Ustalenie wartości odziedziczonego mieszkania może być problemem
To spadkobierca deklaruje wartość nieruchomości do opodatkowania podatkiem od spadków.
Daty, na które określa się stan nieruchomości i poziom cen są różne. Nieprawidłowo ustalona wartość nieruchomości w deklaracji nie powoduje odpowiedzialności karno-skarbowej. Na korektę deklaracji urząd wyznaczy dodatkowy termin. Podatek wnieść należy dopiero po wydaniu decyzji przez urząd.
Dziedzicząc nieruchomość w drodze spadku można uniknąć opodatkowania. Prawo do pełnego zwolnienia przysługuje od 2007 roku najbliższej rodzinie (ważna jest tu data śmierci spadkodawcy), ale i osoby niespokrewnione mogą uniknąć podatku, jeżeli opiekowały się spadkodawcą i nie posiadają własnego lokum. W przypadku jednak konieczności zapłaty podatku, to spadkobierca deklaruje, jaka jest wartość nieruchomości. Podstawą opodatkowania jest wartość czysta spadku, a więc wartość majątku po potrąceniu wszystkich zobowiązań spadkodawcy i niektórych poniesionych kosztów.
Ustalenie wartości nieruchomości będącej przedmiotem spadku jest dość skomplikowane. Dzieje się tak szczególnie wtedy, gdy postępowanie o nabycie spadku trwało długo. Poziom cen nieruchomości brany jest bowiem z dnia powstania obowiązku podatkowego. Zgodnie z ustawą jest to chwila przyjęcia spadku. Stan nieruchomości przyjmowany jest natomiast z dnia nabycia spadku. Na stan nieruchomości składa się zarówno jej stan fizyczny (standard, wygląd), jak i stan prawny (jakie prawa i ograniczenia są związane z nieruchomością). Datą nabycia spadku, zgodnie z art. 925 Kodeksu Cywilnego, jest data śmierci spadkodawcy.
Złożenie deklaracji podatkowej nie jest równoznaczne z potrzebą wniesienia podatku. Następuje ona dopiero, gdy urząd wyda decyzję o wymiarze podatku. Gdyby więc w międzyczasie spadkobierca dokonał remontu nieruchomości, powinien posiadać dowody, że zmienił stan nieruchomości. Z drugiej strony, gdyby nieruchomość uległa zniszczeniu w związku z siłą wyższą, to stan nieruchomości ustala się na dzień dokonania wymiaru podatku.
Skąd więc zaczerpnąć informacje o tym, jaka jest wartość nieruchomości na potrzeby wymiaru podatku spadkowego? Najszybszym sposobem może być skorzystanie z licznych portali internetowych z ogłoszeniami o sprzedaży nieruchomości. Warto jednak pamiętać, że poziom cen nieruchomości należy przyjąć na dzień przyjęcia spadku. Zamieszczane w internecie dane mogą więc być nieadekwatne. Ważny jest także fakt, że ceny ofertowe są z reguły zawyżone względem transakcyjnych.
Kolejnym rozwiązaniem jest skorzystanie z usługi pośrednika, który posiadając duże doświadczenie na lokalnym rynku może ustalić przybliżoną cenę potrzebną do wypełnienia deklaracji podatkowej.
Ostatecznie najbardziej pewnym rozwiązaniem jest skorzystanie z usługi rzeczoznawcy majątkowego. Jest to osoba, która profesjonalnie zajmuje się określaniem wartości nieruchomości, na podstawie posiadanej licencji, nadawanej przez właściwego ministra. Koszt takiej usługi, w przypadku mało skomplikowanych wycen, może zamknąć się w przedziale 500 - 1000 zł. Dodatkowym plusem skorzystania z usługi rzeczoznawcy majątkowego jest to, że przy wycenie bazuje on na danych o cenach transakcyjnych, a więc niższych niż ofertowe. Dodatkowo dokument wskazujący wartość - operat szacunkowy - może być dowodem w postępowaniu podatkowym, a ewentualne zaniżenie wartości z niego wynikające będzie skutkowało odpowiedzialnością rzeczoznawcy majątkowego.
Zasady określania wartości nieruchomości na potrzeby podatkowe są dość skomplikowane. Dlatego gdyby naczelnik urzędu doszedł do wniosku, że zadeklarowana przez spadkobiercę wartość nieruchomości jest zawyżona lub zaniżona, to wezwie w terminie 14 dni do jej korekty. W wezwaniu tym fiskus zobowiązany jest dodatkowo do wskazania własnej, wstępnej oceny wartości nieruchomości. Takiego kroku ze strony urzędu spadkobierca może się także spodziewać, gdy nie podał wartości odziedziczonej nieruchomości lub każdy ze współspadkobierców podał inne wartości tej samej rzeczy.
Jeżeli fiskus uzna, że po dokonaniu korekty wartość wciąż jest niższa niż rynkowa, niezbędny będzie udział w postępowaniu rzeczoznawcy majątkowego. Sprawa jest prosta, jeżeli spadkobierca posiada już stosowny operat szacunkowy. Wystarczy wtedy bowiem, że przedstawi go w urzędzie. W przeciwnym przypadku to fiskus powoła biegłego, a jeżeli wartość przez niego określona będzie różniła się o ponad 33 proc. od zadeklarowanej przez podatnika, to koszt biegłego obciąży spadkobiercę.
Bartosz Turek
