Zarobki Polaków rosną, ale najem pozostaje zbyt drogi. "Pożera" lwią część budżetu

Przełom roku jest specyficznym momentem na rynku mieszkań na wynajem, bo tradycyjnie aktywność po obu stronach spada i jest mniej nowych ogłoszeń. Mimo tego efektu sezonowego, baza dostępnych ogłoszeń w grudniu była o 52 proc. wyższa niż przed rokiem - wynika z najnowszych danych Otodom. 

Niższe o 13 proc. względem listopada zainteresowanie najemców w grudniu zatrzymało wzrost cen najmu, ale nadal jest on bardzo drogi w stosunku do zarobków. Według danych Otodom, najmniej, bo średnio do 2 tys. zł musieli zapłacić poszukujący mieszkania na wynajem w Kielcach i w Bydgoszczy. Natomiast w miastach takich jak Katowice, Lublin czy Rzeszów średnie stawki najmu oscylowały wokół 2,5-2,6 tys. zł. Niezmiennie najdrożej było w Warszawie, gdzie najemcy musieli się liczyć z wydatkiem przekraczającym 5 tys. zł. Wprawdzie wynagrodzenia wzrosły w ubiegłym roku i w grudniu "średnia krajowa" przekroczyła 8 tys. zł, ale jest to kwota brutto.

Oczywiście wpływ na wspomniane stawki ma struktura wynajmowanych mieszkań, im więcej lokali 2-3 pokojowych czy większych, tym średnia będzie wyższa. Znaczenie oprócz metrażu ma też standard i lokalizacja, komunikacja czy sąsiedztwo. Kwota najmu w przeliczeniu na metr kwadratowy zwiększyła się rocznie o 7 proc. - wynika z danych Otodom.

Koszty najmu, mimo że wyhamowały, są wysokie i potwierdzają to także dane Expandera i Rentier. Z ostatniego dostępnego raportu wynika, że w Warszawie koszt najmu metra kwadratowego w listopadzie wynosił 76 zł (bez opłat licznikowych i administracyjnych). To daje średnio przy 40 metrowym mieszkaniu 3 tys. zł, a przy 65 metrowym 5 tys. zł, przy czym są to ceny ofertowe, więc ostateczne mogą być nieco niższe. Nie zmienia to faktu, że pożerają lwią część budżetów domowych.

To, w którym kierunku pójdzie rynek najmu, w dużym stopniu zależy od polityki mieszkaniowej rządu. Tu z jednej strony jest spory udział ludzi, którzy kupują mieszkania inwestycyjnie, częściowo na wynajem, a jednocześnie wciąż słaba zdolność kredytowa zwykłych Kowalskich (z wyjątkiem grupy która załapała się na bardzo korzystny kredyt 2 proc.). 

Ministerstwo Rozwoju i Technologii zaprezentowało już wstępne założenia nowego programu dopłat do kredytów, ale spotkał się z dość ostrą krytyką i nie wiadomo, w jakim ostatecznie kształcie zostanie wprowadzony. Co do tego, że wejdzie w życie, raczej nikt nie ma wątpliwości, bo nowy rząd musi się wywiązać się z obietnic wyborczych. Najbardziej problematyczny będzie jego wpływ na ceny przy ograniczonej podaży mieszkań na rynku. 

- Akcja kredytowa wspierana przez programy dopłat do kredytów przy kurczącej się podaży mieszkań na sprzedaż, najprawdopodobniej przełoży się na dalszy wzrost cen nieruchomości. Jednak na rynku najmu stawki czynszów w ostatnim czasie się stabilizują, a cały 2023 rok upłynął pod znakiem odbudowywania się bazy mieszkań na wynajem po szoku wynikającym z wybuchu wojny w Ukrainie. Oznacza to, że rentowność z wynajmu będzie spadać (przy rosnącej cenie zakupu i stabilnej cenie najmu bądź z wolniejszym wzrostem) - mówi Interii Biznes Katarzyna Klimaszewska, starsza analityczka Otodom. 

Ekspertka wskazuje jednocześnie, że z drugiej strony rosnące ceny zakupu mieszkań mogą wykluczyć osoby mniej zarabiające. - Być może alternatywą dla nich powoli zacznie się stawać rynek najmu instytucjonalnego, oferujący pewny, długoterminowy najem bez niezapowiedzianych podwyżek czynszów czy wypowiedzeń umów, jakie zdarzają się ze strony fizycznych właścicieli nieruchomości na wynajem, którzy obecnie dominują w tym segmencie rynku - dodaje Klimaszewska.

Na razie najem instytucjonalny, w tym przedstawiane jako czarny bohater fundusze inwestycyjne w Polsce, to zaledwie około 1 procentowy udział w całym rynku najmu, który zdominowany jest przez mieszkania należące do osób prywatnych.

Jan Dziekoński, analityk rynku mieszkaniowego szacuje, że dziś 70 proc. rynku najmu to osoby wynajmujące  po 1-2 mieszkania, a 30 proc. to mieszkania oferowane również przez inwestorów prywatnych, ale profesjonalnych, mających po kilka, ale też kilkanaście czy więcej mieszkań. Ta druga grupa zarządza najmem w bardziej zaawansowany sposób.

To, w którym rynku pójdzie cały rynek mieszkaniowy, w tym najem zależy od tego jaką politykę przyjmie obecny rząd i czy nadal będą to obliczone na krótki czas programy czy też długofalowa i bardziej spójna polityka.

Duże znaczenie będzie miało też, czy uda się ruszyć z budową obiecanych przez Lewicę, a więc współkoalicjanta, tanich mieszkań na wynajem. O tym, ile zarezerwowano na ten cel w budżecie, a ile jest potrzebne, mówił Interii Biznes wiceminister rozwoju Krzysztof Kukucki.

- Zakładam, że kwestie związane z mieszkalnictwem i wydatkami na ten cel będziemy traktować pakietowo, co oznaczałoby, że projekt wprowadzający "Program na Start" (program dopłat do kredytów mieszkaniowych- red.) trafi do Sejmu razem z rozwiązaniami dotyczącymi budowy tanich mieszkań na wynajem. Uważam, że jest to niezbędne do tego, żeby Polki i Polacy odczuli, że coś się w tym obszarze zmienia w lepszym kierunku niż dotychczas - deklarował.

Monika Krześniak-Sajewicz