Barometr rynku nieruchomości. Gorsza dostępność mieszkań, większa część wynagrodzenia na raty

Biznes INTERIA.PL na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl i GetHome.pl specjalnie dla portalu Interia przeanalizowali sytuację na rynku mieszkaniowym. Okazuje się, że wciąż rosnące ceny metrażu nie są jedyną rzeczą, którą powinni martwić się kupujący.

Dane serwisu RynekPierwotny.pl pochodzące z największej w Polsce bazy ofert deweloperów potwierdzają, że wzrosty średnich cen metrażu były widoczne przez cały II kw. i III kw. 2021 r. Ciekawe wydają się też dane o dostępności mieszkań deweloperskich w kontekście wynagrodzeń i poziomu rat kredytowych za przeciętne "M". Niestety, wrześniowy barometr dotyczący sytuacji na rynku pierwotnym nie przynosi zbyt dobrych wiadomości dla przyszłych klientów firm deweloperskich.

We wrześniu 2021 r. na sześciu największych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Łódź i Poznań) deweloperzy sprzedali łącznie 4270 mieszkań, czyli o ok. 3 proc. więcej niż miesiąc wcześniej. - Nastroje deweloperów w poszczególnych miastach najpewniej się różnią. Z pewnością do udanych wrzesień zaliczą deweloperzy w Łodzi, gdzie sprzedaż nowych mieszkań wzrosła aż o 45 proc. w porównaniu z sierpniem. W dodatku był to najlepszy wynik od ośmiu miesięcy - tłumaczy Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl.

Z kolei warszawscy, poznańscy i krakowscy deweloperzy sprzedali we wrześniu odpowiednio o 19 proc., 15 proc. i 11 proc. więcej mieszkań niż miesiąc wcześniej. Także w Poznaniu był to najlepszy miesięczny wynik w tym roku. Niestety, spadek sprzedaży o 27 proc. odnotowaliśmy we Wrocławiu, a w Gdańsku sprzedaż zmniejszyła się o 15 proc. Dla gdańskich deweloperów był to najgorszy wynik od siedmiu miesięcy (gorszy odnotowano tylko w lutym).

Wrocław jest kolejnym dużym miastem, w którym średnia cena mieszkań oferowanych przez deweloperów przekroczyła pułap 10 tys. zł za mkw. W stolicy Dolnego Śląska odnotowaliśmy najwyższy, prawie sześcioprocentowy miesięczny wzrost średniej ceny metra kwadratowego. Także w pozostałych miastach, z wyjątkiem Poznania, ceny kontynuowały marsz w górę. O 3 proc. podrożały średnio mieszkania w ofercie łódzkich deweloperów, w Gdańsku o 1,2 proc., a w Warszawie i Krakowie o 1 proc. Od początku roku największy wzrost średniej ceny (o 18 proc.) odnotowaliśmy we Wrocławiu. Najmniej, bo o 7 proc. podrożały średnio nowe mieszkania w Poznaniu. 

Analiza zainteresowania ofertą deweloperów w ramach comiesięcznego barometru RynekPierwotny.pl i GetHome.pl opiera się na specjalnym wskaźniku. Jest on liczony na podstawie zainteresowania unikalnych użytkowników strony i liczby dostępnych ofert deweloperów. Taka budowa opisywanego wskaźnika pozwala ocenić, czy istnieją przesłanki do prognozowania dodatkowego wzrostu cen lokali (spowodowanego dużym popytem). 

Informacje z poniższego wykresu wskazują, że o dużej popytowej presji na ceny nie można mówić w przypadku Warszawy. Nawet po poprawie wyników widocznej w sierpniu i wrześniu, stołeczny popyt na nowe mieszkania był o 30 proc. mniejszy względem maja 2020 r. - Można przypuszczać, że potencjalnych klientów firm deweloperskich zaczęły zniechęcać stołeczne ceny. Pewne znaczenie ma także oferta warszawskiego rynku pierwotnego, która w ciągu roku skurczyła się o 26 proc. - wskazuje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Wyniki dotyczące innych miast niż Warszawa również wskazują na wzrost zainteresowania nowymi mieszkaniami w sierpniu i wrześniu. Jeżeli chodzi o wrzesień, to widoczna jest normalizacja wskaźników popytowych, które mniej niż wcześniej różniły się w poszczególnych miastach. Opisywana sytuacja zapowiada dobrą sprzedaż, ale bez oznak rynkowego boomu.

W okresie dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym, wzrost cen metrażu (nawet duży), nie powinien dziwić. Problem pojawia się wtedy, gdy ceny rosną w tempie znacznie przewyższającym wzrost zarobków potencjalnych nabywców.

To czy z taką sytuacją mamy do czynienia, pokazuje wskaźnik dostępności mieszkań, czyli relacja między przeciętnym dochodem i ceną 1 mkw. lokali. W naszej analizie pod lupę wzięliśmy sześć największych miast, w których zarówno podaż nowych mieszkań, jak i popyt są najwyższe. Wykorzystaliśmy publikowane przez GUS dla tych miast przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw oraz dane portalu RynekPierwotny.pl o średnich cenach mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie.

Od początku bieżącego roku, w większości dużych miast dostępność mieszkań wyraźnie się pogorszyła. Wynagrodzenia mieszkańców rosły tam bowiem wolniej niż ceny. Największy spadek dostępności odnotowaliśmy we Wrocławiu i Łodzi. Wyjątkiem jest Gdańsk, gdzie dostępność mieszkań minimalnie się w tym roku poprawiła. Dodajmy, że w Gdańsku średnia cena mieszkań była we wrześniu o 14 proc. wyższa niż w styczniu 2021 r. Natomiast sierpniowe przeciętne wynagrodzenie w porównaniu z grudniowym wzrosło aż o 20 proc.

Na początku lipca 2021 r. kredytobiorcy mieszkaniowi odczuli zmiany wynikające z wprowadzenia przez wszystkie banki nowych zasad obliczania zdolności kredytowej. Warto przypomnieć, że według zmodyfikowanych wytycznych KNF-u, obecnie wydłużenie okresu spłaty poza granicę 25 lat nie skutkuje już wzrostem zdolności kredytowej. Wcześniej analogiczna zasada obowiązywała w przedziale 30 lat - 35 lat.

Poniższy wykres informuje natomiast, że raty na typowe nowe mieszkanie o powierzchni 50 mkw. pochłaniają coraz większą część przeciętnego wynagrodzenia. Informacje z lipca, sierpnia i września br. wskazują, że pozytywny dla kredytobiorców trend był widoczny tylko na terenie Łodzi oraz Gdańska.

Najgorzej wygląda sytuacja statystycznych kredytobiorców z Warszawy, ponieważ w stolicy od maja br. widoczna jest mniejsza dynamika płac. Warto zwrócić uwagę, że jeszcze w kwietniu 2021 r. rata na typowe mieszkanie od dewelopera (50 mkw.) pochłaniała 30 proc. średniego warszawskiego wynagrodzenia. Analogiczny wynik z września br. wynosił już 35 proc. Dość niepokojąco wygląda także długookresowy trend dotyczący Krakowa, Wrocławia i Poznania. W ostatnim z trzech wymienionych miast dostępność kredytowa nowych mieszkań wciąż jest jednak stosunkowo dobra.

Wrześniowe wyniki sprzedaży deweloperów potwierdzają, że pomimo rosnących cen mieszkań zainteresowanie ofertą rynku pierwotnego nadal jest duże. Zachowanie użytkowników portalu RynekPierwotny.pl z września 2021 r. sugeruje natomiast, że w najbliższym czasie sprzedaż nowych lokali będzie stabilna. Jeżeli skala kolejnej fali pandemii COVID-19 nie okaże się większa od obecnych skrajnych scenariuszy, to jej wpływ na rynek deweloperski nie powinien być znaczący. W kontekście dalszej przyszłości całego rynku mieszkaniowego, ważnym czynnikiem na pewno będzie wzrost stóp procentowych NBP. Notowania kontraktów FRA na WIBOR 3M wskazują, że rynek finansowy spodziewa się pierwszej, niewielkiej podwyżki stopy referencyjnej NBP w I kw. 2022 r.  

Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl