Wzrost cen nieruchomości powinien pokryć koszt kredytu
Biorąc kredyt na zakup mieszkania na 30 lat trzeba liczyć się z koniecznością zwrotu bankowi kwoty dwa razy większej. Dane z ostatnich kilkudziesięciu lat dla rozwiniętych rynków pokazują, że wzrost wartości domu o 100 proc. w takiej perspektywie jest realny, chociaż w krótszych okresach, np. pięcioletnich, ceny mogą spadać.
Osoby, które kupiły w Polsce mieszkania pięć lat temu są dziś posiadaczami nieruchomości wartych średnio dwa razy więcej. Na taką skalę wzrostu cen - i to pomimo załamania rynku - wskazują dane AMRON. W kolejnych latach trudno spodziewać się tak znacznej dynamiki. Według aktualnej prognozy Home Broker, ceny w największych miastach Polski powinny podnieść się o 2,2 proc. w najbliższych 12 miesiącach.
Obecna sytuacja na rynku jest niejednoznaczna - ceny transakcyjne już zaczęły rosnąć, ale ofertowe wciąż spadają. Długoletnie badania, a takie należy wziąć pod uwagę analizując opłacalność zakupu mieszkania na kredyt, pokazują, że ceny nieruchomości rosną w skali roku na rozwiniętych rynkach przeciętnie o 1-2 pkt. proc. ponad inflację.
Zaciągając kredyt mieszkaniowy na 30 lat należy liczyć się z tym, że w tym okresie oddamy bankowi w postaci odsetek w sumie kwotę dwukrotnie większą od pożyczonej. Przykładowo dla kwoty 300 tys. zł i obecnego oprocentowania kredytów w złotych na przeciętnym poziomie 5,64 proc. będzie to kwota niespełna 323 tys. zł.
Mniejsza jest suma odsetek w przypadku kredytu w euro - 199 tys. zł (oprocentowanie 3,54 proc., 24 groszy spreadu). Zaciągając kredyt w złotych, aby wzrost wartości pokrył koszt odsetek, nieruchomość powinna zdrożeć w ciągu 30 lat o 108 proc. W przypadku kredytu w euro wystarczyłby wzrost wartości o 66 proc.
Obliczenia te zakładają utrzymanie na obecnym poziomie stóp procentowych, a także kursu euro/złoty. Jeżeli oprocentowanie w obu przypadkach podniosłoby się o 1 pkt. proc. średnio w okresie kredytowania, koszt odsetek wzrósłby do 393 tys. zł dla kredytu w złotych oraz 265 tys. zł dla kredytu w euro.
W takim wypadku, aby zniwelować ten koszt, nieruchomość musiałaby zdrożeć odpowiednio o 131 proc. i 88 proc. W kalkulacji nie uwzględniono dodatkowych kosztów związanych z kredytem, zmian kursu walutowego, a także wejścia Polski do strefy euro.
Czy jest możliwe, aby mieszkanie kupione obecnie za 300 tys. zł podwoiło wartość w ciągu 30 lat? Żeby tak się stało, wartość nieruchomości musiałaby drożeć średnio o 2,3 proc. rocznie, co jest zbieżne z prognozami na najbliższy rok.
Jednocześnie trzeba pamiętać o głębokich spadkach cen mieszkań, jakie zanotowały w ostatnich latach Stany Zjednoczone, Portugalia, Irlandia czy Ukraina. Niemniej jednak dane Global Property Guide za ostatnie 5 lat (licząc do końca I kwartału br.) wskazują, że ceny nieruchomości rosły w większości badanych krajów. Wyjątek stanowią USA i Portugalia.
Analizując sytuację w dłuższym okresie, czyli kilkudziesięciu lat, trzeba sięgnąć do statystyk dla krajów, które mają dojrzałe rynki nieruchomości. W Wielkiej Brytanii można skorzystać z indeksu Halifax, który pokazuje zmiany cen domów od 1983 roku. Zgodnie z tymi danymi. przeciętny dom zdrożał w ostatnich 27 latach aż o 435 proc.
Gdyby taka sytuacja miała miejsce w Polsce, wzrost wartości mieszkania pozwoliłby ze sporą nawiązką pokryć koszt kredytu mieszkaniowego w złotych. Należy ponadto zauważyć, że w historii brytyjskiego rynku dochodziło zarówno do okresów dynamicznych wzrostów cen (1983 - 1989 i 1995 - 2007), stabilizacji (1989 - 1995), jak i spadków (po 2007 roku).
Podobnie było na rynku nieruchomości w USA, co pokazują dane na temat cen z 10 miast publikowane pod postacią indeksu Case - Shiller. Wskaźnik ten obliczany jest od 1987 roku. Najświeższy odczyt pokazuje, że w ostatnich 23 latach ceny nieruchomości w USA wzrosły o 158 proc. Taka skala wzrostu w Polsce pozwoliłaby na pokrycie kosztu nawet droższego kredytu w złotych.
Katarzyna Siwek, Bartosz Turek
