Ziemia rolna nadal w cenie
Ceny ziemi rolnej w Polsce rosną sukcesywnie od początku lat 90-tych ubiegłego wieku. Jest to jedyny segment rynku nieruchomości, który nie poddaje się wahaniom koniunkturalnym dotykającym pozostałe obszary tego rynku.
Od kilku lat popyt na ziemię rolną wzrasta dodatkowo pod presją zbliżającej się daty otwarcia polskiego rynku dla cudzoziemców. Od maja 2016 roku wszyscy obywatele Unii Europejskiej będą mogli nabywać grunty orne bez konieczności uzyskiwania pozwolenia MSW.
Skalę wzrostu cen najlepiej pokazują dane Agencji Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa. Średnia cena 1 ha gruntów rolnych sprzedanych przez Agencję w 1992 roku wynosiła 500 zł, w roku 2000 było to 3554 zł, w 2005 - 5607 zł, a w 2014 już 25 000 zł.
W poszczególnych rejonach Polski ceny kształtują się na różnym poziomie w zależności od klasy ziemi, powierzchni działek gruntu, a także lokalnej podaży. Od lat najdrożej jest w województwach zachodnich i południowo-zachodnich. W ubiegłym, 2014 roku w Wielkopolsce płacono 38 626 zł/ha, na Górnym Śląsku 38 417 zł/ha, a w opolskim 36 122 zł/ha.
Natomiast najtaniej można było kupić ziemię rolną w świętokrzyskim - 13 993 zł/ha, podlaskim - 16 198 zł/ha i podkarpackim - 16 852 zł/ha, czyli tam, gdzie gleba jest niskiej jakości albo działki rozproszone.
Kolejnym istotnym powodem wzrostu popytu, a tym samym cen gruntów rolnych są wysokie dopłaty unijne dla rolników. Według danych ANR, w latach 2015 - 2020 wyniosą one rocznie 242 euro za hektar.
Sytuacja przedstawia się podobnie w prywatnym obrocie ziemią rolną. Według danych WGN, popyt utrzymuje się na wysokim poziomie od kilku lat. Poszukiwane są grunty w dobrej klasie od I do III pod uprawy rolne, przede wszystkim o powierzchni do 6 hektarów, co pozwala na założenie gospodarstwa rolnego, a także o większych areałach - od kilkudziesięciu do kilkuset hektarów w celu powiększenia gospodarstw. Jednak podaż tak dużych ofert na rynku wtórnym jest znikoma, ponieważ rolnicy niechętnie pozbywają się ziemi.
Grunty niższej klasy od IV do VI nabywane są często pod inwestycje różnego typu, i to nie tylko budowlane po przekwalifikowaniu gruntu, ale także pod uprawy roślin energetycznych, chociaż tu popyt zmniejszył się po 2009 roku, kiedy to zniesiono dopłaty unijne do upraw OZE. Na obszarach o tzw. dużej wietrzności utrzymuje się zainteresowanie gruntami o powierzchni 20-30 ha z przeznaczeniem pod budowę farm wiatrowych. Warto dodać, że taka inwestycja nie wymaga odrolnienia gruntu, a turbiny wiatrowe, pomimo konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, można stawiać wśród upraw, na łąkach i pastwiskach.
Ceny ziemi rolnej dobrej klasy od I do III na wtórnym rynku są bardzo zróżnicowane i zależą przede wszystkim od podaży na lokalnym rynku, od wielkości działek oraz dostępności dojazdu. Dane WGN pokazują, że średnie ceny nie odbiegają zasadniczo od cen w obrocie państwowym, jednak są niższe średnio o niecałe 11%.
Jeszcze taniej jest w przypadku gruntów niższej klasy IV - VI, które można nabyć za 13 - 14,5 tys. zł za hektar. Duży wpływ na cenę ma przeznaczenie takiego gruntu w planie miejscowym lub w studium do planu - jeżeli dopuszcza się możliwość przekwalifikowania gruntu na budowlany, cena osiąga wyższy poziom.
Niezależnie od lokalizacji na mapie Polski metr kwadratowy ziemi rolnej jest tańszy do kilkunastu razy od metra kwadratowego gruntu budowlanego. Tak wiec, inwestycja w ziemię rolną niskiej klasy, pomimo konieczności przebrnięcia przez procedury odrolnienia, jest korzystna i może przynieść wysokie zyski.
Trzeba jednak, wybierając ofertę zwrócić uwagę na lokalizację warunkującą późniejszy popyt. Należy też koniecznie sprawdzić przeznaczenie terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w studium do planu.
Grunty rolne niższych klas w obrębie aglomeracji miejskich lub w ich bezpośrednim sąsiedztwie, można łatwiej przekwalifikować pod budownictwo mieszkalne, usługowe lub produkcję.
Korzystne jest też sąsiedztwo dróg krajowych i międzynarodowych - pod inwestycje magazynowe i usługowe. Ważne są także informacje o zagrożeniach powodziowych, a także plany gminne w stosunku do inwestycji w najbliższym sąsiedztwie.
Należy też pamiętać, że w przypadku zakupu gruntu rolnego o powierzchni przekraczającej 5 ha prawo pierwokupu ma Agencja Nieruchomości Rolnych, która może nie wyrazić zgody na nabycie do celów nie rolniczych.
Leszek Michniak WGN Nieruchomości
Polecamy: PIT 2014
