Zamiana "kryzysowego" kredytu na nowy może obniżyć ratę o 200 zł

W kulminacyjnym punkcie kryzysu marże dla kredytów mieszkaniowych w złotych osiągnęły średni poziom 3 proc., a dla kredytów w euro 3,75 proc. Maksymalne stawki proponowane przez banki były jednak dużo wyższe - w przypadku złotych nawet rzędu 5,2 proc., a w przypadku euro 6,6-6,8 proc. W tej chwili przeciętne marże kształtują się na poziomie 2 proc. dla naszej waluty oraz 2,75 proc. dla euro (kredyt na 300 tys. zł, 25 proc. wkładu własnego), ale najniższe stawki zaczynają się już od 1,5-1,7 proc. dla złotych oraz 2-2,1 proc. dla euro.

Sprawdziliśmy czy refinansowanie kredytu, czyli spłata obecnego, droższego i zaciągnięcie nowego, tańszego ma sens. Sprawa nie jest aż tak bardzo oczywista, gdyż opłacalność takiej operacji nie ogranicza się tylko i wyłącznie do obniżki marży. W kalkulacji kosztów trzeba też uwzględnić prowizję od przedterminowej spłaty, prowizję od udzielania nowego kredytu, koszty związane ze zwolnieniem zabezpieczenia i ustanowieniem nowego (hipoteki), a w przypadku kredytów walutowych dodatkowo kurs walutowy, który może przesądzić o opłacalności refinansowania.

W przypadku kredytów w złotych refinansowanie może być opłacalne dla kredytów zaciągniętych z marżami wyższymi niż można dostać obecnie. Jeśli posłużymy się przeciętnym poziomem stawek, będą to kredyty zaciągnięte w szczególności między pierwszym i trzecim kwartałem 2009 roku, gdy średnie marże przekraczały 2 proc. Oczywiście o opłacalności refinansowania decydują konkretne warunku zawartej umowy z bankiem, a nie stawki średnie.

W przypadku kredytu w euro refinansowanie ma sens, jeśli spełnione są dwa warunki - marża w umowie jest wyższa od tej, jaką można dostać obecnie, ale też wypłata kredytu nastąpiła po wyższym kursie walutowym niż obecnie (ważny jest nie tyle kurs rynkowy, co kurs wypłaty i spłaty). W uproszczeniu możemy przyjąć, że refinansowanie może być opłacalne w szczególności dla umów zwartych w 2009 roku, gdy przeciętne marże przekraczały poziom 2,75 proc., a euro kosztowało ponad 4 zł.

Prowizja za udzielnie nowego kredytu może wynieść od zera do 4 proc., a prowizja z tytułu przedterminowej spłaty obecnego w pierwszych 3-5 latach 1-3 proc. (reguluje to umowa kredytowa). W przypadku nowych kredytów, banki mają szereg promocji polegających na niepobieraniu prowizji. Do przykładowej kalkulacji opłacalności refinansowania przyjęliśmy, że "nowa" prowizja to 1 proc., a "stara" 1,5 proc.

Rata kredytu w złotych zaciągniętego w styczniu 2009 r. wynosi dziś 1956 zł. Do spłaty, z uwzględnieniem prowizji pozostało 304 500 zł. Kwota nowego kredytu, powiększona o prowizję, wyniesie 307 545 zł, a rata 1766 zł (do czasu ustanowienia zabezpieczenia 1964 zł, czyli minimalnie więcej niż obecnie). Oszczędność w wyniku refinansowania wynosi więc 190 zł miesięcznie. Dodatkowy koszt to 920 zł z tytułu wykreślenia starych hipotek i dokonania wpisu nowych (wraz z podatkiem). W sumie więc koszty refinansowania zwróciłyby się po niecałych pięciu miesiącach po ustanowieniu zabezpieczenia nowego kredytu.

Rata kredytu w euro zaciągnięto w styczniu 2009 roku wynosi w obecnych warunkach 1528 zł. Zadłużenie z tytułu obecnie spłacanego kredytu opiewa na 74 074. euro (300 tys. zł/kurs wypłaty ze stycznia 2009 r.), a z uwzględnieniem prowizji od wcześniejszej spłaty 75 185 euro. Do jego spłaty, po obecnym kursie potrzebna byłaby kwota 309 763 zł. Uwzględniając prowizję za udzielenie nowego kredytu, jego kwota wyniosłaby 312 861 zł (80 634 EUR po nowym kursie wypłaty). Rata nowego kredytu wyniesie 1383 zł (1567 zł do czasu ustanowienia zabezpieczenia). W takim wypadku można więc mówić o oszczędności w kwocie 145 zł miesięcznie. Do tego dochodzą koszty sądowe. W sumie więc koszty refinansowania zwróciłyby się, podobnie, jak w przypadku kredytu w złotych, po siedmiu miesiącach od ustanowienia zabezpieczenia nowego kredytu.

Oszczędność z tytułu refinansowania kredytu walutowego może być dużo większa, jeśli nowy bank wypłaciłby kredyt w walucie. Stary, zgodnie z rekomendacją SII, musiałby przyjąć spłatę bezpośrednio w euro. W takim wypadku wysokość nowego kredytu w złotych powiększonego o prowizję wyniosłaby 294 636 zł, a rata 1302 zł.

Obecnie trzy banki deklarują gotowość wypłacenia kredytu w walucie. Są to Deutsche Bank, PKO BP i Citibank. W BOŚ taka opcja ma być dostępna w drugiej połowie sierpnia. Żaden z banków nie pobiera w takiej sytuacji wyższych opłat.

Tylko część banków ma w ofercie kredyty typowo refinansowe, np. Allianz, BPH, BOŚ, DnBNord, Nordea, Lukas Bank czy Gospodarczy Bank Wielkopolski. W innych refinansowanie jest po prostu jednym z celów standardowego kredytu mieszkaniowego. Kredyt refinansowy teoretycznie powinien być tańszy od "zwykłego" kredytu na zakup mieszkania. Nie zawsze jednak tak jest.

Tańszą ofertę w przypadku refinansowania niż w normalnych kredytach mieszkaniowych proponują Allianz, Lukas Bank, Gospodarczy Bank Wielkopolski, a minimalnie tańszą DnBNord. Takie same stawki marż dla złotych mają Nordea i BOŚ. W pierwszym z nich refinansowanie wypada jednak korzystniej w euro od zwykłego kredytu mieszkaniowego.

Ułatwieniem przy refinansowaniu może być uproszczona procedura związana z przejmowaniem kredytu z innego banku. Niestety stosuje ją tylko kilka banków, m.in. Allianz, BPH i Lukas Bank. Pierwszy deklaruje, że dokonuje oceny zdolności na podstawie 12-miesięcznej historii spłaty obecnego kredytu w BIK, drugi ma z kolei mniejsze wymagania w zakresie dokumentacji dotyczącej nieruchomości. Zastosowanie uproszczonej procedury może być uwarunkowane terminową spłatą obecnego kredytu.

Katarzyna Siwek, Jerzy Węglarz