Wynajem: Tak obroni się właściciel lokalu
W stosunkach najmu to najemca jest zazwyczaj słabszą stroną umowy. W związku z tym przepisy przyznają mu dość szeroką ochronę. Nie oznacza to jednak, że wynajmujący pozostaje bezbronny wobec nieuczciwego lokatora. Przyjrzymy się, w jaki sposób i w jakim zakresie właściciel lokalu może chronić własną nieruchomość.
Zgodnie z art. 659 § 1 kodeksu cywilnego, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Powyższa regulacja zakreśla podstawowe ramy prawne, w jakich mogą się poruszać strony umowy najmu, stanowiąc jednocześnie o podstawowych uprawnieniach wynajmującego.
Kodeks, umowa, ustawa
Uprawnienia wynajmującego lokal mają swoją podstawę w aktach dwojakiego rodzaju: ogólnych (ustawa) oraz szczególnych (umowa). Należy jednak podkreślić, że zakres tych uprawnień nie zawsze jest jednolity - uzależniony jest od rodzaju lokalu będącego przedmiotem umowy. Może być nim bowiem zarówno lokal użytkowy, jak i mieszkalny.
W pierwszym przypadku zasadniczą regulację stanowi Kodeks cywilny, który bywa uzupełniany zapisami umownymi. Do lokali mieszkalnych Kodeks jest również stosowany, jednak - jako unormowanie szczególne - pierwszeństwo ma ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: ustawa o ochronie praw lokatorów). Wprowadza ona szereg odrębności i obostrzeń dotyczących sytuacji prawnej wynajmującego.
Natomiast w przypadku lokali użytkowych regulacja kodeksowa pełni poniekąd rolę uzupełniającą w stosunku do zapisów umownych i pozwala ukształtować stosunek prawny wedle uznania stron. Swoboda ta jest ograniczona treścią przepisu art. 3531 k.c., zgodnie z którym strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Dzięki temu wynajmujący może dodatkowo zabezpieczyć swój interes prawny.
Niezależnie od zakresu uprawnień i swobody działania, interes wynajmującego realizuje się na dwóch płaszczyznach. Pierwsza z nich przybiera postać zapewnienia sobie regularnych wpływów z należności czynszowych, natomiast druga polega na zachowaniu przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym.
Czynsz najmu
Zgodnie z art. 659 § 1 k.c., czynsz najmu jest wynagrodzeniem za oddanie rzeczy do używania, a nie za jej używanie. Nie jest więc związany z używaniem rzeczy, co przejawia się m.in. w tym, że najemca zobowiązany jest do zapłaty czynszu niezależnie od tego, w jakim zakresie używa rzecz będącą przedmiotem najmu i czy w ogóle jej używa.
Najprostszym sposobem realizacji tego uprawnienia jest powództwo o zapłatę. To rozwiązanie zdaje się nie wymagać komentarza, jednak warto podkreślić, że w toku procesu dopuszczalne jest rozszerzenie powództwa o dalsze okresy płatności.
Zachowanie lokalu w stanie niepogorszonym
Praktyka pokazuje, że wynajmujący zazwyczaj dysponuje lokalem na podstawie prawa własności. Przy wykonywaniu umowy najmu czyni on ze swojego prawa użytek o tyle nietypowy, że pozbawia się faktycznego władztwa nad rzeczą. W związku z tym zależy mu na tym, aby lokal został zachowany w stanie niepogorszonym, co w praktyce może być realizowane przez egzekwowanie dokonywania napraw obciążających najemcę.
Zgodnie z dyspozycją art. 681 k.c., do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Nieco odmiennie kwestię tę reguluje art. 6b ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, przedstawiając bardzo szczegółowy katalog napraw, za które odpowiedzialny jest najemca. Ponadto, na podstawie przepisu art. 6e ust. 1 ustawy, po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw.
Z kolei zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy, w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży miejskiej, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej - także przy jej udziale.
W przypadku, gdy najemca nie wykonuje obciążających go napraw, wynajmujący może zrealizować przysługujące mu uprawnienie w drodze tzw. wykonania zastępczego. Powinno ono zostać poprzedzone wezwaniem najemcy do wykonania stosownych napraw; dopiero w razie bezczynności najemcy wynajmujący może zrealizować naprawy samodzielnie albo zlecić je osobie trzeciej. Wykonanie zastępcze wiąże się z poniesieniem przez wynajmującego, często znacznych, kosztów. Nie ulega jednak wątpliwości, iż wynajmujący może domagać się od najemcy ich zwrotu, przy czym ich wysokość należy ograniczyć do kosztów uzasadnionych.
W celu skontrolowania stanu lokalu wynajmujący ma prawo wstępu do wynajmowanych pomieszczeń. Musi jednak powiadomić o tym lokatora, ponieważ wejścia do wynajmowanego lokalu może dokonać tylko za jego zgodą lub w jego obecności.
Wypowiedzenie umowy lub jej rozwiązanie
Wynajmujący, niezależnie od rodzaju lokalu, ma prawo wypowiedzenia umowy w przypadku, gdy najemca nie stosuje się do zawartych w niej postanowień, np. niszczy lub zaniedbuje wynajmowany lokal, nie stosuje ogólnie przyjętych norm współżycia społecznego. Zgodnie bowiem z przepisem art. 666 § 1 K.c., najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.
Naruszenie przez najemcę dozwolonego sposobu używania najętego lokalu powoduje powstanie po stronie wynajmującego prawa do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia oraz roszczenia o naprawienie szkody - na zasadach ogólnych. Uprawnienie to jest w nieznaczny sposób ograniczone przez przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, która nakłada na wynajmującego pewne obowiązki informacyjne, poprzedzające wypowiedzenie umowy.
Dużo mocniejszym uprawnieniem wynajmującego, które może zostać wykorzystane w stosunku do nierzetelnego najemcy, jest możliwość rozwiązania umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jest ono dopuszczalne, jeśli najemca pozostaje w zwłoce z zapłatą za dwa (w przypadku lokali użytkowych) lub trzy (w przypadku lokali mieszkalnych) pełne okresy płatności. Zapisy umów mogą oczywiście przewidywać inne, dodatkowe przyczyny rozwiązania umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Nie tylko kaucja
W celu zabezpieczenia swoich przyszłych roszczeń wynajmujący może żądać od najemcy kaucji. Kaucja zabezpiecza zarówno należności czynszowe, jak i wszelkie inne wynikające ze stosunku najmu (np. związane z koniecznymi naprawami).
Ustanowienie kaucji możliwe jest, co do zasady, we wszystkich rodzajach umów najmu, jednak w przypadku najmu lokalu mieszkalnego jej wysokość jest ograniczona przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z ustawą, jej wysokość nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.
Ustawa o ochronie praw lokatorów w art. 6 reguluje również zasady, na jakich następuje późniejszy zwrot kaucji, w tym jej waloryzację. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę. W przypadku najmu lokali użytkowych strony mogą w umowie regulować kwestie związane z kaucją w sposób w zasadzie dowolny.
Do innych praktycznych sposobów umownego zabezpieczenia interesów wynajmującego należy gwarancja bankowa bądź gwarancja ubezpieczeniowa, przekazane wynajmującemu przez najemcę na zabezpieczenie płatności co najmniej 3-miesięcznego czynszu, opłat oraz wszelkich innych kosztów, które może ponieść wynajmujący w związku z nieprzywróceniem przez najemcę przedmiotu najmu do stanu poprzedniego. Zaletą takich zabezpieczeń jest to, że wynajmujący może skorzystać z nich bez udziału komornika i bez potrzeby przeprowadzania postępowania sądowego przeciwko najemcy. Oprócz tego możliwe jest zażądanie od najemcy złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (w myśl przepisów art. 777 K.c.), w tym do zobowiązania się do niezwłocznego opuszczenia lokalu.
Dodatkowym uprawnieniem wynajmującego, służącym zabezpieczeniu roszczeń o czynsz lub świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, jest na gruncie przepisu art. 670 § 1 k.c. ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu. Należy jednak podkreślić, że przysługujące wynajmującemu ustawowe prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte, chyba że wynajmujący sprzeciwi się usunięciu tych rzeczy i zatrzyma je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony.
Podsumowanie
Krótka analiza uprawnień wynajmującego pozwala zauważyć, że dysponuje on bardzo szerokim wachlarzem możliwości, które w wystarczającym stopniu mogą zabezpieczyć jego interesy w stosunkach z najemcą. W tym celu konieczne jest jednak właściwe skonstruowanie umowy oraz wprowadzenie do niej stosownych instrumentów ochronnych.
Maciej Skrzypek, Kancelaria Prawna IURICO
ERGO
PORADNIK DLA PRZEDSIĘBIORCÓW
WWW.ERGO.EDU.PL
Podstawa prawna:
1. Ustawa z dn. 23.04.1964 r. - kodeks cywilny - Dz.U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.
2. Ustawa z dn. 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.
Czytaj także:
Zasoby mieszkaniowe w Polsce - krótka charakterystyka
Nerwowy okres na rynku wynajmu mieszkań
