Czy warto handlować z inwestorem?
Przy sprzedaży swoich nieruchomości właściciele często korzystają z usług rozmaitych pośredników. Nie chodzi przy tym nawet o firmy, oferujące wykonanie reklamy i dopięcie formalności, związanych ze sprzedażą. Często takie usługi proponują również inwestorzy, którzy upatrzyli sobie określoną działkę lub działki i w tym miejscu zamierzają coś zbudować - apartamentowce, centrum handlowe albo pływalnię.
W takiej usłudze pośrednictwa fiskus upatruje jednak prowadzenie działalności gospodarczej przez sprzedającego i ostatecznie przy sprzedaży okazuje się, że właściciel nieruchomości powinien zapłacić podatek VAT.
Przykład z życia wzięty...
Niejednokrotnie zdarzały się przypadki, gdy osoba fizyczna kupiła działkę inwestycyjną o przeznaczeniu rolniczym. W momencie zakupu nie miała szczególnych planów na jej zagospodarowanie, ale "może przyda się na przyszłość". W końcu właściciel ma dzieci, które być może kiedyś na tej działce wybudują dom. Czas jednak minął, plany się zmieniły i działka pozostała nieużywana. Może w międzyczasie jakiś rolnik posadził tam ziemniaki albo zboże. Ostatecznie jednak działka nie przynosiła zysku. Skoro zatem do właściciela zgłosił się inwestor proponujący zakup działki, nie było nad czym się zastanawiać. Czym prędzej właściciel udzielił inwestorowi pełnomocnictwa do załatwiania wszelkich formalności, w tym uzyskania stosownych decyzji i pozwoleń.
Pełnomocnictwo gwoździem do trumny
Niestety w takich sytuacjach fiskus twierdzi, że późniejsza sprzedaż działki powinna zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług (VAT). Czynności podejmowane przez inwestora, a zarazem pełnomocnika właściciela nieruchomości, wpływają bowiem na jej atrakcyjność i podnoszą wartość. Skoro zatem pełnomocnik działa w imieniu i na rzecz właściciela, to ten właściciel działa w sposób zorganizowany. Jego działanie należy zatem porównać z czynnościami przedsiębiorcy, handlującego gruntami. To zatem daje podstawę do obciążenia go podatkiem od towarów i usług.
W ocenie organów skarbowych wykonywane przez pełnomocnika czynności wywołują skutki prawne po stronie właścicieli nieruchomości. Właśnie dlatego należy uznać, że zachowują się oni jak podmioty profesjonalne, zajmujące się obrotem nieruchomościami. Dokonywane transakcje nie są zatem zwykłym zarządem majątkiem prywatnym, a działalnością gospodarczą, podlegającą podatkowi VAT.
Czy przysługuje zwolnienie?
Czy w takiej sytuacji można by było chociaż posiłkować się jakimś zwolnieniem od podatku? Rzeczywiście na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Problem polega jednak na tym, że w wyniku działań inwestora w stosunku do działki została już wydana decyzja o warunkach zabudowy. Zwolnienie zatem w tym przypadku już nie przysługuje. Ewentualnie można by było jeszcze rozważać zwolnienie do 200.000 złotych. Niewiele tego typu transakcji opiewa jednak na kwoty niższe - zauważa Bartosz Antos.
Organy skarbowe konsekwentnie w swoich orzeczeniach
Tego typu interpretacja podatkowa nie jest wyjątkiem. Coraz częściej fiskus zajmuje właśnie takie stanowisko w sprawie sprzedawanych gruntów. To natomiast wiążę się nie tylko z koniecznością uiszczenia należnego podatku VAT. Wcześniej trzeba dopełnić pewnych formalności, w tym zarejestrować się w urzędzie skarbowym jako podatnik VAT, wystawić fakturę, wpisać ją do ewidencji, złożyć elektronicznie JPK_VAT, czyli Jednolity Plik Kontrolny, a dopiero potem zapłacić podatek.
Dla osób fizycznych, nieprowadzących na co dzień działalności gospodarczej to szereg abstrakcyjnych czynności, w zakresie których nie mają wiedzy i doświadczenia. Realizacja tych obowiązków najczęściej zatem wiąże się z koniecznością skorzystania z usług księgowego lub prawnika. A to kolejne koszty.
