Decyzje RPP zmniejszają dostępność kredytów
Odnotowany w kwietniu bieżącego roku wzrost sprzedaży mieszkań deweloperskich z sześciu największych miast, na pewno mógł wydawać się nieco zaskakujący. Niespodzianką nie było natomiast kolejne ograniczenie dostępności kredytowej nowych lokali. Podobnej zmiany można było spodziewać się również w maju ze względu na decyzję Rady Polityki Pieniężnej. Eksperci portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl w ramach raportu MieszkanioMetr Interii postanowili sprawdzić również inne aspekty sytuacji rynkowej. Szczególnie ciekawe wydają się nowe dane na temat sprzedaży mieszkań przez deweloperów. Inwestorzy mieszkaniowi na pewno nie zaliczą maja 2022 r. do udanych miesięcy.
Pomagajmy Ukrainie - Ty też możesz pomóc
W maju na sześciu największych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Łódź i Poznań) deweloperzy sprzedali łącznie 2404 mieszkania, czyli aż o 34 proc. mniej niż w kwietniu i o 48 proc. mniej niż w maju 2021 r.
Sprzedaż nowych mieszkań spadła we wszystkich analizowanych przez nas miastach, i to bardzo gwałtownie! Potwierdzeniem może być poniższy wykres.
W porównaniu z kwietniem 2022 r., aż o 42 proc. mniej mieszkań sprzedali deweloperzy w Łodzi. Ponadto majowa sprzedaż w tym mieście była o 28 proc. mniejsza niż rok temu. Powodów do zadowolenia w maju nie mieli także deweloperzy z Warszawy, Krakowa i Wrocławia. Miesiąc wcześniej mogli się oni cieszyć z większej liczby zawartych umów, ale już w maju sprzedali mniej mieszkań niż w kwietniu o odpowiednio: 24 proc., 38 proc. i 40 proc.. W stolicy tak słabego miesiąca pod względem sprzedaży nie było od czasu lockdownu związanego z pandemią COVID-19 w kwietniu 2020 r.
Majową kontynuację spadków sprzedaży zanotowano w Poznaniu (spadek o 32 proc. względem kwietnia) i Gdańsku (o 40 proc.). W stolicy Wielkopolski deweloperzy znaleźli chętnych na zaledwie 154 mieszkania! Także w tym mieście gorszym pod względem sprzedaży miesiącem był tylko kwiecień 2020 r.
Maj przyniósł zastopowanie wzrostu średniej ceny metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów. W Krakowie, Łodzi i Poznaniu średnia utrzymała poziom z kwietnia, a w Gdańsku spadła nawet o 2 proc. Było to efektem wprowadzenia na rynek puli mieszkań ze średnią ceną ok. 9 tys. zł za mkw., czyli znacznie odbiegającą w dół od średniej w całej ofercie rynkowej, która w maju sięgnęła 11,4 tys. zł za metr kwadratowy. Tylko jednoprocentową podwyżkę średniej ceny metra kwadratowego odnotowaliśmy w Warszawie i Wrocławiu - tłumaczy Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl.
Porównując ceny 1 mkw. nowych mieszkań rok do roku, można stwierdzić, że liderem podwyżek jest Poznań. W maju średnia cena metra kwadratowego była tam aż o 24 proc. wyższa niż w analogicznym okresie przed rokiem. Zbliżony wynik (+23 proc.) odnotowano dla Łodzi. We wszystkich sześciu miastach zauważyliśmy dwucyfrową roczną podwyżkę. Przy czym w Krakowie była ona niemal dwa razy mniejsza niż w Poznaniu.
Podobnie jak w poprzednich miesiącach, eksperci RynekPierwotny.pl na podstawie danych ze swojego panelu BIG DATA sprawdzili zmiany wskaźnika popytu na nowe mieszkania. Informuje on, jaki był miesięczny udział sprzedanych mieszkań w całej ofercie deweloperów. Majowe odczyty potwierdzają gwałtowny spadek popytu.
Co ważne, ujemna zmiana dotyczyła wszystkich analizowanych rynków. W każdym z badanych sześciu miast, popytowy wskaźnik spadł mocno poniżej poziomu 10 proc. Popyt nieprędko może powrócić do takiego poziomu, który był notowany jeszcze podczas ubiegłorocznych wakacji.
Niestety, w maju w większości analizowanych miast spadły przeciętne zarobki. Dlatego pomimo stabilizacji cen mieszkań pogorszył się wskaźnik dostępności metrażu. To relacja między przeciętnym wynagrodzeniem z danego miasta i lokalną ceną mieszkań. Wyjaśnijmy, że w naszej analizie wykorzystujemy publikowane przez GUS, dla sześciu największych miast, przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw oraz dane RynekPierwotny.pl o średnich cenach mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie. Z uwagi na cykl wydawniczy GUS, we wskaźniku dostępności uwzględniamy ceny lokali z bieżącego miesiąca, ale wynagrodzenia z poprzedniego.
- W maju największy spadek dostępności mieszkań odnotowaliśmy w Poznaniu - z 0,83 do 0,73 mkw. za przeciętną płacę. To dlatego, że przeciętne poznańskie wynagrodzenie brutto zmalało w kwietniu aż o 12 proc.. Z tego samego powodu, czyli obniżki płac mniejszą powierzchnię nowego mieszkania za przeciętną pensję mogli kupić w maju mieszkańcy Krakowa, Warszawy i Łodzi - tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Najwyższą dostępność mieszkań odnotowaliśmy w Gdańsku (miesięczny wzrost z 0,71 do 0,75 mkw.), co było zasługą podwyżek przeciętnego wynagrodzenia oraz spadku średniej ceny mkw. Co ciekawe, Kraków był w maju jedynym miastem, w którym dostępność nowych mieszkań okazała się wyższa niż przed rokiem. Z kolei w Gdańsku i Wrocławiu utrzymała ona ubiegłoroczny poziom. Już tradycyjnie, najmniejszą powierzchnię nowego mieszkania za przeciętną pensję brutto mogli kupić w maju mieszkańcy Warszawy - zaledwie 0,61 mkw. (przed rokiem - 0,66 mkw.).
Warto przypomnieć, że majowa podwyżka głównej stopy procentowej NBP wynosiła 0,75 punktu procentowego. Taka zmiana oczywiście nie pozostała bez wpływu na dostępność kredytową nowych mieszkań, co potwierdza poniższy wykres. Informuje on, jaką część przeciętnego wynagrodzenia netto pochłaniała rata na typowe nowe mieszkanie o powierzchni 50 mkw. Maj przyniósł kolejne wzrosty analizowanego wskaźnika do niebezpiecznego poziomu. W przypadku Warszawy, rata na przeciętne nowe "M" (50 mkw.) wynosiła już 59 proc. statystycznej płacy netto (przy założeniu wkładu własnego 25 proc., trzydziestoletniego okresu spłaty i rynkowego oprocentowania). Żaden bank w obecnych warunkach raczej nie udzieliłby kredytu tak mocno obciążającego finanse średnio zamożnej osoby. Majowe wyniki z pozostałych pięciu miast oscylowały na poziomie 48 proc. (Gdańsk) - 53 proc. (Łódź i Wrocław).
Nowe dane na temat sprzedaży deweloperów z sześciu dużych miast potwierdzają, że kwietniowa poprawa była tylko epizodem. W tym kontekście warto pamiętać, że sprzedaż nowego lokum jest dość długotrwałym procesem. Właśnie dlatego sprzedażowe dane z opóźnieniem odzwierciedlają spadek zainteresowania nowymi mieszkaniami. Jednakże nie wszystkie majowe doniesienia były niekorzystne dla branży deweloperskiej. Pojawiają się sygnały o stabilizacji na rynku stali oraz pierwszych spadkach jej cen. Problemem nadal pozostaje wysoka inflacja powodująca komplikacje w rozliczeniach z podwykonawcami.
BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami
Dla potencjalnych klientów firm deweloperskich, majowy spadek sprzedaży może być wyczekiwaną wiadomością. Chodzi o nadzieję na spadki cen metrażu. Warto jednak pamiętać, że deweloperzy równocześnie zaczynają mocno ograniczać podaż oraz nowe inwestycje. Pomiędzy lutym oraz majem 2022 r. liczba nowych "M" wprowadzonych na warszawski rynek spadła niemal trzykrotnie. Mniej drastyczne spadki dotyczą pozostałych badanych miast. Osoby wyczekujące krachu na rynku mieszkaniowym i spadków cen powinny też wiedzieć, że w takiej sytuacji faktyczna dostępność lokali niekoniecznie się poprawi. Dużym problemem będzie bowiem otrzymanie kredytu hipotecznego.
Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
Marek Wielgo, ekspert Gethome.pl
