Jak opodatkować zużycie mediów przez najemcę?
Jestem czynnym podatnikiem VAT. Uzyskuję również przychody z wynajmu prywatnego mieszkania (usługa zwolniona z VAT). Najemca oprócz czynszu pokrywa odrębnie koszty eksploatacyjne (m.in. zużycie energii, wody, czynsz do wspólnoty mieszkaniowej, itp.). Jaką stawkę VAT zastosować obciążając najemcę ww. kosztami?
Jak już informowaliśmy na łamach naszego czasopisma, od pewnego czasu organy podatkowe stoją na stanowisku, iż w przypadku "przerzucania" na najemcę np. kosztów mediów, koszty te są bezpośrednio związane z usługą główną (usługą najmu) i powinny być opodatkowane tak jak ta usługa. Koszty te bowiem - zdaniem fiskusa - dopełniają świadczenie zasadnicze (usługę główną) i nie należy ich sztucznie oddzielać od tego świadczenia. Zatem w sytuacji, gdy wynajmujący zawiera umowę na dostawę energii elektrycznej, wody, gazu, itp. do nieruchomości będącej przedmiotem najmu, kosztów tych nie może "przenieść" bezpośrednio na najemcę. Wydatki te bowiem stanowią wraz z czynszem obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o VAT i podlegają opodatkowaniu według zasad dotyczących opodatkowania usługi głównej (usługi najmu). Tak uznał przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 13 czerwca 2011 r., nr IPPP1/443-484/11-2/EK i Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z 25 lutego 2011 r., nr ITPP2/443-1280/10/AP.
WAŻNE: Przyjmując aktualne stanowisko organów podatkowych, koszty eksploatacyjne wynajmowanego lokalu, które pokrywa najemca (koszty mediów, opłaty wnoszone do wspólnoty mieszkaniowej, itp.), stanowią element kalkulacyjny umowy najmu i całe świadczenie powinno być opodatkowane według stawki obowiązującej dla usługi głównej.
Jeżeli zatem przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny, cała wartość świadczenia (łącznie z opłatami za media) korzysta ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.
Można mieć jednak wątpliwości co do słuszności takiego stanowiska. Naszym zdaniem, w przypadku usług najmu powinna być możliwość refakturowania kosztów mediów, przy zastosowaniu stawki VAT właściwej dla poszczególnych usług (np. dostawy wody - 8%, a dla usług telekomunikacyjnych - 23%). Tak też jeszcze do niedawna uznawały organy podatkowe. Jednak na skutek całkowitej zmiany stanowiska fiskusa, jakie nastąpiło w ostatnim czasie, należy mieć na uwadze, że obecnie takie rozliczanie omawianych usług może zostać zakwestionowane przez organy podatkowe.
Na zakończenie zaznaczamy, że uznanie mediów - za które obciążany jest najemca - za składową usługi najmu i zastosowanie zwolnienia z VAT do całej wartości świadczenia wywoła ten skutek, że wynajmujący nie będzie miał prawa do odliczenia VAT z faktur za zakup tych mediów (z zakresie, w jakim media będą związane z przedmiotową usługą najmu). Wydatki na nabycie mediów będą bowiem związane z czynnością zwolnioną z VAT, a od takich wydatków VAT nie podlega odliczeniu.
Biuletyn Informacyjny dla Służb Ekonomiczno - Finansowych Nr 24 z dnia 2011-08-20