Za garaże wszyscy będą płacić większy podatek od nieruchomości
Obecnie gminy stosują różne stawki podatku od nieruchomości w zależności od tego, czy garaż wykorzystywany jest w działalności gospodarczej i czy stanowi odrębny obiekt budowlany czy też jest częścią budynku mieszkalnego. Największy problem stanowią te garaże, które znajdują się w budynkach wielorodzinnych. Ministerstwo Administracji i Cyfryzacji przygotowało projekt zmian w celu ujednolicenia stawek podatku od nieruchomości.
Przede wszystkim proponuje się znieść solidarną odpowiedzialność za podatek od nieruchomości w przypadku współwłasności w częściach ułamkowych garażu stanowiącego odrębny przedmiot własności. Chodzi tu o wyodrębnione prawnie garaże wielostanowiskowe w budownictwie wielomieszkaniowym. Obecnie w przypadku gdy w hali garażowej jest kilkadziesiąt miejsc postojowych, a więc co za tym idzie kilkudziesięciu właścicieli, to każdy z nich odpowiada za podatek od nieruchomości całej hali i do takiej odpowiedzialności może zostać pociągnięty. Oznacza to, że każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany do zapłaty podatku od całej nieruchomości (a nie według swojego udziału), a zapłacenie podatku przez któregokolwiek ze współwłaścicieli zwalnia z tego obowiązku pozostałych.
Kliknij i pobierz darmowy program PIT 2013
W uzasadnieniu do omawianego projektu czytamy: "W praktyce stosowanie zasad odpowiedzialności solidarnej w każdym przypadku powoduje wiele konfliktów między podatnikami a organami podatkowymi, gdyż podatnicy nie akceptują zasady odpowiedzialności solidarnej. Sytuacją, która budzi najwięcej kontrowersji, jest stosowanie zasad odpowiedzialności solidarnej w przypadku, gdy istnieje współwłasność wielu podmiotów niepowiązanych między sobą żadnymi relacjami pokrewieństwa lub relacjami prawnymi". W związku z powyższym proponuje się, żeby w przypadku gdy wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy od gruntu oraz od części budynku stanowiących nieruchomość wspólną ciążył na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w prawie własności. Powyższa zmiana jest krokiem w dobrym kierunku.
Druga zmiana dotyczy wyraźnego wyłączenia możliwości opodatkowania garaży stawką podatku jak dla budynków mieszkalnych, czyli stawką niższą niż dla tzw. budynków pozostałych. W przypadku gdy garaż stanowi zupełnie oddzielny budynek, nie ma żadnych wątpliwości co do jego kwalifikacji. Jeżeli jest związany z prowadzoną przez przedsiębiorcę działalnością, to należy go opodatkować stawką przewidzianą dla takiej działalności, która obecnie może wynieść maksymalnie 23,03 zł. Jeżeli garaż do takiej działalności nie jest wykorzystywany, to opodatkowujemy go stawką właściwą dla pozostałych budynków lub ich części w wysokości maksymalnie 7,73 zł.
Co innego, gdy garaż znajduje się w bryle budynku i jest częścią budynku mieszkalnego. Pod rządami obecnie obowiązujących przepisów pojawiło się w tej kwestii wiele wątpliwości, które próbowały rozstrzygać sądy. Według jednej z opinii garaż znajdujący się w budynku mieszkalnym należy zaliczać w całości do pomieszczeń znajdujących się w bryle budynku, związanych z funkcją zamieszkiwania i jako taki, jeżeli nie jest wykorzystywany w działalności gospodarczej, powinien być opodatkowany stawką podatku przewidzianą dla budynków lub ich części mieszkalnych (maksymalnie 0,74 zł). Jest to więc najniższa z możliwych stawek podatku od nieruchomości, nie dziwi więc, że właścicielom takich garaży zależy, aby móc właśnie taką stawkę stosować. Według innego poglądu garaż jako odrębna nieruchomość (kondygnacja budynku mieszkalnego) wykorzystywany jest do innych celów niż mieszkalne. Nie może zatem podlegać opodatkowaniu stawką przewidzianą dla budynków mieszkalnych, lecz stawką przewidzianą dla budynków pozostałych.
W kwestii tej wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w składzie 7 sędziów w uchwale z dnia 27 lutego 2012 r., sygn. akt II FPS 4/11, który stwierdził, że garaż stanowiący przedmiot odrębnej własności, usytuowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawki podatku przewidzianej dla budynków pozostałych (7,73 zł). Od razu pojawiły się głosy, że taka interpretacja jest niesprawiedliwa i powoduje, że właściciel np. 200 m domu jednorodzinnego, którego garaż "znajduje się w bryle domu", płaci niższą stawkę za garaż niż właściciel lokalu mieszkalnego np. o powierzchni 40 m2, który jest jednocześnie właścicielem garażu stanowiącego odrębną własność lokalową w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.
Zapowiadane zmiany w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych przyjęto z dużym zadowoleniem i sądzono, że nastąpi ujednolicenie stawek podatku dla garaży, tzn. spodziewano się, że te, które nie są związane z działalnością gospodarczą, a znajdują się w bryłach budynków mieszkalnych, zostaną objęte stawkami niższymi - jak dla budynków mieszkalnych (0,74 zł). Tymczasem Ministerstwo Administracji i Cyfryzacji odpowiedzialne za ten projekt postanowiło zrównać stawki, ale w górę. Proponuje się bowiem wyłączyć garaże z możliwości objęcia ich stawką dla budynków mieszkalnych. To zaś oznacza, że wszystkie garaże niezajęte na prowadzenie działalności gospodarczej, znajdujące się czy to w bryle budynku jednorodzinnego, wielorodzinnego, czy też wolnostojące będą objęte jedną stawką, tj. właściwą dla budynków pozostałych. Dla wielu właścicieli garaży będzie to ogromna różnica, gdyż za m2 powierzchni użytkowej mogą zapłacić zamiast 0,74 zł, prawie dziesięć razy więcej, tj. 7,73 zł. W przypadku garażu o powierzchni 40 m2 będzie to kwota 309,20 zł zamiast 29,60 zł.
Obecnie projekt ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym oraz o zmianie niektórych innych ustaw został przekazany do uzgodnień.
Podstawa prawna
Ustawa z dnia 12.01.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 ze zm.)
autor: Marta Stefanowicz - Wasilewska
Gazeta Podatkowa nr 32 (1073) z dnia 2014-04-22