Czym jest podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości?
Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości to należność publicznoprawna uregulowana w ustawie o PIT. Co do zasady musi się z nią zmierzyć każda osoba fizyczna, dokonująca sprzedaży domu, mieszkania, gruntu albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego przed upływem pięciu lat od jego nabycia. Podkreślenia wymaga to, iż podatek ten obciąża tylko osoby fizyczne.
Rozliczenie przedsiębiorców wygląda bowiem nieco inaczej. Pięcioletni okres liczy się natomiast od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Liczą się zatem trzy elementy. Po pierwsze sprzedaż, po drugie nieprowadzenie działalności gospodarczej, a po trzecie pięcioletni okres od czasu nabycia - wymienia Robert Tomaszewski, prezes zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o.
Z jakimi obowiązkami wiąże się zapłata podatku?
Jeżeli dany podatnik spełnia zatem przesłanki, wskazane w przepisach o PIT, musi dopełnić kilka obowiązków. Przede wszystkim należy wypełnić i złożyć we właściwym urzędzie skarbowym deklarację PIT-39. Podatnik ma na to czas do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym nastąpiła sprzedaż. Należy też zapłacić wyliczony podatek. Wynosi on 19 procent.
Podstawę opodatkowania stanowi natomiast uzyskany przychód po odjęciu od niego kosztów sprzedaży. Przychodem jest wartość nieruchomości, wskazana w umowie. Z kolei do kosztów można zaliczyć między innymi opłaty sądowe, koszty ogłoszeń oraz koszty notariusza. Wiele osób próbuje zaniżyć wartość nieruchomości z umowy.
Przestrzegamy jednak, że może się to źle skończyć. Jeżeli bowiem fiskus będzie miał jakiekolwiek wątpliwości w tym zakresie, przeprowadzi postępowanie podatkowe, gdzie wartość nieruchomości zostanie ustalona na podstawie biegłego. Finalnie nie tylko zapłacimy należy podatek w całości, ale jeszcze poniesiemy koszty sporządzenia opinii.
Z jakich zwolnień mogą skorzystać podatnicy?
Zasadniczym zwolnieniem od podatku, z jakiego mogą skorzystać podatnicy, jest tak zwana ulga mieszkaniowa. Jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana przed upływem pięciu lat, ale uzyskane w ten sposób środki przeznaczymy na inne cele mieszkaniowe, nie zapłacimy podatku. Pojęcie celów mieszkaniowych jest natomiast bardzo szerokie. Z jednej strony może być to remont. Z drugiej strony natomiast zakup innej nieruchomości.
Należy jednak zrealizować te inwestycje w ciągu trzech lat od daty sprzedaży pierwotnej nieruchomości. W kontekście zwolnień należy również podkreślić, że od 2019 r. doprecyzowano przepisy i stwierdzono, że ze zwolnienia mogą skorzystać też osoby, które co prawda sprzedały nieruchomość przed upływem pięciu lat, ale otrzymały ją w spadku. Wówczas pięcioletni okres liczy się łącznie dla spadkodawcy i spadkobiercy. Pięć lat musi zatem minąć od nabycia lub wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę.
Zwolnienie od podatku przy mniejszym metrażu
W ostatnim czasie pojawiło się również istotne w tym zakresie orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego. W wyroku stwierdzono, że przeznaczenie uzyskanego dochodu na cele mieszkaniowe nie musi mieć całościowego, absolutnego charakteru. Inaczej mówiąc, jeżeli podatnik sprzedaje większą nieruchomość i za uzyskaną w ten sposób kwotę kupuje nieruchomość nieco mniejszą, należy uznać, że spełnił ustawowe przesłanki. Przysługuje mu zatem zwolnienie od podatku - stwierdza Robert Tomaszewski.
