Ziemia rolna jeszcze drożeje

Najnowsze dane potwierdzają kolejny spory wzrost cen ziemi rolnej w Polsce. W drugim kwartale za hektar ziemi rolnej płacono w obrocie prywatnym przeciętnie 33 558 zł - wynika ze stworzonego przez Lion's Bank indeksu wartości ziemi rolnej w Polsce. To o 1043 zł więcej niż kwartał wcześniej oraz o 3732 zł więcej niż w analogicznym okresie rok temu.

Czas najwyższy zacząć się jednak odzwyczajać od informacji o dynamicznie drożejącej ziemi w Polsce. Wszystko za sprawą nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Jej nowe zapisy wchodzą w życie od 1 stycznia 2016 r., a znaleźć w nich można na przykład obostrzenie, zgodnie z którym nabywcą ziemi rolnej może być tylko rolnik, który od 5 lat prowadzi gospodarstwo rolne i co więcej posiada już nieruchomość na terenie gminy, w której chciałby kupić ziemię.

Do tego ustawodawca chce zadbać o lepszy układ agrarny w Polsce. Dlatego w określonych przypadkach ustawodawca dał prawo pierwokupu sąsiadom sprzedającego. Co to oznacza w praktyce? Jeśli jakiś rolnik zdecyduje się kupić od kogoś hektary, to trzeba poinformować sąsiada osoby sprzedającej, że może wejść w buty kupującego. Kolejnym obostrzeniem jest ograniczanie wielkości gospodarstw do powierzchni 300 ha. Ktoś, kto będzie posiadał tyle lub więcej ziemi, nie będzie mógł powiększać swojego gospodarstwa.

Większa kontrola ma ukrócić spekulację gruntami i utrudnić cudzoziemcom wykupienie ziemi "nad Wisłą". Trzeba bowiem przypomnieć, że w maju 2016 r. obywatele UE mieli zyskać prawo do swobodnych zakupów ziemi na terytorium Polski. Wprowadzona nowelizacja ustawy bez wątpienia utrudni ten proceder.

Jest to tym bardziej ważna zmiana, że w ostatnim czasie motorem napędowym dla obserwowanej na rynku gruntów hossy było zbliżające się otwarcie rynku dla nabywców z Unii. Tam ziemia jest przeciętnie 2-3 razy droższa niż nad Wisłą, choć trzeba przyznać, że nawet w gronie krajów tzw. starej Unii są państwa o cenach niższych niż w Polsce - np. Francja czy Szwecja. Zbliżanie się tej daty powodowało z jednej strony ograniczenie podaży, bo rolnicy nie chcieli sprzedawać ziemi po dzisiejszych cenach, skoro niebawem ma być drożej. Z drugiej strony wiara, że maj 2016 r. będzie datą przełomową, powodowała jeszcze większy wzrost popytu na ziemię, który przy ograniczonej podaży nie mógł być zaspokojony - efektem były wyższe ceny.

Nowe zasady obrotu ziemią spowodują drastyczne obniżenie popytu na ziemię. W efekcie trzeba się liczyć z tym, że ceny ziemi rolnej nie tylko nie będą rosły w dotychczas obserwowanym tempie, ale mogą nawet spaść. Trzeba przy tym podkreślić, że ustawa dotyczy obrotu ziemią rolną, a nie budowlaną. Jest to ważne rozróżnienie dla osób, które kupiły hektary w celu tzw. odrolnienia.

Wróćmy jednak do najnowszych statystyk. Wzrost wyceny przeciętnego hektara o 3,7 tys. zł oznacza dynamikę na poziomie 12,5 proc. (r/r). Wbrew pozorom nie jest to wcale najwyższy wynik w historii. Jeszcze w pierwszej połowie ubiegłego roku ceny ziemi rosły z roczną dynamiką przekraczającą 20 proc., a pod koniec boomu na rynku nieruchomości (2007 r.) analogiczne wskaźniki sugerowały roczne dynamiki nawet na poziomie ponad 30 proc. W kolejnych latach, w których wyraźnie gorsze dane płynęły na przykład z rynku mieszkaniowego (2008-12), na rynku ziemi rolnej także widoczne było spowolnienie, bo wzrosty cen plasowały się w okolicach kilku procent rocznie, co jednak wciąż nie sposób nazwać korektą. Co więcej, sytuacja taka trwa już długo. Od końca 2004 r., czyli w ciągu ponad 10 lat cena przeciętnego hektara wzrosła z 6,2 tys. zł do 33,6 tys. zł (o 440 proc., czyli średnio 17,4 proc. w skali roku). Gdyby ponadto szukać więcej informacji w bazach danych Eurostatu, to okazałoby się, że skala wzrostu cen rodzimej ziemi rolnej jest większa. Urząd szacuje bowiem, że w 1990 r. za hektar gruntu rolnego w Polsce trzeba było zapłacić równowartość zaledwie 224 euro.

Warto zauważyć, że nie w każdej części kraju hossa na grunty rolne przynosi rolnikom równe profity. Licząc od końca 2004 r. ziemia rolna najmocniej drożała w województwach lubuskim (661 proc.), warmińsko-mazurskim (604 proc.) i opolskim (584 proc.). Dla porównania w województwie małopolskim wzrost był ponad dwukrotnie mniejszy (247 proc.), a podkarpackim i świętokrzyskim wynosił odpowiednio 301 proc. i 319 proc. - wynika z szacunków Lion's Bank.

Oczywiście pamiętać trzeba, że wiele osób inwestujących na rynku gruntów kupuje ziemię rolną w celu jej tzw. odrolnienia, czyli wykorzystania na inne cele niż rolnicze (np. pod budownictwo mieszkaniowe, magazynowe lub inną działalność). W takim przypadku fakt, że ziemia rolna drożeje może ograniczać ryzyko samej inwestycji, o ile nie uda się przekształcenie, ale nie jest głównym czynnikiem dającym szansę na zysk. Ziemia, którą można zabudować jest bowiem najczęściej kilku czy kilkunastokrotnie droższa niż ta stricte rolna. Problem w tym, że odrolnienie jest procedurą długotrwałą i niepozbawioną ryzyka związanego z koniecznością przejścia niełatwej procedury administracyjnej zmiany przeznaczenia gruntu, a potem wyłączenia z produkcji rolnej (co może sporo kosztować). Zmiana przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany może jednak doprowadzić do znacznego wzrostu wartości nieruchomości.

Indeks stworzony przez Lion's Bank pokazuje, że w ostatnich latach najmocniej rosły wyceny gruntów najsłabszych, o najmniejszej przydatności rolniczej. Licząc od końca 2004 r., ziemia ta (grunty o klasie V i VI) zdrożała o 498 proc. Ponad dekadę temu za hektar takiego gruntu trzeba było płacić średnio 4,3 tys. zł, a dziś jest to prawie 25,8 tys. zł. Dla porównania, w przypadku gruntów dobrych (klas od I do IIIa) przeciętna cena hektara wzrosła z niespełna 9,2 tys. zł do prawie 46 tys. zł, czyli o 400 proc.

Jednym z powodów takiej sytuacji może być fakt, że opłaty za wyłączenie z produkcji rolnej (potrzebne, aby grunt rolny mógł zostać zabudowany) są uzależnione od przydatności rolniczej gruntu. W przypadku urodzajnych ziem łączny koszt wyłączenia z produkcji może przekroczyć 800 tys. zł za hektar, podczas gdy w przypadku gleb słabych opłaty te mogą w ogóle nie wystąpić.

Bartosz Turek