Starsze magazyny na rynku wtórnym - jakie ceny najmu?

Według Cushman and Wakefield, w 2016 roku polski rynek magazynowy powiększył się aż o ponad 1,1 mln metrów kwadratowych. To największy wzrost od 2008 roku i zarazem poprawa wyniku z 2015 roku aż o 26 proc. Obecnie całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w naszym kraju wynoszą ponad 11 mln metrów kwadratowych.

Wiodące lokalizacje inwestycji w nowoczesne obiekty logistyczne się nie zmieniają. W zeszłym roku najwięcej powierzchni magazynowej deweloperzy dostarczyli na pięciu głównych rynkach, tj. w okolicach Warszawy (220 tys. m kw.), w regionie Górnego Śląska (216 tys. m kw.), w Polsce Centralnej (196 tys. m kw.), Poznaniu (177 tys. m kw.) i Wrocławiu (123 tys. m kw.).

Pod koniec grudnia 2016 roku w budowie pozostawało ponad 1,3 miliona m kw., przy czym najwięcej w okolicach Warszawy (302 tys. m kw.) oraz w Poznaniu (227 tys. m kw.). W regionach prym wiodą lokalizacje Bydgoszcz-Toruń (129 tys. m kw.), Górny Śląsk (123 tys. m kw.), oraz Wrocław (102 tys. m kw.).

Rekordowa podaż to efekt dynamicznie rosnącego popytu. Według Cushman and Wakefield, popyt na nowoczesne powierzchnie magazynowe osiągnął rekordowy poziom i wzrósł aż o 25 proc. w porównaniu do wyniku sprzed roku. Polska jest obecnie 13. najatrakcyjniejszą lokalizacją pod tego typu inwestycje na świecie. O wysokiej koniunkturze świadczy też niski poziom pustostanów. W zeszłym roku w C&W wynosił on 6,7 proc.

Ile trzeba płacić za nowoczesne powierzchnie magazynowe? Według Cushman and Wakefield stawki w Warszawie kształtują się na poziomie od 4,00 do 5,25 euro za m kw. Natomiast w pozostałych regionach czynsze wynoszą od 2,40 do 4,20 euro za m kw.

Na przykładzie ofert WGN sprawdziliśmy, ile trzeba płacić za wynajem nieruchomości magazynowych na rynku wtórnym, także obiektów starszych.

Analiza ofert wskazuje, że stawki, także za starsze obiekty na rynku wtórnym, nie odbiegają istotnie od cen wskazanych w analizach firm monitorujących rynek. Na Śląsku przeciętne ceny najmu za powierzchnie magazynowe mieszczą się w przedziale 12-17 zł/m kw.

Przykładowe oferty:

- Będzin, hala magazynowa - 4000 m kw. - stawka najmu: 12 zł/m kw.

- Sosnowiec, 1200 m kw. - stawka najmu 10 zł/m kw. Obiekt z 1970 r.

- Dąbrowa Górnicza - 800 m kw. - stawka najmu: 11 zł/m kw. Obiekt z 1980 r.

Podobne czynsze magazynów spotykamy także w innych lokalizacjach w kraju.

Czynsz najmu dużej hali magazynowej w Gdańsku o powierzchni 25 tys. m kw. wynosi 12 zł/ m kw. W Szczecinie, który, z uwagi na bardzo dobre położenie i rozwój sieci transportowej, jest aktualnie jednym z szybko rozwijających się mniejszych rynków magazynowych, za nowoczesny obiekt magazynowy z 2016 roku, o klasie A, należy płacić 12 zł/m kw. Powierzchnia obiektu wynosi 5000 m kw. Inne oferty w tej lokalizacji mieszczą się w przedziale cenowym około 12-16 zł/m kw.

Poza wiodącymi ośrodkami magazynowymi - takimi jak Warszawa, Śląsk, Poznań, Centralna Polska, Trójmiasto - ceny często są jednak znacznie niższe.

Przykłady z województwa łódzkiego, które mieści się w regionie Centralnej Polski, czyli jednego z największych i najważniejszych ośrodków nowoczesnych powierzchni magazynowych w kraju. Centralna Polska to lokalizacja niezwykle dogodna dla inwestycji w magazyny, ze względu na przecięcie dwóch głównych tras tranzytowych kraju, a więc autostrad A1 i A2. Stąd wysoka atrakcyjność m.in. Łodzi, Strykowa, czy Piotrkowa Trybunalskiego.

Duża podaż nowoczesnych nieruchomości magazynowych w tych lokalizacjach sprawia, że starsze obiekty z rynku wtórnego zazwyczaj mają obniżone ceny najmu. Przykładowo: w Piotrkowie Trybunalskim starsze powierzchnie magazynowe, z lat 70. ubiegłego wieku, można wynająć po ok 8 zł/m kw. W nieco gorzej zlokalizowanym Sieradzu spotyka się ceny od 6 do 10 zł/m kw.

Marcin Moneta