Czy odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT

Tym samym powstaje pytanie, czy w sytuacji gdy podatnik VAT otrzymuje odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości zobowiązany jest tą czynność opodatkować na gruncie podatku VAT. Zatem należy ustalić, czy wskazane obciążenie stanowi wynagrodzenie za świadczenie usługi czy może jednostronne obciążenie w formie rekompensaty, odszkodowania (tj. transakcję neutralną w zakresie podatku VAT).

Bezumowna czynność jest to czynność, co do której pomiędzy jej stronami nie została zawarta umowa wyrażająca wolę jakiegokolwiek świadczenia. Chodzi tu o czynność nieopartą na żadnym tytule prawnym, wskazującym obowiązek świadczenia usług oraz wysokość wynagrodzenia. Bezumowność oznacza, iż do danej czynności, tut, użytkowania nieruchomości, dochodzi wbrew woli właściciela tej nieruchomości. W przypadku bezumownego korzystania z cudzej własności - bez jednoczesnej zgody właściciela na korzystnie z niej - właścicielowi przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z przedmiotu jego własności. Zapłata określonej kwoty pieniężnej wiąże się zatem z prawem żądania naprawienia wynikłej dla właściciela nieruchomości szkody z tytułu bezprawnego z niej korzystania. Żądanie wynagrodzenia w swojej istocie stanowi nie należność lecz odszkodowanie.

Zatem kwota odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie stanowi wynagrodzenia za usługę. Między właścicielem nieruchomości a korzystającym nie istnieje żaden stosunek prawny, w ramach którego spełnione byłoby świadczenia wzajemne (czyt. świadczenie usługi w zamian za ustalone wynagrodzenie). Inaczej natomiast należałoby interpretować bezumowne korzystanie z lokalu, w sytuacji gdy strony zawarłyby (ustnie lub pisemnie), porozumienie na mocy którego właściciel nieruchomości zobowiązałaby się przez określony czas udostępnić nieruchomość, a ten zapłacić ustalone w tym zakresie wynagrodzenie.

Prawidłowość powyższego poglądu potwierdzają sądy administracyjne. Dla przykładu Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 24 lipca 2007 r. (sygn. I SA/Gd 71/07): "W omawianej zaś sytuacji brak jest konsensusu stron co skutkuje brakiem zobowiązania po stronie "A" Zakładu Budżetowego do wynajęcia lokalu. Właściciel lokalu wyraźnie i jednoznacznie wyraził swą wolę rozwiązania umowy i wystąpił z roszczeniem o zwrot zajmowanego lokalu. Tym samym stosunek najmu, jako skutecznie rozwiązany, ustał. Nie można zatem w takim wypadku mówić o świadczeniu usługi przez "A" Zakład Budżetowy. Do przedłużenia umowy najmu nie wystarczy samo używanie rzeczy przez byłego najemcę, lecz niezbędne jest, by używanie to odbywało się za wyraźną lub chociażby dorozumianą zgodą wynajmującego".

Podsumowując obciążenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości jako forma odszkodowania stanowi transakcję neutralną w zakresie podatku VAT. W konsekwencji, rzeczona czynność powinna zostać udokumentowana w drodze wystawienia dowolnego dokumentu księgowego (np. za pomocą noty obciążeniowej).

Na zakończenie należy jednakże podkreślić że w sytuacji gdy bezumowne korzystanie z lokalu odbywa się za cichą zgodą właściciela mamy w takim przypadku do czynienia z domniemanym stosunek prawnym, w ramach którego właściciel udostępuje nieruchomość. W tym miejscu należy przywołać wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 8 września 2010r. (sygn. akt I SA/Bk 246/10), którym Sąd stwierdził, iż: "W sytuacji, gdy właściciel dążąc do odzyskania lokalu, wytoczy powództwo o wydanie rzeczy (lub podejmuje inne kroki prawne), niewątpliwie zasadne jest przyjęcie, że pomiędzy właścicielem i korzystającym bezumownie z tej nieruchomości nie istnieje żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełnione są świadczenia wzajemne. Odszkodowanie wypłacone w takich okolicznościach przez osobę zajmującą lokal nie jest płatnością za świadczenie usługi, lecz rekompensatą za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością i wynikłej z tego tytułu szkody". WSA w Krakowie w wyroku z 22 kwietnia 2010 r. (sygn. akt I SA/Kr 388/10) podał zaś, że kwestia podlegania odszkodowania za bezumowne korzystanie z rzeczy podatkowi od towarów i usług zależy w każdym przypadku od konkretnych okoliczności sprawy. Niezbędne jest ustalenie, czy między stronami istnieje jakiś jawny lub domniemany stosunek prawny, w ramach którego spełnione są świadczenia wzajemne. Zdaniem sądu "(...) w omawianej sprawie taki stosunek istnieje, ponieważ podatnik nie podejmował żadnych kroków do zmuszenia najemcy do wydania nieruchomości pomimo upływu znacznego czasu od daty wygaśnięcia umowy najmu, przyjmując opłaty w wysokości wcześniej ustalonego czynszu. Podatnik nie przedstawił również żadnych argumentów, które uniemożliwiły mu podjęcie stosownych kroków w tym zakresie. W omawianej sprawie umowa najmu wygasła z upływem terminu, natomiast najemca lokalu nie opuścił. Pomimo upływu roku od wygaśnięcia umowy nie wskazano we wniosku o wydanie interpretacji, że podjęto w tym okresie jakiekolwiek dalsze czynności prawne mające na celu wydanie lokalu. Innymi słowy nie wykazano, że podatnik nie zgadza się z powstałą sytuacją i podejmuje środki prawne mające na celu jej zmianę, a tym samym manifestuje brak woli utrzymania istniejącej sytuacji".

Tym samym należy pamiętać, że w sytuacji gdy podatnik nie będzie dysponował dowodami potwierdzającymi podjęcie kroków prawnych względem podmiotu korzystającego z nieruchomości bez umowy, organy podatkowe mogą uznać, iż odszkodowanie de facto stanowi wynagrodzenie z tytułu umowy najmu, czyli wynagrodzenie za usługę podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Małgorzata Breda, doradca podatkowy kierownik zespołu VAT ECDDP Sp. z o.o.