Mieszkaniometr Interii: Jak wyglądały ceny mieszkań w lipcu?

W lipcu br. na siedmiu największych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Łódź, Poznań i Katowice) deweloperzy sprzedali łącznie 2,4 tys. mieszkań, czyli o 12 proc. więcej niż w czerwcu br. i o 31 proc. mniej niż w lipcu 2021 r.

Jak tłumaczy Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl sytuacja popytowa w poszczególnych miastach wciąż jest bardzo zróżnicowana. Z największego miesięcznego wzrostu sprzedaży (aż o 41 proc.) mogli cieszyć się deweloperzy z Gdańska, choć warto przypomnieć, że w poprzednich dwóch miesiącach odnotowano w tym mieście potężne tąpnięcie. W maju sprzedaż nowych gdańskich lokali spadła aż o 40 proc., a w czerwcu o kolejne 29 proc.

Z podobną sytuacją mieliśmy do czynienia w Łodzi, Krakowie i Warszawie, gdzie po dwóch miesiącach spadków sprzedaż w lipcu wzrosła odpowiednio o: 32 proc., 22 proc. i 11 proc. Z kolei dla poznańskich deweloperów lipiec był drugim miesiącem wzrostowym sprzedaży po jej dramatycznym załamaniu w maju.

Natomiast w Katowicach i we Wrocławiu czerwcowe odbicie w sprzedaży najwyraźniej okazało się krótkotrwałe. W lipcu katowiccy deweloperzy zawarli o 55 proc. mniej umów niż w czerwcu, a w stolicy Dolnego Śląska miesięczny spadek wyniósł 4 proc. Katowicki rynek jest najmniejszy spośród analizowanych, co tłumaczy duże procentowe wahania wyników sprzedaży.   

Nie ma wątpliwości, że popyt na mieszkania duszą wzrosty oprocentowania kredytów hipotecznych oraz nowe zalecenia Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), które drastycznie ograniczyły zdolność kredytową potencjalnych nabywców mieszkań. W lipcu popyt na nowe mieszkania (mierzony ich sprzedażą) zmniejszył się w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku we wszystkich analizowanych miastach.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że także lipiec 2022 r. nie przyniósł spodziewanych przez wielu spadków średniej ceny metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów.

Co prawda, w Katowicach taka średnia spadła o 1 proc. Jednak w niemal wszystkich pozostałych miastach poszła ona w górę o 1 proc., a we Wrocławiu nawet o 7 proc. W stolicy województwa dolnośląskiego w lipcu pojawiła się bowiem duża pula mieszkań ze średnią ceną ok. 15,2 tys. zł za m kw., czyli znacznie odbiegającą w górę od średniej w ofercie, która sięgnęła 11,5 tys. zł za metr. Równocześnie niższa od niej była średnia cena metra mieszkań sprzedanych przez deweloperów we Wrocławiu. Dlatego tylko w ciągu jednego miesiąca w ofercie wrocławskich deweloperów skurczył się z 51 proc. do 45 proc. udział mieszkań w cenie do 10 tys. zł za m kw., zaś z 23 proc. do 30 proc. wzrósł w niej udział lokali z ceną powyżej 12 tys. zł za metr kwadratowy.

W skali roku zmiany w strukturze cen są jeszcze bardziej widoczne. Na przykład można dostrzec zjawisko, jakim jest dramatycznie szybko kurcząca się w największych miastach oferta mieszkań o cenach przystępnych dla klientów firm deweloperskich, czyli do 8 tys. zł za m kw. Przez ostatni rok najbardziej spektakularną zmianę można było zaobserwować w Poznaniu, gdzie udział lokali w cenie nie przekraczającej tego pułapu skurczył się z 54 proc. do zaledwie 5 proc.! Wzrósł natomiast odsetek mieszkań z ceną ofertową powyżej 12 tys. zł za m kw. Najwyższy jest on oczywiście w Warszawie i Krakowie - odpowiednio 57 proc. i 41 proc. 

Ciekawych informacji o rynku pierwotnym dostarcza nam również wskaźnik popytu. Mowa o udziale sprzedanych mieszkań w ofercie deweloperów. Podczas rynkowego boomu, wspomniany wskaźnik jest wyższy, gdyż deweloperzy wyprzedają w tym samym czasie większą część swojej oferty. Jak tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert RynekPierwotny.pl jeszcze rok temu dwucyfrowe wartości analizowanego wskaźnika nie były rzadkością. Obecnie deweloperzy mogą tylko pomarzyć o takich wynikach. W lipcu br. średni poziom wskaźnika popytu z siedmiu miast wynosił 6 proc. Rok wcześniej, analogiczny wynik oscylował na poziomie 10 proc. Najnowszą średnią dla siedmiu miast zaniża wynik dotyczący Katowic (zaledwie 3 proc.). Widać, że w Stolicy Górnego Śląska regres sprzedaży jest dotkliwy.

Niestety, w czerwcu br. przeciętne zarobki wzrosły tylko w Katowicach (o 3 proc.) i Wrocławiu (o 2 proc.), zaś w Warszawie i Łodzi utrzymały poziom z maja. Średnie płace spadły natomiast w Poznaniu (o 7 proc.) oraz w Krakowie i Gdańsku (o 1 proc.). Jak w tej sytuacji zmienił się wskaźnik dostępności mieszkań, czyli relacja między przeciętnym dochodem (wynagrodzeniem) i ceną metrażu?

Zanim odpowiemy na to pytanie wyjaśnijmy, że w analizie wykorzystujemy publikowane przez GUS dla siedmiu miast przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw oraz dane portalu RynekPierwotny.pl o średnich cenach mieszkań, oferowanych przez firmy deweloperskie. Z uwagi na cykl wydawniczy GUS, we wskaźniku dostępności uwzględniane są ceny nowych lokali z bieżącego miesiąca, ale wynagrodzenia z poprzedniego.

Największy spadek dostępności mieszkań (z 0,76 m kw. do 0,71 m kw.) odnotowano właśnie w Poznaniu, gdzie mocno spadło średnie wynagrodzenie brutto liczone dla sektora przedsiębiorstw. Z tego samego powodu, mniejszą powierzchnię mieszkania za przeciętną pensję mogli kupić w lipcu mieszkańcy Krakowa i Gdańska. Z kolei w Łodzi, a zwłaszcza we Wrocławiu o spadku dostępności mieszkań zdecydował wzrost średniej ceny metra kwadratowego.

Katowice były w lipcu jedynym analizowanym miastem, w którym dostępność mieszkań poprawiła się - z 0,73 m kw. do 0,76 m kw. Średnia cena metra kwadratowego mieszkań spadła tu o 1 proc., a przeciętne zarobki mieszkańców poszły w górę aż o 3 proc. W lipcu najwyższą cenową dostępność mieszkań odnotowano także w Katowicach. Już tradycyjnie, najmniejszą powierzchnię nowego "M" za przeciętną pensję mogli kupić w lipcu mieszkańcy Warszawy - zaledwie 0,57 m kw. (podobnie było w czerwcu). Co ciekawe, tylko w Krakowie dostępność mieszkań okazała się wyższa niż przed rokiem. Z kolei w Katowicach utrzymała ona ubiegłoroczny poziom.

Średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych, które jest przyjmowane do analizy kolejnego wskaźnika, w lipcu zwiększyło się tylko o 0,18 punktu procentowego. Właśnie dlatego udział raty na nowe mieszkanie o powierzchni 50 mkw. w przeciętnym wynagrodzeniu netto rósł wolniej niż poprzednio. Jeżeli chodzi o Katowice, to odnotowano nawet pozytywną dla dłużników (ujemną) zmianę analizowanego wskaźnika.

Tym niemniej, po uwzględnieniu uśrednionego wyniku z siedmiu badanych miast widzimy wyraźnie, że sytuacja znów się pogorszyła. Mowa o wzroście udziału raty na nowe "M" o powierzchni 50 mkw. w przeciętnym wynagrodzeniu netto z poziomu 57 proc. (czerwiec 2022 r.) do 59 proc. (lipiec 2022 r.). Trzeba też podkreślić, że dwanaście miesięcy wcześniej, czyli w lipcu 2021 r. analogiczny wynik wynosił jedynie 31 proc. Wtedy rynek kredytowy i mieszkaniowy znajdował się jednak w zupełnie innym miejscu niż obecnie.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl