Spór o ustawę mieszkaniową. Wykup byłby pułapką dla lokatorów

Ustawa zakłada skokowe zwiększenie wydatków na budownictwo społeczno-komunalne, o ponad 40 mld zł do 2030 roku, a także na remonty i budowę akademików oraz uporządkowanie na nowo systemu TBS, SIM i Społecznych Agencji Najmu. Przede wszystkim mają dzięki temu powstawać mieszkania na wynajem, o umiarkowanym czynszu dla osób, których nie stać na kredyt hipoteczny.

Przeczytaj: Więcej pieniędzy na budownictwo społeczne. Jest zgoda Sejmu

Finał głosowania wywołał jednak burzę. Już w trakcie prac były dwa punkty sporne, jeden dotyczył tego czy w przypadku mieszkań budowanych z formule mieszkań na wynajem o umiarkowanym czynszu dopuścić po 15 latach opcję dojście do własności - dla mniejszych miast. I głosowanie w Sejmie wokół tego punktu wywołało burzę.

Zgodnie z ustawową definicją i charakterem programu Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM) to spółki budujące domy mieszkalne i umożliwiające ich eksploatację na zasadach najmu.

Jednak posłowie PiS oraz Polski 2050 przekonywali, że w nowej ustawie dla mniejszych miast trzeba zrobić wyłom w systemie i dopuścić opcję wykupu na własność, bo tyko taka opcja jest atrakcyjna dla tych mieszkańców. I taka poprawka została przegłosowana, co wzbudziło ogromne kontrowersje.

Adrian Zandberg z Razem oznajmił, że w związku z tym, że "na ostatniej prostej PiS, Konfederacja i PL2050 przegłosowały możliwość prywatyzacji zasobu budowanego z publicznych pieniędzy, koło Razem wstrzymało się w głosowaniu nad całością ustawy".

Autorzy poprawki bronili jej.

- Przegłosowaliśmy utrzymanie prawa dojścia do własności (wyłącznie po cenach rynkowych) w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców. Bo tam celem polityki mieszkaniowej powinno być zatrzymanie na miejscu ludzi młodych. A zachęcić ich do zostania można właśnie stabilnym mieszkaniem w rodzinnej miejscowości - argumentowała minister Pełczyńska-Nałęcz z Polski 2050.

Padały zarzuty, że to wyłom w systemie mieszkań na tani najem, ale też że poprawki PiS-u i Polski 2050 różnicują lokatorów. Okazuje się jednak, że w praktyce sporny przepis może w ogóle nie zdziałać.

Wiceminister rozwoju Tomasz Lewandowski, autor rządowego projektu tłumaczy w rozmowie z Interią, że poprawka która przeszła, dopuszczająca dojście do własności w SIM w mniejszych miastach już po 15 latach, będzie martwa.

- My jako autorzy projektu, chcieliśmy całkowitego zakazu prywatyzacji i pierwotnym brzmieniu projektu uchwalonej wczoraj ustawy był całkowity zakaz wyodrębniania lokali na własność. Przy czym podkreślam i rozwiewam wątpliwości - nowe zasady dotyczą tylko nowych inwestycji. To bardzo ważne, bo było wokół tego trochę niezrozumienia i wątpliwości - mówi Lewandowski i dodaje: - Nie zmieniamy zasad w trakcie gry. Chodzi o inwestycje realizowane na podstawie wniosków o bezzwrotny grant i finansowanie zwrotne SBC, złożonych po dniu wejścia w życie ustawy. Jeżeli SIM czy TBS złożył już wniosek o finansowanie, to ta inwestycja nie będzie objęta nowymi zasadami, ale dotychczasowymi - wyjaśnia w rozmowie z Interią Biznes wiceminister. 

- Nasza propozycja, jako autorów projektu, była taka, żeby zamknąć pewien etap i chodziło o to, żeby od momentu wejścia w życie ustawy każdy nowy wniosek o finansowanie był realizowany na zasadach, które uniemożliwiają wyodrębnienie lokalu na własność. Jednak - na skutek próśb, apeli i szukania kompromisów, głównie ze strony Ministerstwa Funduszy i Rozwoju Regionalnego - zrobiliśmy ustępstwo i zaproponowaliśmy okres zakazu na 25 lat. Wydawało się, że to jest kompromis - tłumaczy Interii Lewandowski.

Polska 2050 domagała się, by już po 15 latach powinna być dopuszczona prywatyzacja w przypadku miast do 100 tys. mieszkańców. I to zostało wczoraj przegłosowane.

 - Jednak ta poprawka została źle sformułowana i w praktyce nie wejdzie w życie. Zmieniono zapis z 25 na 15 lat tylko w  jednym programie finansowania zwrotnego SBC. Autorzy poprawki zapomnieli jej dodać dla programu BSK czyli programu bezzwrotnego grantu. Tymczasem ja nie znam SIM-u, który dziś buduje bez bezzwrotnego grantu. Więc jeśli SIM będzie chciał skorzystać z bezzwrotnego grantu -  to zgodnie z przegłosowaną wczoraj ustawą obowiązuje zakaz wykupu przez 25 lat. W praktyce więc ten przepis nie zadziała - tłumaczy Tomasz Lewandowski.

Jak zaznacza, jego zdaniem możliwość budowania programów dojścia do własności w oparciu o finansowanie państwowe jest po prostu nieuczciwe. Przecież wnioski SIM-ów i TBS-ów z opcją  dojściem do własności konkurują z wnioskami tych SIM i TBS, które zgodnie z zasadą tego programu budują pod wynajem. Opcja własności to deweloperka - tyle że realizowana przez SIM-y. I to nie jest fair - mówi.

Politycy Polski 2050 bronią swojego pomysłu i podkreślają, że wykup po 15 latach byłby możliwy tylko w mniejszych miastach (do 100 tys.) i tylko po cenie rynkowej. Jednak zdaniem wiceministra rozwoju tu byłby jeszcze jeden problem.

- Polska 2050, PiS oraz posłowie Konfederacji głosując wczoraj za tą poprawką chcieli utrzymać obowiązujące dziś przepisy. Tymczasem mam zasadnicze wątpliwości, czy lokatorzy SIM-ów, którzy wchodzą do tych programów mają świadomość, na co się godzą. W przestrzeni publicznej funkcjonuje przekaz, że po 15 latach zgodnie z obowiązującymi obecnie przepisami można dojść do własności - mówi Lewandowski i dodaje: - Ale nikt nie mówi, że ten wykup odbywa się po cenach rynkowych z dnia sprzedaży, nie budowy. Lokator płaci 30 proc. partycypacji - często to są kwoty rzędu 150 - 200 tysięcy złotych - potem przez 15 lat płaci czynsz, w którym poza kosztami eksploatacyjnymi spłaca kredyt zaciągnięty przez SIM.

- W dużym uproszczeniu przez 15 lat spłaca połowę kredytu. A na koniec ma zapłacić 70 proc. wartości rynkowej mieszkania z chwili sprzedaży. To absurd. Za 15 lat ci lokatorzy przyjdą do polityków i powiedzą, że to niesprawiedliwe i będą domagać się  bonifikaty.  I znów trzeba to będzie naprawiać system. Tak działają obowiązujące przepisy, które posłowie głosujący za tą poprawką chcieli utrzymać. Na tym polega oś sporu między Lewicą a Polską 2050 - argumentuje Lewandowski.

I jak zaznacza, dostrzega potrzebę budowania systemów dojścia do własności, zwłaszcza w mniejszych miejscowościach. 

- Ale pod dwoma warunkami: po pierwsze, że takie projekty nie będą konkurowały o środki publiczne z inwestycjami stricte pod tani wynajem. Po drugie, że będą jasno oddzielone i przejrzyste, w odrębnym systemie. -  Inaczej to będzie tylko "deweloperka za publiczne pieniądze". Jeżeli już ma to być najem z dojściem do własności, to od pierwszego dnia lokator powinien płacić czynsz administracyjny i jednocześnie spłacać udział w wartości nieruchomości. Tak, żeby nie było potem dyskusji, że przez 15 lat płacił kredyt, a to nie zostało uwzględnione przy wykupie. Bo dzisiejsze przepisy tego nie uwzględniają. Uważam, że to byłoby uczciwsze - przekonuje wiceminister.

Dodaje, że wczoraj niemal niezauważona przeszła inna, zadziwiająca poprawka.

- Zaproponowaliśmy zapis, że łączna wartość partycypacji i grantu bezzwrotnego w przypadku SIM-ów i TBS-ów nie może przekroczyć 60 proc. To oznaczałoby, że przy grancie państwowym 45 proc. - SIM nie mógłby pobierać partycypacji wyższej niż 15 proc. To był celowy zabieg, żeby obniżyć próg wejścia. Bo jeśli to ma być system dla ludzi o relatywnie niewysokich dochodach, to nie może być tak, że ktoś musi wyłożyć na wejściu 200 tysięcy złotych gotówką. A jeśli kogoś stać na takie kwoty - to czy to jest ta grupa, do której kierujemy ten system? - mówi Lewandowski.

Jego zdaniem, byłby to ukłon w stronę lokatorów, a pozostawienie 30 proc. jest zaś zaspokojeniem oczekiwań zarządów spółek SIM, dla których to wygodniejsze rozwiązanie.

- Tymczasem zgłoszona wczoraj przez Polskę 2050 poprawka, która została przegłosowana znosi zaproponowany przez nas przepis, który obniżał partycypację lokatora na wejściu z 30 do 15 proc. Przypominam, że SIM z definicji to konstrukcja budowana z myślą o klasie średniej, o osobach pracujących, które nie kwalifikują się na mieszkania komunalne, ale też nie stać ich na kredyt hipoteczny, który wcześniej funkcjonował pod nazwą TBS. To był system budowy mieszkań na wynajem - tłumaczy w rozmowie z Interią Biznes wiceminister. - Tak było od początku. Dopiero za czasów PiS zaczęła się akcja "dojścia do własności’, która całkowicie odwróciła pierwotny zamysł twórców systemu TBS-owskiego. Zresztą same stowarzyszenia TBS-ów protestowały przeciwko wprowadzeniu zasad dojścia do własności. Wskazywały, że to nie jest celem budownictwa społecznego. To nie ma być tańsza deweloperka realizowana przez państwo, tylko zupełnie inny model - stabilny, relatywnie tani najem - dodaje Lewandowski.

Już w trakcie prac sejmowych były dwa sporne elementy. Do tego projektu ustawy dołączono przepis dotyczący rezygnacji z ustalania na poziomie krajowym tzw. współczynnika miejsc parkingowych dla inwestycji budowanych w ramach tzw. lexdeweloper i oddanie tych decyzji samorządom. Dotyczy to niewielkiego odsetka nowych inwestycji, ale wywołał dyskusję i PiS oraz Polska 2050 zgłosiły poprawkę, by obowiązek utrzymać (co ciekawe wcześniej PiS sam chciał rezygnacji z tego wskaźnika). Ostatecznie w wyniku głosowania ustawowego wymogu nie zniesiono i nadal dla inwestycji realizowanych w ramach specustawy będzie obowiązywał.

We wczorajszych głosowaniach oprócz ustawy i mieszkaniach społecznych przegłosowano też odrębną ustawę na bazie projektu poselskiego Polski 2050 przywracającą rękojmie także dla umów deweloperskich.

Dzięki temu kupujący mieszkania będą lepiej chronieni przed skutkami ujawniających się wad w nabywanych lokalach. Deweloperzy będą musieli usunąć je w ramach rękojmi niezależnie od rodzaju zawartej umowy. Obecnie około 80 proc. zawieranych umów ma gorszą ochronę, a w orzecznictwie sądów są rozbieżności. Rękojmia w stosunku do większości umów została ograniczona ustawą z 2021 roku. 

Monika Krześniak-Sajewicz