Zakup mieszkania z zadłużeniem hipotecznym w obcej walucie
Na rynku nieruchomości często można znaleźć w ofercie domy czy mieszkania obciążone kredytem hipotecznym w obcej walucie. Inwestycja w taką nieruchomość okazuje się czasem atrakcyjniejsza od inwestycji obciążonych kredytem hipotecznym w obowiązującej walucie (czyli w polskim złotym), a formalności związane z jej zakupem nie wymagają większego zaangażowania.
Przy zakupie takiej nieruchomości warto jednak zwrócić uwagę na kilka ważnych punktów, które oszczędzą nasz czas i zapewnią spokój podczas transakcji. Zakup nieruchomości w walucie obcej nie jest bardziej skomplikowany niż w polskich złotówkach. Przystępując do takiej transakcji musimy jednak wziąć pod uwagę wiele ważnych czynników, które będą miały wpływ na prawidłowe przeprowadzenie transakcji.
Pierwszym krokiem, który powinniśmy podjąć już po znalezieniu upragnionej nieruchomości, jest dokładne zapoznanie się z odpisem księgi wieczystej. Możemy to zrobić zdalnie, nie wychodząc z domu - na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości mamy możliwość elektronicznego przeglądania księgi wieczystej.
Najważniejsze zapisy w księdze wieczystej, która przedstawia stan prawny nieruchomości, informują nas o tym kto jest właścicielem inwestycji. Znajduje się tam również szczegółowy opis nieruchomości oraz informacja czy komuś, poza właścicielem, przysługują prawa do danej inwestycji. Po wpisaniu numeru księgi wieczystej mamy możliwość wglądu do czterech najważniejszych działów rejestru.
W dziale czwartym znajduje się wpis dokonany przez bank, który kredytował sprzedającego. Przeważnie wskazane jest tam 150 proc. kwoty pierwotnie udzielonego kredytu oraz nazwa banku wraz z datą udzielenia kredytu i numerem umowy. Sprzedawca powinien zatem przedstawić nam zaświadczenie z instytucji finansowej z informacją o aktualnym saldzie zadłużenia, w którym znajduje się numer rachunku bankowego potrzebny do całkowitej spłaty kredytu. Musimy zwrócić uwagę, aby był to rachunek techniczny, służący tylko do nadpłacenia kredytu. Jeśli jest to kredyt walutowy, bank poda nam kwotę wyrażoną w walucie lub w polskich złotówkach - wszystko zależy od instytucji finansowej, która udzieliła kredytu.
Jeśli będzie to rachunek walutowy musimy pamiętać, że bank przeliczy wpłacane złotówki na walutę obcą po ustalonym kursie. Jeśli kurs zmieni się na korzyść sprzedawcy, bank zwróci mu ewentualną nadpłatę. Natomiast gdyby zabrakło środków finansowych po przewalutowaniu, sprzedawca powinien wyrównać powstałą różnicę. Pamiętajmy, że kursy mogą zmieniać się dziennie nawet o 1 proc. - może być to więc znaczna różnica. Bank w tym przypadku nie zamknie zobowiązania. Dlatego powinnyśmy w akcie notarialnym sprzedaży zobowiązać stronę sprzedającą do uregulowania ewentualnych różnic.
Pamiętajmy o tym, aby przed dokonaniem transakcji nie wpłacać sprzedającemu wszystkich środków, które ma on przeznaczyć na spłatę kredytu - nie mamy wtedy pewności czy sprzedawca faktycznie zamknie zobowiązanie, które obciąża nieruchomość. Pieniądze za zakup nieruchomości najlepiej przelać na wskazany w zaświadczeniu bankowym numer konta. Jeśli transakcja zakupu jest kredytowana, bank kredytujący kupującego nieruchomość z pewnością zadba o odpowiednią konstrukcję prawną transakcji.
Spłacanie kredytu przed dokonaniem transakcji wbrew pozorom wydłuża proces zakupu - musimy wtedy poczekać aż bank wystawi zaświadczenie o całkowitej spłacie kredytu oraz wyda dokument potrzebny do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Takie formalności mogą potrwać nawet miesiąc. W przypadku podejmowania złożonych transakcji, które wymagają znajomości rynku finansowego i obowiązującego aktualnie prawa, warto skorzystać z pomocy doświadczonych doradców, którzy przeprowadzą przez ten trudny proces i formalności.
Cezary Szewczak
