Użytkowanie wieczyste przejdzie do historii. Nie każdy na tym skorzysta
Już wkrótce zmienią się przepisy dotyczące użytkowania wieczystego. Grunty wykorzystywane nie w celach mieszkalnych będą mogły zostać wykupione. Dla większości przedsiębiorców może to jednak okazać się nieopłacalne ze względu na brak bonifikat, które będą mogli otrzymać jedynie nieliczni.
Jak opisywaliśmy w Interii w listopadzie ub. roku kwestie prawne związane z użytkowaniem wieczystym gruntów przeznaczonych na działalność gospodarczą, sportową czy społeczną czekają zmiany. Od tego czasu nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami została przeprocedowana przez Parlament i czeka na podpis prezydenta. Zmiana prawa w tym zakresie to kolejny krok w reformie użytkowania wieczystego - jego przekształcenie we własność gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe miało miejsce w 2019 roku.
Jak informował minister rozwoju i technologii Waldemar Buda, zmianą ma być sposób uwłaszczenia - nie z mocy prawa, jak w przypadku gruntów mieszkaniowych, ale na wniosek. Szef resortu podkreślał, że rząd nie chce zmuszać "do nabycia gruntu użytkownika, który nie chce płacić za własność, bo ma inne plany inwestycyjne".
"Proponowane regulacje zapewnią spójny i sprawiedliwy mechanizm odpłatności za grunt, który w konsekwencji umożliwi ewolucyjne, stopniowe wygaszanie prawa użytkowania wieczystego. Natomiast w wymiarze społecznym uzyskanie prawa własności do gruntu wzmocni poczucie stabilizacji prawnej dotychczasowych użytkowników wieczystych, bowiem wyeliminuje czasowy charakter przysługującego im prawa do nieruchomości. Jednocześnie skutkiem tych zmian będzie zniesienie obowiązku ponoszenia w długoterminowej perspektywie opłat rocznych za użytkowanie wieczyste bez perspektywy uzyskania własności gruntu, a także eliminacja obaw o trudne do przewidzenia podwyżki opłat rocznych." - czytamy w uzasadnieniu do ustawy.
W komentarzu dla Business Insider radca prawny Tomasz Artaszewicz-Zawisza z Crido zwrócił uwagę, że "ustawa wprowadza ogólne zasady wykupu gruntu, które zależą od sposobu jego wykorzystania. Ponadto ustawa przewiduje przepisy epizodyczne, które pozwalają wystąpić z roszczeniem o sprzedaż gruntu". Prawnik podkreślił, że obecnie na ogół "użytkownicy wieczyści nie mają prawnych możliwości do zmuszenia drugiej strony do sprzedaży prawa własności". Nowelizacja ustawy ma to zmienić, choć zmiana nie obejmie wszystkich.
- Roszczenie w sprawie sprzedaży nieruchomości gruntowej na rzecz użytkownika wieczystego może zostać zgłoszone w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy — podkreśla Artaszewicz-Zawisza.
Roszczenie nie będzie przysługiwało każdemu. Nowelizacja nie obejmie właścicieli nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste po 31.12.1997 roku oraz tych, którzy nie oddali nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, jeśli było tak zapisane w umowie. Ponadto roszczenie nie dotyczy nieruchomości gruntowej niezabudowanej, gruntu wykorzystywanego w ramach rodzinnego ogródka działkowego, gruntu na terenie portu czy przystani morskich oraz nieruchomości, w sprawie której toczy się postępowanie o oddanie w użytkowanie wieczyste.
Zdaniem radcy prawnego większość podmiotów będzie musiała zapłacić teoretycznie 60 proc. wartości gruntu. Wynika to z faktu, że 3-proc. poziom stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego mnożony jest przez 20-krotność, co z kolei wynika z ustawy.
- Natomiast pozostałe 40 proc. musi mieścić się w pomocy de minimis (dozwolonej pomocy publicznej). Gdy nie będzie się mieścić, wówczas powstanie konieczność dopłaty pozostałej części. Limit pomocy w ciągu trzech lat wynosi zasadniczo 200 tys. euro brutto, czyli ok. 1 mln zł — zauważa ekspert.
Jak informuje Business Insider w praktyce oznacza to dla przedsiębiorców, że będą musieli zapłacić więcej niż 60 proc. rynkowej wartości gruntu, gdyż limit pomocy jest niski. Jednocześnie nie będą mogli zaliczyć do ceny wartości użytkowania wieczystego lub uiszczonych opłat rocznych. Prawnik podkreśla jednak, że jest grupa, której opłaca się zakupić grunt, który nie jest wykorzystywana w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Wskazuje tu na osoby posiadające orzeczenie o niepełnosprawności (lub z nimi zamieszkujące) oraz należące do rodziny wielodzietnej ze względu na fakt, że mogą otrzymać one 90-proc. bonifikatę.
