- Cesja to przeniesienie na kogoś innego umowy zakupu mieszkania, z której nie możemy się wywiązać
- Rząd uznał obrót cesjami za problem i chce go ograniczyć
- Cesja ma być możliwa tylko w przypadku członków rodziny
- Zdaniem deweloperów nowe przepisy nie doprowadzą do osiągnięcia założonego celu
- Proponowane regulacje mogą osłabić ochronę nabywców mieszkań
Na czym polega cesja na rynku mieszkaniowym?
Jednym z elementów pakietu rozwiązań pod nazwą "Bezpieczny Kredyt 2 proc.", który ma wzmocnić popyt na rynku mieszkaniowym, jest zakaz dokonywania cesji umów deweloperskich.
- Cesja to - w skrócie - przeniesienie praw z umowy, jaką zawarł nabywca, na rzecz innego podmiotu. Jeśli zatem nabywca zawarł umowę z deweloperem i z powodów np. losowych chce się z niej wycofać, nie musi tej umowy rozwiązywać, ale może - za zgodą dewelopera - przenieść jej zapisy na kogoś innego. Zwykle taka cesja jest odpłatna i zapewne o to chodzi rządowi - projekt ma ograniczyć handel cesjami ze strony tzw. flipperów, którzy rezerwują lub skupują mieszkania na rynku pierwotnym i odsprzedają je - rezerwację lub lokal - ostatecznym nabywcom po wyższych cenach - wskazał Przemysław Dziąg.
- Sama cesja składa się tak naprawdę z dwóch wzajemnych umów: przelewu wierzytelności i przejęcia długu. Wymieniony w umowie nabywca przenosi na rzecz innego nabywcy (cesjonariusza) swoje roszczenie wobec dewelopera, który zobowiązał się do zbudowania mieszkania i przekazania jego własności, a jednocześnie deweloper zgadza się na zmianę nabywcy i na to by należność, jeśli nie została jeszcze uiszczona, zapłacił właśnie cesjonariusz, "przejmujący" umowę - dodał.
Proponowane przepisy nie rozwiążą problemu
Zdaniem radcy prawnego z PZFD skala zjawiska nie jest tak duża, aby konieczne było uchwalanie odrębnych przepisów.
- Nie mamy twardych danych by ocenić skalę działania flipperów. Nie sądzę by było to zjawisko aż tak częste, że wymaga regulacji ustawą. W mojej ocenie proponowane przepisy nie tylko nie rozwiążą problemu, ale spowodują kolejne. Poprawką zgłoszoną do projektu ustawy o kredycie 2 proc. zmieniono zapisy ustawy deweloperskiej (ust. z dnia 20.05.2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym) - teraz nabywca nie będzie mógł dokonać cesji więcej niż jednego mieszkania - powiedział.
Nasz rozmówca sprecyzował, że proponowane regulacje nie osiągną założonego celu, ponieważ flipperzy zazwyczaj realizują transakcję jako przedsiębiorcy, a nie osoby fizyczne.
- Ustawa z 2021 r. zmieniła definicję nabywcy - jest nim osoba, która nabywa mieszkanie w celach niezwiązanych bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową czyli, mówiąc prościej, osoba prywatna, która chce zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe. Flipperzy skupują mieszkania w ramach działalności gospodarczej, zatem nowe przepisy ich nie obejmą, bo nie wypełniają definicji nabywcy. A zatem ci, którzy mieli być powodem wprowadzenia zmian, wcale nie zostaną nimi objęci - podkreślił Przemysław Dziąg.
Jak flipperzy unikną nowych przepisów
Ekspert PZFD zwrócił uwagę, że wcześniej nabywcą była każda osoba fizyczna, również flipper. Teraz, zawierając umowę, każdy powinien zadeklarować, czy kupuje mieszkanie na potrzeby prywatne, czy w ramach działalności gospodarczej.
- Deweloper nie ma narzędzi, aby zweryfikować, czy dana osoba prowadzi taką działalność, a zatem czy musi zastosować wobec niej przepisy o zakazie cesji, czy nie. Flipperzy będą więc deklarować zakup "pod działalność", by uniknąć skutków nowych przepisów. Kiedy ostatecznie sprzedadzą mieszkanie Kowalskiemu, to nie będzie on już objęty ustawą deweloperską, a zatem nie skorzysta ze środków ochrony, które są w niej zapisane. Pytanie, czy najnowsze pomysły w ogóle skonsultowano z Urzędem Ochrony Konkurencji i Konsumentów - to on długo tworzył ustawę sprzed dwóch lat, czyli tę, w której dziś robi się wyłom - powiedział.
Kłopoty może mieć zwykły nabywca
- Zwykły konsument, który kupuje lokal rzeczywiście na cele mieszkaniowe, może mieć kłopot, bo życie pisze różne scenariusze. Nowe przepisy ograniczą możliwość dokonywania cesji jedynie do członków rodziny. A co jeśli Kowalski nie znajdzie wśród krewnych żadnego chętnego? - zastanawiał się nasz rozmówca.
Radca prawny PZFD zaznaczył, że "ustawa deweloperska nie przewiduje opcji odstąpienia od umowy, a nawet gdyby znalazł się ktoś spoza rodziny, chętny do jej przejęcia, przepisy na taką cesję nie pozwolą".
- Deweloperzy zwrócili uwagę na ten problem, ale na razie Ministerstwo Rozwoju zapisu nie zmieniło, poprawka została przegłosowana przez sejmową komisję i ustawa bez zmian trafi do kolejnego czytania - podsumował.
Rozmawiał Wojciech Szeląg
