Reklama

Ważne zmiany w hipotekach

W dniu 20 lutego 2011 roku wejdzie w życie obszerna nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Zmiany dotyczą wielu zagadnień uregulowanych ustawą. Przede wszystkim została zmodyfikowana ustawowa definicja hipoteki. Zostało przesądzone, że hipoteka może co do zasady zabezpieczać jedną wierzytelność wynikającą z jednego stosunku prawnego (np. umowy sprzedaży). Na potrzeby zabezpieczenia kilku wierzytelności z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi, wprowadzono jednak hipotekę umowną. W takim wypadku hipoteka taka może zostać podzielona na określone wierzytelności na podstawie oświadczenia złożonego właścicielowi obciążonej nieruchomości oraz wpisu w księdze wieczystej obejmującej nieruchomość.

Reklama

Nowością jest możliwość zabezpieczenia jedną hipoteką kilku wierzytelności przysługujących różnym podmiotom, a służącym sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia. W takim wypadku wierzyciele zobowiązani są powołać w pisemnej umowie administratora hipoteki, który zawiera umowę o ustanowienie hipoteki oraz wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, ale na rachunek wierzycieli hipotecznych.

Doprecyzowano, że hipoteka może zostać ustanowiona na udziale w prawie użytkowania wieczystego oraz udziale w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego, co w świetle dotychczasowych przepisów mogło budzić wątpliwości.

Ważną zmianą jest również to, że teraz każda hipoteka może zabezpieczać także wierzytelności przyszłe, zawsze jednak do oznaczonej sumy pieniężnej. Dotychczas rolę taką spełniały tzw. hipoteki kaucyjne, które zgodnie z nowelizacją zostały zniesione. Z nowych przepisów wynika, że każda hipoteka będzie mogła mieć charakter, który dotychczas posiadały jedynie hipoteki kaucyjne. Właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką, który wykaże, że zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne, będzie mógł żądać zmniejszenia sumy hipoteki, czego dotychczasowe przepisy nie przewidują.

Wprowadzono możliwość zastąpienia jednej wierzytelności objętej hipoteką inną wierzytelnością, należącą jednak do tego samego wierzyciela.

Hipoteki mogły być już dotychczas wyrażane w walutach obcych, ale tylko wtedy, gdy zabezpieczona wierzytelność również była wyrażona w walucie obcej (np. kredyt walutowy na zakup mieszkania). Zgodnie ze zmianami, strony umowy ustanawiającej hipotekę będą miały możliwość wyrażenia hipoteki w walucie innej, aniżeli zabezpieczona wierzytelność. Przewidziano także, że możliwość zmiany waluty wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie wymagać będzie zgody właściciela nieruchomości obciążonej. Zgoda taka będzie jednak wymagana tylko w sytuacji, gdy właścicielem nieruchomości obciążonej będzie inna osoba, aniżeli ta, która bezpośrednio zaciągnęła zabezpieczony hipotecznie dług (np. kredyt) u wierzyciela.

Nowelizacja dotyczy także niektórych przepisów traktujących o podziale nieruchomości obciążonej hipoteką. W takiej sytuacji powstaje hipoteka łączna, która obciąża wszystkie nieruchomości powstałe w wyniku podziału. Dodatkowo, w nowych przepisach przewidziano, że gdyby hipoteka ustanowiona była tylko na części ułamkowej dzielonej nieruchomości, to po podziale będzie ona obciążać w tym samym ułamku wszystkie nieruchomości powstałe poprzez podział.

Kolejną nowością jest możliwość rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, tj. powstałym w miejscu wygasłej hipoteki, ale tylko w granicach tejże wygasłej hipoteki. Właściciel obciążonej nieruchomości może ustanowić w tym miejscu nową hipotekę, albo przenieść w to miejsce inne hipoteki obciążające nieruchomość, przy czym wymaga to zgody uprawnionego wierzyciela. Uprawnienie właściciela do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym nie powstaje tylko w sytuacji, gdy miejsce zostało opróżnione w wyniku egzekucji. W księgach wieczystych będzie można ujawniać roszczenia o przeniesienie hipoteki danego wierzyciela na miejsce opróżnione przez inną hipotekę.

Wszystkie hipoteki ustanowione przed wejściem w życie nowych przepisów oczywiście pozostają w mocy. Do dotychczasowych hipotek kaucyjnych będą miały zastosowanie już przepisy znowelizowane, przy czym w przypadku, gdy taka hipoteka wygaśnie, to wyjątkowo nie będzie możliwości rozporządzania opróżnionym po niej miejscem. Dotychczasowe hipoteki niekaucyjne, czyli zwykłe, będą natomiast nadal objęte przepisami dotychczasowymi, z tym że jeśli dojdzie do podziału nieruchomości obciążonej taką hipoteką, to zastosowanie znajdą przepisy znowelizowane. Podobne zasady będą obowiązywać, jeśli idzie o dotychczasowe postępowania egzekucyjne z hipotek. Jeżeli na podstawie dotychczas prowadzonych postępowań, tj. przed wejściem w życie znowelizowanych przepisów, dojdzie do podziału sumy uzyskanej z egzekucji przedmiotu obciążonego hipoteką, to zastosowanie znajdą przepisy dotychczasowe.

Przemysław Kaczor

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL

Reklama

Reklama

Reklama

Reklama

Strona główna INTERIA.PL

Polecamy

Dziś w Interii

Raporty specjalne

Finanse / Giełda / Podatki
Bądź na bieżąco!
Odblokuj reklamy i zyskaj nieograniczony dostęp do wszystkich treści w naszym serwisie.
Dzięki wyświetlanym reklamom korzystasz z naszego serwisu całkowicie bezpłatnie, a my możemy spełniać Twoje oczekiwania rozwijając się i poprawiając jakość naszych usług.
Odblokuj biznes.interia.pl lub zobacz instrukcję »
Nie, dziękuję. Wchodzę na Interię »