Tylko najem poza działalnością gospodarczą można opodatkować stawką 8,5 proc.
Choć dla najemcy skutki związane z wynajmem nieruchomości świadczonym w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej w zasadzie nie różnią się od najmu prywatnego, to w przypadku wynajmującego jest zupełnie inaczej. Konsekwencje podatkowe, wynikające z powyższych form najmu, są bowiem całkowicie odmienne. Warto zatem wiedzieć, jak odróżnić najem prywatny od działalności gospodarczej.
Pomimo wspólnej regulacji dotyczącej umowy najmu, wskazanej w Kodeksie cywilnym, na gruncie podatkowym umowę tę należy rozpatrywać na dwóch płaszczyznach, mianowicie jako usługę świadczoną prywatnie lub też w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.
Podatnik dysponujący nieruchomością może ją udostępniać prywatnie, w sposób nie wymagający prowadzenia w tym celu działalności gospodarczej. Najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej (z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą) stanowią odrębne źródło przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Przysporzenie majątkowe z tytułu najmu prywatnych nieruchomości stanowi zatem odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów pod warunkiem, że wynajmowane nieruchomości nie są związane z działalnością gospodarczą, a tym bardziej nie stanowią majtku firmy.
Stanowisko to zostało potwierdzone w indywidualnej interpretacji podatkowej z 02.10.2012 r., wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 02.10.2012 r. (sygn. akt IPPB4/415-692/12-4/JK3).
W celu opodatkowania uzyskanych z tego tytułu przychodów można wybrać albo skalę podatkową (stawka 18 proc. do dochodów w wysokości 85 528 zł oraz 32 proc. od nadwyżki), albo ryczałt od przychodów ewidencjonowanych przy zastosowaniu stawki 8,5 proc.
Przeciwieństwem do przedstawionego powyżej najmu prywatnego jest świadczenie usługi najmu w ramach powadzonej działalności gospodarczej, z którego dochód podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych lub podatkiem liniowym.
Co więcej, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, a także z innych umów o podobnym charakterze.
Elżbieta Węcławik, Iwona Cackowska