Kredyty mieszkaniowe. Wciąż opłaca się zamienić oprocentowanie na stałe?

Wiele osób, które zaciągnęły kredyty mieszkaniowe w 2020 r. i 2021 r. może teraz żałować, że nie wybrały "hipoteki" ze stałym oprocentowaniem na 5 lat. Oferta takich kredytów jeszcze niedawno nie wydawała się szczególnie atrakcyjna pod względem kosztowym. Chodzi na przykład o sytuację z połowy 2021 roku, gdy stawka WIBOR 3M była niższa o około 4,50 punktu procentowego. Aktualnie gwarancja niezmiennego oprocentowania przez pięć lat może wydawać się o wiele bardziej kusząca. Rok temu banki oferowały stałe oprocentowanie nowych "hipotek" na poziomie 3,00 proc. - 4,00 proc. przez 5 lat. Aktualne stawki są oczywiście dużo wyższe. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili zatem sprawdzić, czy zmiana oprocentowania na stałe wciąż może się opłacać.

Jeszcze przed analizą różnych scenariuszy obliczeniowych, warto przypomnieć, że obecnie banki muszą proponować swoim klientom możliwość zmiany oprocentowania starszych kredytów mieszkaniowych (ze zmiennego na stałe). Taki obowiązek wynika ze znowelizowanej Rekomendacji S, która zaczęła obowiązywać w połowie 2021 roku. Komisja Nadzoru Finansowego w ramach tego pakietu zaleceń wskazuje, że banki powinny informować o możliwości zamiany oprocentowania na stawkę stałą ("zamrożoną" co najmniej przez pięć lat). Pewien wyjątek od opisywanych zasad dotyczy banków spółdzielczych, które muszą oferować zmianę rodzaju stawki oprocentowania dopiero od 1 stycznia 2023 r.

Pytanie o opłacalność zmiany stawki ze zmiennej na okresowo stałą jest coraz bardziej zasadne, gdyż rosną przeciętne wartości z tabel oprocentowania banków. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl w ramach swojej analizy wzięli pod uwagę poniższy przykład.

Gospodarstwo domowe w styczniu 2010 r. zaciągnęło kredyt mieszkaniowy w PLN o wartości 500 000 zł i okresie spłaty 25 lat. Marża wspomnianego kredytu wynosi 2,40 proc., a spłata jest dokonywana w równych ratach (bez opóźnień). Na początku kwietnia 2022 r. przykładowi kredytobiorcy mieli do spłaty jeszcze 330 718 zł. Bank mógł im zaproponować zmianę oprocentowania na stałą stawkę wynoszącą 8,00 proc. w pięcioletnim okresie. W takim przypadku, suma rat z pięciu lat wyniesie 231 545 zł. Jeżeli klient pozostanie przy zmiennym oprocentowaniu, to można wziąć pod uwagę następujące scenariusze:

• WIBOR 3M przez pierwsze 12 miesięcy wynoszący średnio 7,00 proc., a następnie 6,50 proc. (2 rok), 5,50 proc. (3 rok), 4,50 proc. (4 rok) oraz 3,50 proc. (5 rok) - suma rat: 228 176 zł

• WIBOR 3M przez pierwsze 12 miesięcy wynoszący średnio 6,50 proc., a następnie 5,50 proc. (2 rok), 4,50 proc. (3 rok), 3,50 proc. (4 rok) oraz 2,50 proc. (5 rok) - suma rat: 210 897 zł

• WIBOR 3M przez pierwsze 12 miesięcy wynoszący średnio 6,00 proc., a następnie 5,00 proc. (2 rok), 4,00 proc. (3 rok), 3,00 proc. (4 rok) oraz 2,00 proc. (5 rok) - suma rat: 201 496 zł

Po przeanalizowaniu powyższych wyników widzimy, że przykładowa oferta stałego oprocentowania na poziomie 8,00 proc. (przez 5 lat) może chronić głównie przed najgorszym scenariuszem. Mowa o sytuacji, w której inflacja zupełnie wymyka się spod kontroli. Warto jednak pamiętać, że wówczas władze monetarne będą brały pod uwagę również sytuację kredytobiorców. Poza tym podnoszenie polskich stóp procentowych do bardzo wysokiego poziomu może skutkować tzw. stagflacją. Wspomniane działanie będzie też miało ograniczoną skuteczność w sytuacji, gdy inflacja jest w dużej mierze "importowana" zza granicy jako następstwo wysokich cen paliw.

Analiza ekspertów RynekPierwotny.pl wskazuje również, że bardzo wiele zależy od propozycji dotyczącej stałego oprocentowania. W ramach przykładu, można dodatkowo założyć następujący poziom stawki "zamrożonej" przez pięć lat:

• stałe oprocentowanie 7,00 proc. - suma rat: 212 034 zł

• stałe oprocentowanie 7,50 proc. - suma rat: 221 697 zł

Dwa powyższe wyniki prezentują się już o wiele bardziej atrakcyjnie. Warto zatem sprawdzić, jaką propozycję stałego oprocentowania ma bank. Wspomniana oferta będzie zależała również od historii wcześniejszej spłaty kredytu i poziomu wskaźnika LtV (LtV = wartość kredytu/wartość nieruchomości).

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl