Wielka aglomeracja warszawska
Angielski termin "urban sprawl" odnosi się do ekstensywnej, "rozlewającej się" zabudowy mieszkaniowej na dużym obszarze, coraz dalej od ścisłego centrum dużego miasta, w dużej mierze regulowanej tylko popytem na niższe ceny działek i tańsze mieszkania. Inwestycje mieszkaniowe zajmują kolejne tereny podmiejskie, najczęściej pozbawione odpowiedniej infrastruktury. Rozrostowi miasta i aglomeracji często towarzyszy wyludnianie się ścisłego centrum, które w coraz mniejszym stopniu pełni funkcje mieszkaniowe.
Czy ten proces dotknął już Warszawę i jej aglomerację? W dalszym ciągu dużo buduje się w samej Warszawie i w licznych miejscowościach podwarszawskich, ale od niedawna także na obszarach do tej pory jakiejkolwiek zabudowy pozbawionych. Szczególnie widoczne to jest na zachód od Warszawy, gdzie niedługo może zabraknąć wolnych terenów inwestycyjnych.
W podwarszawskich miastach i miasteczkach, ulokowanych wzdłuż tras wylotowych (drogowych i kolejowych), rośnie intensywność zabudowy; na niezagospodarowanych dotąd działkach powstają często osiedla szeregowe, aby zmaksymalizować PUM, czyli powierzchnię użytkową mieszkań, które można łatwo sprzedać, ponieważ są znacznie tańsze od mieszkań w metropolii. Dlatego już ruszyła ekspansja deweloperów w przeciwnym, wschodnim kierunku.
Zanim aglomeracja warszawska stanie się spójnym organizmem, minie jeszcze trochę czasu, ale to będzie oznaczać powstanie zwartej zabudowy miejskiej w promieniu mniej więcej 40 km od ścisłego centrum. W takiej perspektywie niezwykle istotne jest, aby ta zabudowa nie była zdominowana wyłącznie przez funkcje mieszkaniowe.
Sama Warszawa już dziś rozciąga się na ok. 30 km w kierunku północ-południe i ok. 28 km w kierunku wschód-zachód. Choć miasto liczy ponad 1,7 mln mieszkańców, to w aglomeracji mieszka, zależnie od sposobu liczenia, od 2,6 do 3,5 mln osób, a więc dwa razy więcej. W aglomeracji warszawskiej znajduje się około 20 mniejszych miast w fazie dynamicznego rozwoju. Popyt jest większy niż podaż, dlatego coraz więcej inwestycji mieszkaniowych powstaje w tzw. szczerym polu.
To oczywiście obliguje deweloperów do zainwestowania w podstawową infrastrukturę. Nie zmniejszy to jednak odległości od centrum Warszawy, od szkół, przedszkoli i większych sklepów, a także instytucji kultury. Dlatego rodziny muszą dysponować samochodem, a najlepiej dwoma. Oddalając się od centrum, nowe inwestycje mogą jednocześnie wkraczać w obszary cenne krajobrazowo. Tzw. "urban sprawl", zwany też eksurbanizacją zatacza dosłownie coraz szersze kręgi.
Ten proces nie ominął wielu metropolii w krajach lepiej rozwiniętych. Jego łagodniejsza i powolniejsza wersja nazywana jest po prostu suburbanizacją. Wydaje się jednak, że aglomeracja warszawska weszła w znacznie bardziej dynamiczną i trudniejszą do kontrolowania fazę rozwoju.
Waldemar Oleksiak
Emmerson Realty SA
Biznes INTERIA.PL na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze
