Stabilne ceny nieruchomości

Od maja ubiegłego roku Indeks Cen Transakcyjnych utrzymuje się na stabilnym poziomie, wahając się w przedziale 800-820 punktów. Najnowsze notowanie wskaźnika (obejmujące transakcje dokonane przez klientów Home Broker i Open Finance w okresie listopad 2013 r. - styczeń 2014 r.) to 817,75 pkt, o 0,04 proc. mniej niż miesiąc wcześniej i o 10,1 proc. więcej niż rok temu. Ta ostatnia wartość to statystyczny efekt dołka cenowego z przełomu lat 2012 i 2013 związanego m.in. z wygaszaniem programu Rodzina na Swoim. W skali kraju ceny nieruchomości są stabilne, ale warto zauważyć, że w poszczególnych miastach się zmieniają. W ciągu ostatnich sześciu miesięcy wzrost cen o 5-7 proc. zanotowaliśmy w Bydgoszczy i Katowicach, a spadek o 3-5 proc. w Gdańsku, Lublinie i Toruniu.

Od poprzedniego notowania Indeksu największy wzrost cen mieszkań zanotowaliśmy w Toruniu, gdzie w ciągu miesiąca ceny zwiększyły się o 4,1 proc. Miesiąc wcześniej spadły jednak o prawie 5 proc., a rok do roku są niższe o 4,9 proc. Mniejszy wzrost, o 2,5-3 proc. w ciągu miesiąca zaobserwowaliśmy w Białymstoku i Bydgoszczy, przy czym w tym drugim mieście był to czwarty z rzędu dodatni wynik w ujęciu miesięcznym.

W ciągu ostatniego miesiąca najmocniej ceny spadły w Katowicach (o 5,2 proc.), jednak kilka miesięcy temu notowaliśmy tam wzrost o 11,2 proc., a w skali roku ceny są na plusie 6,9 proc. W skali miesiąca kilkuprocentową podwyżkę zaobserwowaliśmy w Gdańsku, Gdyni, Lublinie i Łodzi. W pozostałych miastach miesięczna zmiana średnich cen mieszkań nie przekroczyła 1 proc. w górę lub w dół.

W skali roku ceny najbardziej wzrosły w Krakowie (o 13,3 proc.) i Warszawie (o 9,8 proc.). Podwyżkę o więcej niż 5 proc. zanotowaliśmy jeszcze w Katowicach (o 6,9 proc.) i Lublinie (o 5,8 proc.). Oprócz wymienionego wcześniej Torunia (spadek o 4,9 proc.) ceny spadły jeszcze w Bydgoszczy, choć spadek ten był nieznaczny (o 0,3 proc.).

Spośród badanych przez Home Broker i Open Finance miast, ceny nominalne najwyższe są niezmiennie w Warszawie, gdzie przeciętna cena transakcyjna wynosi obecnie 7228 zł za mkw. Drugim najdroższym spośród dużych miast jest Kraków, gdzie za metr mieszkania trzeba przeciętnie zapłacić 6339 zł. W przedziale 5-5,5 tys. zł za mkw. mieszczą się przeciętne ceny w Gdańsku, Gdyni, Poznaniu i Wrocławiu. Poniżej 4 tys. zł za metr trzeba średnio zapłacić w Katowicach (3970 zł), Łodzi (3636 zł) oraz Zielonej Górze (3409 zł), jednak ten ostatni ośrodek jest znacząco mniejszy od największych miast Polski i ceny tam powinno traktować się z ograniczonym zaufaniem, gdyż średnia pochodzi z relatywnie niewielu transakcji.

Jednak analiza zmiany cen nieruchomości w ostatnich 12 mies. powinna uwzględnić zastrzeżenie o niskiej bazie, do której wciąż odnoszą się obecne stawki. W ostatnich miesiącach 2012 r. i na początku 2013 r. mieliśmy do czynienia ze sporymi obniżkami cen w zasadzie w całym kraju, a było to związane głównie z wygaszaniem programu Rodzina na Swoim z końcem roku. W drugiej połowie 2012 r. sprzedający obniżali ceny, by zachęcić kupujących do skorzystania z RnS i było to działanie skuteczne, bo w ostatnich kwartałach działania programu z pomocy skarbu państwa skorzystało ponad 55 tys. gospodarstw domowych (średnio co czwarty kredyt hipoteczny zaciągany był wówczas z dopłatami RnS). W związku z popularnością dopłat na rynku sprzedawało się relatywnie dużo tanich mieszkań. Obecnie jest ich mniej, co przekłada się na wzrost średnich cen transakcyjnych.

Od jesieni ubiegłego roku mamy do czynienia z sytuacją, w której z miesiąca na miesiąc Indeks Cen Transakcyjnych zachowuje się stabilnie, ale rok do roku notuje dynamiczne wzrosty. Oczekujemy, że pierwszy trend pozostanie niezmieniony jeszcze przez kilka miesięcy (stabilizacja cen trwać będzie dalej), ale drugi (wzrost cen rok do roku) będzie tracił na sile z każdym miesiącem. Lokalny dołek cen zaobserwowaliśmy w grudniu 2012 r., a potem przez kilka miesięcy ICT rósł. Z każdym kolejnym notowaniem odnosić się będziemy do wyższej bazy, więc wzrosty rok do doku powinny być mniejsze aż do osiągnięcia stabilizacji także w tym ujęciu.

Aktualnie rynek nieruchomości jest pod wpływem kilku zróżnicowanych czynników. Nadal odczuwamy efekt kilkakrotnego obniżenia stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, finalnie do najniższych poziomów w historii. To wpływa na oprocentowanie kredytów hipotecznych i podnosi ich dostępność. Jednocześnie niskie oprocentowanie depozytów sprawia, że część klientów zabiera swoje oszczędności z banków i przenosi je m.in. na rynek nieruchomości. Jak na razie nic nie wskazuje na to, by stopy rosnąć zaczęły szybciej niż w drugiej połowie roku, co oznacza, że i oprocentowanie kredytów póki co pozostanie na niskim poziomie.

Jednak przestrzegamy przed nadmiernym optymizmem, bowiem trzeba pamiętać, że niskie stopy procentowe nie są warunkiem wystarczającym do wysokiej dostępności kredytów mieszkaniowych. Banki muszą chcieć i móc tych kredytów udzielać. Dodatkowo pod uwagę wziąć należy wprowadzoną z początkiem roku nową rekomendację S Komisji Nadzoru Finansowego, która nakłada na instytucje kredytujące obowiązek wymagania wkładu własnego w wysokości co najmniej 5 proc.

Coraz większe znaczenie dla obrazu rynku miał będzie program Mieszkanie dla Młodych, który wspiera młode osoby w zakupie ich pierwszego mieszkania. Wygląda na to, że w różnych miastach efekty wprowadzenia programu będą różne. Przede wszystkim, mimo że program obowiązuje tylko na rynku pierwotnym, nie pozostanie on bez wpływu na rynek wtórny. Osoby sprzedające mieszkania będą musiały konkurować z ofertą deweloperów subsydiowaną przez skarb państwa i obniżać ceny. Takie zjawisko będziemy obserwować w miastach, gdzie dostępność MdM będzie duża (m.in. Bydgoszcz, Gdańsk i Łódź). Tam może dojść do sytuacji, w której ceny na rynku wtórnym spadną, a na pierwotnym wzrosną, gdyż relatywnie wysokie limity MdM kuszą najtaniej sprzedających deweloperów do podnoszenia cen. Kilka takich posunięć już zaobserwowaliśmy np. w Poznaniu.

W Krakowie, Rzeszowie i Warszawie o mieszkania spełniające warunek cenowy będzie znacznie trudniej, więc należy się raczej spodziewać, że rynek wtórny się tam obroni bez znaczących obniżek. Są za to szanse na to, że w tych miastach choć trochę spadną ceny u deweloperów, którzy będą chcieli dostosować się do limitów MdM. W efekcie program MdM w skali kraju nie powinien raczej znacząco zmienić cen, ale na niektórych rynkach jego wpływ może być większy niż na innych.

Marcin Krasoń, Home Broker, współpraca: Bernard Waszczyk, Open Finance

Kliknij i pobierz darmowy program PIT 2013