Kredyt a koszty uzyskania przychodu

Sprzedając mieszkanie bądź dom, można uwzględnić koszty uzyskania przychodów. Problem pojawia się jednak w sytuacji, gdy podatnik na zakup zbywanej nieruchomości zaciągnął kredyt i to w walucie obcej. Między dniem zaciągnięcia kredytu na kupno a dniem sprzedaży mogły powstać znaczne różnice kursowe.

Eksperci podatkowi są tu podzieleni. Jedni twierdzą, że kredyt i różnice kursowe będą kosztem przy sprzedaży mieszkania. Inni, że takie podejście może być zakwestinowane przez fiskusa i radzą wystąpienie do ministra finansów o wydanie interpretacji podatkowej. My to zrobiliśmy. Odpowiedź Ministerstwa Finansów zaraz po jej otrzymaniu opublikujemy w DGP.

PIT od przychodu

Sposób rozliczenia PIT od zbycia nieruchomości zależy od momentu jej nabycia. Obecnie obowiązują trzy sposoby takich rozliczeń: dla nieruchomości kupionych do końca 2006 roku, w okresie 2007-2008 i od 1 stycznia 2009 r. Dziś zajmiemy się sprzedażą mieszkania nabytego na kredyt w 2008 roku.

Michał Gosek, konsultant w Grant Thornton Frąckowiak, przypomina, że zgodnie z obowiązującymi w 2008 roku przepisami ustawy o PIT w przypadku sprzedaży mieszkania podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia mieszkania a udokumentowanymi kosztami jego nabycia, powiększonymi o udokumentowane nakłady, które zwiększyły jego wartość, poczynione w czasie ich posiadania.

- Jeżeli w okresie pomiędzy zakupem mieszkania a jego sprzedażą podatnik poniósł wydatki na wykończenie mieszkania, które zwiększyły jego wartość, np. wydatki na zakup i położenie paneli podłogowych, glazury i armatury łazienkowej, zgodnie z obowiązującymi przepisami można je również zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów, jeżeli podatnik dysponuje dokumentującymi te nakłady fakturami VAT - podpowiada Michał Gosek.

Z kolei Łukasz Czekański, doradca podatkowy w WKB Wierciński, Kwieciński, Baehr, wymienia, że przy zbyciu nieruchomości można uwzględnić koszty, do których zaliczyć można koszty wyceny sprzedawanego mieszkania dokonanej przez rzeczoznawców, prowizje pośredników w sprzedaży, wydatki związane z notariuszem, opłaty sądowe itp.

- Ustalony przychód ze zbycia nieruchomości powinien następnie zostać pomniejszony o poniesione przez podatnika koszty uzyskania przychodów, czyli udokumentowane wydatki na nabycie mieszkania, powiększone o udokumentowane nakłady zwiększające jego wartość, poczynione w czasie jego posiadania - tłumaczy Łukasz Czekański.

Kredyt do rozliczenia

Podstawowym wydatkiem, który będzie mógł być zaliczony do kosztów podatkowych, będzie wydatek poniesiony na nabycie mieszkania. Według Michała Goska oznacza to, że do kosztów zaliczyć można m.in. koszty stanowiące równowartość ceny nabycia mieszkania, np. kredyt, a także skapitalizowane odsetki od zaciągniętego na zakup mieszkania kredytu, jeżeli z zawartej z bankiem umowy jednoznacznie wynika, że celem kredytu był zakup tego mieszkania. Koszty uzyskania przychodu stanowić będą również ujemne różnice kursowe zrealizowane pomiędzy dniem zaciągnięcia kredytu a dniami, w których dokonywano spłat poszczególnych rat kredytu. Dodatnie różnice kursowe stanowią natomiast przychód.

Innego zdania jest Łukasz Czekański, który podkreśla, że do kosztów uzyskania przychodów podatnik nie będzie mógł zaliczyć kwoty kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania. Natomiast jeżeli chodzi o możliwość zaliczenia do kosztów różnic kursowych (kredyt w walucie obcej), to z uwagi na nieprecyzyjne przepisy oraz znaczne ryzyko zakwestionowania takiego podejścia przez władze skarbowe podatnik powinien wystąpić z wnioskiem o wydanie interpretacji podatkowej w tym zakresie.

Chcesz mieć zawsze aktualny serwis gospodarczo-prawny? Zamów pełne wydanie Gazety Prawnej w internecie.