W Polsce jedna nieruchomość mieszkalna na 200 jest zabytkiem
Największe skupiska zabytkowych nieruchomości w Polsce znajdują się na ziemi lubuskiej oraz Warmii i Mazurach. W województwie lubuskim jeden budynek mieszkalny na 50 jest zabytkiem. W skali całego kraju jest ich czterokrotnie mniej, a w województwie świętokrzyskim nawet dziesięciokrotnie mniej - wynika z danych zebranych przez Lion's Bank.
Według danych Narodowego Instytutu Dziedzictwa, na koniec 2012 roku w Polsce było prawie 143 tys. budynków wpisanych do ewidencji zabytków. Dla porównania, budynków mieszkalnych mieliśmy wtedy 6,1 mln, czyli ponad 40 razy więcej.
Dane płynące z ewidencji są jednak bardzo ogólne. Co więcej, z punktu widzenia właściciela, znacznie ważniejsza jest informacja o tym, czy nieruchomość znajduje się w rejestrze zabytków. Ten zbiera informacje o nieruchomościach objętych specjalną ochroną. W rejestrze budynków mieszkalnych (np. starych kamienic) znajdowało się w 2012 r. znacznie mniej niż w ewidencji, bo 18 tysięcy. Dodatkowo budynków, które mogłyby posłużyć na cele mieszkalne, czyli np. pałace, dwory, zamki, czy zabudowania gospodarcze i folwarczne, było na terenie kraju blisko 13 tys. W sumie zabytków, które mają lub mogłyby mieć funkcję mieszkalną jest w Polsce 31 tys. Można więc uogólnić, że jeden budynek mieszkalny na 200 znajduje się w rejestrze zabytków.
Najwięcej zabytków rejestrowych o charakterze stricte mieszkalnym znajduje się na terenie województwa dolnośląskiego (2165), lubuskiego (1950) oraz warmińsko-mazurskiego (1921). Najmniej znajduje się w ich w świętokrzyskim (203) i zachodniopomorskim (356).
Gdyby odnieść liczbę zabytkowych budynków mieszkalnych do całego zasobu mieszkaniowego w danym województwie, to okazałoby się, że największe nagromadzenie zabytków jest w województwie lubuskim (1,4 proc. wszystkich budynków mieszkalnych) oraz na Warmii i Mazurach (1,1 proc.). Gdyby do liczby zabytków stricte mieszkalnych dodać jeszcze pałace, dworki, zamki i zabudowania folwarczne, to okazałoby się, że w województwie lubuskim średnio prawie co 50. budynek mieszkalny znajduje się w rejestrze zabytków. Szczególnie duże ich natężenie jest w południowej części województwa co jest dowodem na historycznie duży wpływ Dolnego Śląska na ten region. Nieco niższy odsetek (1,7 proc.) takich nieruchomości odnotowano w warmińsko-mazurskim, na terenie którym znaleźć można wiele zabudowań z czasów krzyżackich i Prus Książęcych.
Ewidencja zabytków i ich rejestr nie różnią się tylko liczebnością (średnio co czwarta nieruchomość wpisana do ewidencji zawarta jest również w rejestrze zabytków). Zupełnie inny jest też zakres ochrony zabytków wpisanych do ewidencji i do rejestru. Wpisanie nieruchomości do rejestru zabytków, o co zabiegać może także właściciel, nadaje organom konserwatorskim (wojewódzkiemu konserwatorowi zabytków oraz ministrowi kultury) uprawnienia do ingerowania w zabytek. Tym samym ograniczone zostaje samodzielne dysponowanie nim. Zgoda konserwatora jest bowiem niezbędna np. przy prowadzeniu robót budowlanych, prac konserwatorskich, umieszczaniu na zabytku urządzeń technicznych, reklam, czy napisów, a także przy podejmowaniu działań, które mogłyby prowadzić do zmiany wyglądu zabytku.
Warto zauważyć, że z doświadczeń doradców Lion's House wynika, że wpisanie budynku do rejestru zabytków może mieć negatywny wpływ na jego wartość - szczególnie jeśli budynek wymaga remontu. Głównie wynika to z wyższych kosztów prac renowacyjnych. Na przykład trywialna wymiana okien może kosztować o połowę więcej, gdy zamiast plastikowych okien zespolonych konserwator nakaże zastosowanie drewnianych skrzynkowych dostarczanych na zamówienie. Co więcej, wpisanie nieruchomości do rejestru, może skutkować wydłużeniem procesu inwestycyjnego - wszystkie prace należy konsultować z konserwatorem, co może długo trwać podnoszący tym samym koszty. Zupełnie inaczej sytuacja może wyglądać w przypadku zabytkowych budynków, które poddane zostały gruntownej renowacji. W ich przypadku wpisanie do rejestru zabytków daje większą nadzieję na to, że aktualny wygląd zostanie zachowany.
Z kolei objęcie nieruchomości jedynie ewidencją nie wywołuje niemal żadnych konsekwencji po stronie właściciela. Z punktu widzenia formalnego ewidencja jest bowiem jedynie zbiorem informacji o nieruchomościach zabytkowych, który nie daje organom konserwatorskim uprawnień do ingerowania w uprawnienia właściciela, jak w przypadku zabytków wpisanych do rejestru. W praktyce, właściciel nieruchomości znajdującej się w ewidencji, ale niewpisanej do rejestru, chcąc dokonać zmian w wyglądzie budynku, zgłasza tę informację do lokalnego urzędu gminy, a urząd może (ale nie musi) zasięgnąć opinii konserwatora zabytków.
Wpisanie danej nieruchomości do rejestru zabytków wiąże się z konkretnymi obowiązkami, ale również z przywilejami dla właściciela. Przede wszystkim jest on zobowiązany do zapewnienia odpowiedniej opieki nad zabytkiem - np. utrzymania budynku w jak najlepszym stanie, trwałego zachowania jego wartości, uzyskiwania pozwoleń na prowadzenie określonych prac, czy udostępniania zabytku do badań, z możliwością otrzymania odszkodowania za powstałe ewentualne szkody. Co istotne, w sytuacji gdy właściciel planuje sprzedać nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, która jest wpisana do rejestru zabytków, gminie przysługuje prawo pierwokupu. Jednak ma ona tylko 30 dni na skorzystanie z tego przywileju.
W ramach korzyści, właściciel nieruchomości wpisanej do rejestru, ma prawo do ubiegania się o dotację z budżetu państwa lub samorządu na dofinansowanie prac konserwatorskich, restauratorskich, czy budowlanych przy budynku. Dodatkowo właścicielowi zabytku przysługuje prawo do ulgi podatkowej. Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych, właściciel zwolniony jest z podatku od nieruchomości wpisanej do rejestru, pod warunkiem utrzymania jej i konserwacji zgodnie z przepisami o ochronie zabytków. Wyjątkiem są nieruchomości, w których prowadzona jest działalność gospodarcza. W przypadku zabytków obniżeniu o 50 proc. ulega też opłata za użytkowanie wieczyste gruntu.
Jakub Potocki, Bartosz Turek
