Zanim zaczniesz budować (cz. 4). Wybór sposobu budowy

Podstawą jest umowa, która określi obowiązki stron. W umowie takiej inwestor może między innymi określić procent należnej kwoty, która zostanie zatrzymana jako gwarancja dobrego wykonania.

Wykonawca natomiast może zażądać od inwestora gwarancji zapłaty za roboty budowlane w formie np. gwarancji bankowej czy ubezpieczeniowej.

Wybierając sposób etapowy, w każdej fazie budowy zatrudniamy innego wykonawcę, np. inna ekipa muruje, inna robi dach, a jeszcze inna osadza okna. Jest to metoda absorbująca zarówno czas, jak i energię inwestora, gdyż wymaga zaangażowania się w prowadzone prace. Trzeba najpierw zweryfikować oferty, wybrać firmę do danego etapu i sporządzić harmonogram prac. Najtrudniejszą rzeczą okazuje się najczęściej wyegzekwowanie planowych terminów od kolejnych ekip.

Zaletą tej metody jest możliwość skorzystania z usług najlepszych fachowców na kolejnych etapach. Jak zwykle kluczem do sukcesu jest dobra umowa.

Budowanie systemem gospodarczym jest ciągle obecne, choć coraz mniej popularne, a polega na samodzielnym organizowaniu budowy - kupowaniu materiałów budowlanych, dbaniu o porządek na placu budowy, przeprowadzaniu drobnych robót. Jest to metoda czasochłonna, która wydłuża czas budowy.

Istnieją osoby przekonane, że to najtańszy sposób budowania - otóż niekoniecznie. Każda przeciągająca się budowa to dodatkowe koszty, a pracując samodzielnie nie da się wybudować szybko. Jeśli pracujemy zawodowo, warto zdecydować się na inne rozwiązanie.

Przede wszystkim należy zadbać o dobry kosztorys, na podstawie którego będzie można porównać oferty różnych firm. Pomoże on zweryfikować różne propozycje, a na etapie budowania pomoże pilnować kosztów. Trzeba zorientować się w ofercie rynkowej, warto popytać znajomych, którzy budują lub budowali. Przy porównywaniu ofert można odrzucić najdroższe i najtańsze.

Wykonawca powinien przedstawić wybudowane obiekty, okazać referencje, dobrze jest też porozmawiać z osobami, które korzystały z usług tej firmy. Nigdy jednak nie daje to pełnej gwarancji, że firma "z polecenia" będzie lepsza niż wykonawca wybrany w drodze przeprowadzonego przez nas przetargu. Można zasięgnąć porady u architekta, gdyż często współpracuje on z konkretnymi ekipami, a te, starając się utrzymać dobrą opinię w środowisku, wykonują swoje obowiązki rzetelnie i fachowo. Dobrze jest sprawdzić przygotowanie zawodowe i posiadane uprawnienia budowlańców.

Warto zadbać o szczegóły i precyzję sformułowań w umowie z wykonawcą. Zacząć należy od przekazania terenu budowy, najlepiej protokołem. Ma to istotne znaczenie, gdyż od tego momentu wykonawca ponosi odpowiedzialność na zasadach ogólnych za szkody wynikłe na terenie budowy. Jednak dotyczy to jedynie generalnego wykonawcy, nie ma natomiast zastosowania w przypadku budowy etapami lub systemem gospodarczym.

W umowie trzeba określić, z jakich materiałów będzie budowany dom, kto je kupi i zadba o transport. Jeżeli materiały kupuje i dostarcza wykonawca, to on odpowiada za ich rodzaj i parametry, które muszą odpowiadać założeniom projektu, oraz ewentualne wady. Wykonawca nie może samodzielnie zmieniać rodzaju materiałów.

W umowie warto również zawrzeć punkt o maksymalnych narzutach na materiały kupowane przez wykonawcę, stawkach za robociznę - czy rozliczana jest za metr kwadratowy, czy za godzinę pracy; zakresie prac, kosztach sprzętu budowlanego, np. koparki, oraz terminach i sposobach płatności. Terminy można wskazać konkretnymi datami, ale lepiej powiązać je z poszczególnymi etapami prac. Wtedy warto pamiętać o punkcie umowy, który zobowiąże wykonawcę do powiadomienia inwestora o zakończeniu danego etapu.

Należy unikać płacenia na podstawie protokołu powykonawczego, nie ustalając wcześniej konkretnych materiałów, gdyż wiąże się to ze znaczną dowolnością ich wyboru przez wykonawcę, a dla nas skutkuje wyższą ceną, np. kiedy wykonawca osadzi droższe okna. Dlatego tak ważne są szczegóły! Warto zastrzec sobie w umowie potwierdzenie odbioru protokołem, który zostanie podpisany przez strony. Po odbiorze każdego etapu budowy trzeba zapłacić wynagrodzenie wykonawcy zależne od wcześniejszych ustaleń.

Integralną częścią umowy powinien być harmonogram prac, który pozwoli kontrolować poszczególne etapy. Do umowy musi być dołączony projekt budowlany i pozwolenie na budowę.