Rząd chce utrudnić życie flipperom. "To nie rozwiąże problemów, a spowoduje kolejne"

• Cesja to przeniesienie na kogoś innego umowy zakupu mieszkania, z której nie możemy się wywiązać 
• Rząd uznał obrót cesjami za problem i chce go ograniczyć
• Cesja ma być możliwa tylko w przypadku członków rodziny
• Zdaniem deweloperów nowe przepisy nie doprowadzą do osiągnięcia założonego celu
• Proponowane regulacje mogą osłabić ochronę nabywców mieszkań

Jednym z elementów pakietu rozwiązań pod nazwą "Bezpieczny Kredyt 2 proc.", który ma wzmocnić popyt na rynku mieszkaniowym, jest zakaz dokonywania cesji umów deweloperskich. 

- Cesja to - w skrócie - przeniesienie praw z umowy, jaką zawarł nabywca, na rzecz innego podmiotu. Jeśli zatem nabywca zawarł umowę z deweloperem i z powodów np. losowych chce się z niej wycofać, nie musi tej umowy rozwiązywać, ale może - za zgodą dewelopera - przenieść jej zapisy na kogoś innego. Zwykle taka cesja jest odpłatna i zapewne o to chodzi rządowi - projekt ma ograniczyć handel cesjami ze strony tzw. flipperów, którzy rezerwują lub skupują mieszkania na rynku pierwotnym i odsprzedają je - rezerwację lub lokal - ostatecznym nabywcom po wyższych cenach - wskazał Przemysław Dziąg. 

- Sama cesja składa się tak naprawdę z dwóch wzajemnych umów: przelewu wierzytelności i przejęcia długu. Wymieniony w umowie nabywca przenosi na rzecz innego nabywcy (cesjonariusza) swoje roszczenie wobec dewelopera, który zobowiązał się do zbudowania mieszkania i przekazania jego własności, a jednocześnie deweloper zgadza się na zmianę nabywcy i na to by należność, jeśli nie została jeszcze uiszczona, zapłacił właśnie cesjonariusz, "przejmujący" umowę - dodał. 

Zdaniem radcy prawnego z PZFD skala zjawiska nie jest tak duża, aby konieczne było uchwalanie odrębnych przepisów. 

- Nie mamy twardych danych by ocenić skalę działania flipperów. Nie sądzę by było to zjawisko aż tak częste, że wymaga regulacji ustawą. W mojej ocenie proponowane przepisy nie tylko nie rozwiążą problemu, ale spowodują kolejne. Poprawką zgłoszoną do projektu ustawy o kredycie 2 proc. zmieniono zapisy ustawy deweloperskiej (ust. z dnia 20.05.2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym) - teraz nabywca nie będzie mógł dokonać cesji więcej niż jednego mieszkania - powiedział. 

Nasz rozmówca sprecyzował, że proponowane regulacje nie osiągną założonego celu, ponieważ flipperzy zazwyczaj realizują transakcję jako przedsiębiorcy, a nie osoby fizyczne. 

- Ustawa z 2021 r. zmieniła definicję nabywcy - jest nim osoba, która nabywa mieszkanie w celach niezwiązanych bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową czyli, mówiąc prościej, osoba prywatna, która chce zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe. Flipperzy skupują mieszkania w ramach działalności gospodarczej, zatem nowe przepisy ich nie obejmą, bo nie wypełniają definicji nabywcy. A zatem ci, którzy mieli być powodem wprowadzenia zmian, wcale nie zostaną nimi objęci - podkreślił Przemysław Dziąg. 

Ekspert PZFD zwrócił uwagę, że wcześniej nabywcą była każda osoba fizyczna, również flipper. Teraz, zawierając umowę, każdy powinien zadeklarować, czy kupuje mieszkanie na potrzeby prywatne, czy w ramach działalności gospodarczej. 

- Deweloper nie ma narzędzi, aby zweryfikować, czy dana osoba prowadzi taką działalność, a zatem czy musi zastosować wobec niej przepisy o zakazie cesji, czy nie. Flipperzy będą więc deklarować zakup "pod działalność", by uniknąć skutków nowych przepisów. Kiedy ostatecznie sprzedadzą mieszkanie Kowalskiemu, to nie będzie on już objęty ustawą deweloperską, a zatem nie skorzysta ze środków ochrony, które są w niej zapisane. Pytanie, czy najnowsze pomysły w ogóle skonsultowano z Urzędem Ochrony Konkurencji i Konsumentów - to on długo tworzył ustawę sprzed dwóch lat, czyli tę, w której dziś robi się wyłom - powiedział. 

- Zwykły konsument, który kupuje lokal rzeczywiście na cele mieszkaniowe, może mieć kłopot, bo życie pisze różne scenariusze. Nowe przepisy ograniczą możliwość dokonywania cesji jedynie do członków rodziny. A co jeśli Kowalski nie znajdzie wśród krewnych żadnego chętnego? - zastanawiał się nasz rozmówca. 

Radca prawny PZFD zaznaczył, że "ustawa deweloperska nie przewiduje opcji odstąpienia od umowy, a nawet gdyby znalazł się ktoś spoza rodziny, chętny do jej przejęcia, przepisy na taką cesję nie pozwolą". 

- Deweloperzy zwrócili uwagę na ten problem, ale na razie Ministerstwo Rozwoju zapisu nie zmieniło, poprawka została przegłosowana przez sejmową komisję i ustawa bez zmian trafi do kolejnego czytania - podsumował. 

Rozmawiał Wojciech Szeląg