Rządowy program gwarancji dla kredytów bez wkładu własnego był opracowywany, gdy jeszcze nikt nie spodziewał się inflacji na poziomie 14 proc. oraz siedmioprocentowego WIBOR-u 3M. Trudno ukryć, że wspomniany program nie ma szczęścia, jeżeli chodzi o okoliczności jego debiutu. Mimo tego, część Polaków może być zainteresowana kredytem na 100 proc. lokum, w przypadku którego wkład wynoszący 10-20 proc. gwarantuje państwo. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl sprawdzili, jaką wysokość miałaby rata kredytu na typowe nowe lokum kupione w ramach opisywanego programu. Przy okazji warto zwrócić uwagę na pewne problemy z limitami cenowymi.
Konieczność skredytowania 100 proc. "M" ma swoje konsekwencje
Analiza portalu RynekPierwotny.pl zakłada, że przykładowemu kredytobiorcy udało się znaleźć nowe mieszkanie z ceną nieprzekraczającą aktualnego limitu. Poniższa tabela prezentuje koszt zakupu lokum od dewelopera (55 mkw.), którego cena 1 mkw. odpowiada rządowemu limitowi dla miast wojewódzkich. Równa rata kredytu z rządową gwarancją została obliczona przy uwzględnieniu okresu spłaty 30 lat, gotówkowej prowizji 2,00 proc. i oprocentowania 8,40 proc. Banki na razie przygotowują oferty kredytów z państwową gwarancją. Nie można wykluczyć, że dla osób pożyczających środki na 100 proc. lokum przewidziana będzie wyższa marża.
Pomimo długiego okresu spłaty kredytu (30 lat), przykładowa rata na nowe mieszkanie, które można kupić w ramach rządowego programu jest relatywnie wysoka (2491 zł - 4195 zł). Przyczyny opisywanej sytuacji trzeba upatrywać w wysokim oprocentowaniu, które dodatkowo może jeszcze wzrosnąć. Nie należy też zapominać, że kredyty zaciągane w nowym rządowym programie finansują 100 proc. ceny domu lub lokalu. Brak wkładu własnego to kolejny czynnik, który negatywnie wpływa na wysokość rat gwarantowanych kredytów.
Objęcie 10-20 proc. ceny lokum państwową gwarancją jest rozwiązaniem, które zabezpiecza bank podpisujący umowę kredytu bez wkładu. Gwarancja zapewniana przez BGK ma wartość do 100 000 zł, a jej udzielenie jest związane z prowizją na poziomie 1,00 proc. Jednoprocentową prowizję nalicza się od sumy objętej gwarancją. Wniesienie prowizji dla BGK przez kredytobiorcę jest warunkiem udzielenia gwarancji.
Wysokość limitów cenowych znów wzbudza pewne wątpliwości
Przy okazji obliczeń typowo kredytowych, trzeba odnotować ważną kwestię związaną z limitami cenowymi. Kalkulacje ekspertów portalu RynekPierwotny.pl uwzględniają limity cen 1 mkw. w programie kredytów z gwarancją, które obowiązywałyby w II kw. 2022 r. Ważniejsze będą limity na kolejne kwartały. Wtedy zgodnie z zapowiedziami już kilkanaście banków będzie mogło przedstawić swoje propozycje kredytowe dla osób bez wkładu własnego.
Niemniej jednak, warto zwrócić uwagę chociażby na bardzo niski limit ceny 1 mkw. szczecińskiego nowego mieszkania. To właśnie stolica województwa zachodniopomorskiego jest obecnie miastem wojewódzkim z najniższym limitem ceny 1 mkw. nowego i używanego lokalu. Gdyby krajowe banki już teraz oferowały kredyty bez wkładu własnego, to klienci szczecińskich deweloperów mogliby kupić lokum za najwyżej 5945 zł/mkw.
Dane portalu RynekPierwotny.pl wskazują natomiast, że średnia ofertowa cena nowego mieszkania w Szczecinie wynosiła w maju 2022 r. aż 9435 zł/mkw. Można mieć nadzieję, że w kolejnych kwartałach nie będą powtarzać się podobne problemy z poziomem limitów cenowych. Warto przypomnieć, że wysokość limitów ceny 1 mkw. wzbudzała kontrowersje podczas realizacji programów Rodzina na Swoim oraz Mieszkanie dla Młodych.
Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
Zobacz również:
