Odsetki od kredytu a koszty uzyskania przychodów z najmu

Obecnie spłacają oni swoje zobowiązania uiszczając instytucjom kredytowym określone raty kredytowe wraz z odsetkami. Właściciele wynajmowanych mieszkań, rozliczając uzyskiwane z tego tytułu przychodu według zasad ogólnych podatku dochodowego od osób fizycznych, często zastanawiają się czy płacone przez nich odsetki mogą być traktowane jako koszt uzyskania przychodów.

W myśl art. 22 ust. 1 ustawy dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm. - dalej jako "ustawa o PIT") kosztem uzyskania przychodów są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Kosztami uzyskania przychodu są racjonalnie uzasadnione wydatki ponoszone w celu osiągnięcia przychodu lub w związku z utrzymaniem danego źródła przychodu - pod warunkiem, że nie zostały one wymienione w treści art. 23 ustawy (zawierającego zamknięty katalog wydatków nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów). W celu ustalenia, czy wydatki na spłatę odsetek kredytu na nabycie wynajmowanego mieszkania mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z najmu należy na wstępie określić - czy nie zostały one ujęte przez ustawodawcę w art. 23 ustawy o PIT. Następnie wydatek taki powinien być oceniony pod względem jego racjonalności, celowości oraz związku z uzyskiwanymi przychodami.

Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT nie uważa się za koszty uzyskania przychodu wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów), z tym że kosztem uzyskania przychodów są wydatki poniesione na spłatę pożyczki (kredytu) w przypadku, gdy pożyczka (kredyt) była waloryzowana kursem waluty obcej, jeżeli:

- pożyczkobiorca (kredytobiorca) w związku ze spłatą pożyczki (kredytu) zwraca kwotę kapitału większą niż kwota otrzymanej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą zwrotu kapitału a kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu),

- pożyczkodawca (kredytodawca) otrzymuje środki pieniężne stanowiące spłatę kapitału w wysokości niższej od kwoty udzielonej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą udzielonej pożyczki (kredytu) a kwotą zwróconego kapitału.

Z kolei art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy o PIT stanowi, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz nie zapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów), zaś w myśl art. 23 ust. 1 pkt 33 ww. ustawy nie stanowią kosztów uzyskania przychodów odsetki, prowizje i różnice kursowe od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy należy stwierdzić, że faktycznie zapłacone odsetki od kredytu mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów o ile spełniają warunek celowości, wynikający z art. 22 ust. 1 ustawy i nie zwiększają kosztów inwestycji w okresie ich realizacji.

Prezentowane wyżej stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacji przepisów prawa podatkowego wydanej przez Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w dniu 6 października 2009 r. (sygn. IPPB1/415-569/09-2/EC). Stwierdził on, że: "wydatki poniesione na spłatę odsetek od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nieruchomości, która przeznaczona została pod wynajem, są związane z uzyskiwanym przez Wnioskodawcę przychodem z najmu i mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania tego przychodu. Z tym jednak zastrzeżeniem, iż do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć tylko te odsetki, które zostały faktycznie zapłacone (od momentu przekazania lokalu do użytkowania - wynajmu) zgodnie z ww. art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych".

Justyna Zając-Wysocka

Radca prawny, Dyrektor Departamentu Doradztwa Podatkowego Małopolskiego Instytutu Studiów Podatkowych w Krakowie

Artykuł ma charakter jedynie informacyjny i stanowi publikację zainspirowaną treścią artykułów prasowych, interpretacji organów podatkowych i orzeczeń sądów administracyjnych. Nie stanowi porady ani opinii podatkowej czy prawnej w rozumieniu art. 2 ust. 1 i art. 31 ustawy o doradztwie podatkowym (Dz. U. z 1996 r. Nr 102, poz. 475, ze zm.) i jest odzwierciedleniem poglądów wyrażanych przez autorów publikacji. Małopolski Instytut Studiów Podatkowych Sp. z o.o. nie bierze odpowiedzialności za ewentualne skutki podejmowanych decyzji na ich podstawie.