawkę, by obowiązek utrzymać (co ciekawe wcześniej PiS sam chciał rezygnacji z tego wskaźnika). Ostatecznie w wyniku głosowania ustawowego wymogu nie zniesiono i nadal dla inwestycji realizowanych w ramach specustawy będzie obowiązywał.
We wczorajszych głosowaniach oprócz ustawy i mieszkaniach społecznych przegłosowano też odrębną ustawę na bazie projektu poselskiego Polski 2050 przywracającą rękojmie także dla umów deweloperskich.
Rękojmia ponownie obejmie umowy deweloperskie
Dzięki temu kupujący mieszkania będą lepiej chronieni przed skutkami ujawniających się wad w nabywanych lokalach. Deweloperzy będą musieli usunąć je w ramach rękojmi niezależnie od rodzaju zawartej umowy. Obecnie około 80 proc. zawieranych umów ma gorszą ochronę, a w orzecznictwie sądów są rozbieżności. Rękojmia w stosunku do większości umów została ograniczona ustawą z 2021 roku.
Monika Krześniak-Sajewicz
