Bierzesz duży kredyt, negocjuj warunki
Kredytobiorca, który chce zainwestować w drogie mieszkanie i zadłużyć się na kwotę miliona złotych może liczyć na odstępstwo od standardowych warunków i tańszy kredyt - wskazują dane Lion's House. Od samej kwoty kredytu ważniejsze dla banków może być jednak to, na jakie dodatkowe produkty się zdecyduje.
Ekskluzywna nieruchomość mieszkaniowa może kosztować kilka, a nawet kilkanaście milionów złotych. Za kwotę 5-6 milionów złotych można na przykład kupić wykończony w wysokim standardzie apartament w Warszawie, o powierzchni od 200 do nawet ponad 300 m kw. Ale są też w stolicy luksusowe apartamenty czy penthouse'y wystawione za cenę zbliżoną do 10 milionów. Taka kwota może pojawić się w przypadku lokalu znajdującego się w ekskluzywnym budynku, bardzo drogiego wyposażenia mieszkania, wysokiej kondygnacji i pięknego widoku, zwłaszcza jeśli roztacza się z podniebnego ogrodu. Za cenę kilkunastu milionów złotych można z kolei kupić willę na warszawskim Mokotowie czy Żoliborzu. Dom wcale nie musi być nowoczesny czy ekskluzywnie urządzony. Wystarczy, że stoi na dużej, atrakcyjnej działce (na przykład 1000 m kw. lub więcej) - napisali specjaliści z firmy Lion's House.
Na potrzeby poniższej analizy przyjęliśmy jednak mniejsze kwoty kredytu - sprawdziliśmy, na jakie warunki kredytowania mogą liczyć osoby, które chcą zadłużyć się na milion złotych. Założyliśmy, że chcą kupić nieruchomość wartą 1 250 000 zł, czyli dysponują wkładem własnym w kwocie 250 tys. zł. Kredytobiorcy zarabiają w sumie 24 tys. zł netto (po 12 tysięcy) i pracują na wysokich stanowiskach w dużych i dobrze znanych firmach.
W przypadku kredytów w złotych uzyskane wyniki wskazują, że tak zdefiniowani kredytobiorcy mogą liczyć na marżę kredytową na przeciętnym poziomie 1,15 proc. (mediana). Najniższą marżę - 0,8 proc. - zaproponowały ING Bank Śląski i Citibank. W 1 proc. zmieściły się też Nordea (0,95 proc.) oraz BGŻ, Credit Agricole i Eurobank (stawka 0,99 proc.). Dane te porównaliśmy ze standardową ofertą banków określoną dla kredytu na 300 tys. zł (też 25 proc. wkładu własnego). W przypadku takich parametrów kredytu marżę poniżej 1 proc. zaproponowały już tylko dwa banki (BGŻ i Eurobank - w obu stawka to 0,99 proc.), a dodatkowo jeden podał poziom 1 proc. (ING). Różnice w przeciętnych poziomach są jednak niewielkie - o ile dla kredytu na milion złotych mediana marż wynosi 1,15 proc., to w przypadku finansowania na 300 tys. zł jest to 1,2 proc. Nieco większe różnice są w przypadku zwykłej średniej arytmetycznej (odpowiednio 1,25 proc. i 1,46 proc.).
Ale nawet w przypadku średniej arytmetycznej różnica w oprocentowaniu, przełożona na wysokość raty, nie jest znacząca. Gdyby założyć, że kredyt na milion złotych ma być spłacony w ciągu 30 lat, miesięczna rata przy marży 1,25 proc. i stopie WIBOR 4,97 proc., wyniosłaby 6138 zł. W przypadku marży 1,46 proc. byłoby to 6275 zł. Różnica wynosi co prawda 137 zł, ale to zaledwie 1 proc. raty.
Przy większym kredycie bank może ponadto zrezygnować z prowizji, jeśli pobiera ją przy mniejszych kwotach. Dla zadanych przez nas parametrów kredytu na milion złotych prowizję "naliczyły" dwa banki: ING i Nordea. W przypadku finansowania na 300 tys. zł prowizję inną niż 0 proc. podało już siedem banków (Citibank, ING, Kredyt Bank, Nordea, PKO BP, Polbank i opcjonalnie Multibank).
Znacznie większe różnice między marżami dla kredytu na milion i na 300 tys. zł są widoczne w przypadku finansowania w euro. Przeciętna marża (mediana) dla sześciu banków uwzględnionych w zestawieniu dla kredytu na milion złotych wynosi 3,08 proc., a dla pięciu uwzględnionych w zestawieniu dla kredytu na 300 tys. zł - 3,7 proc. Różnica wynosi więc aż 0,63 pkt. proc. Taka dysproporcja przekłada się na sporą różnicę w racie - rata dla niższej marży i stopy Libor na poziomie 0,06 proc. wynosi 4613 zł, a dla wyższej marży - 4947zł (więcej o 334 zł). Różnica ta wynika nie tylko z niższych stawek marż dla większego kredytu, ale również tego, że dla kwoty miliona dochodzi nam jeden bank (Deutsche Bank), który nie został uwzględniony w przypadku kredytu na 300 tys. zł (założyliśmy przy nim, że kredytobiorcy zarabiają w sumie 5 tys. zł netto, a DB wymaga co najmniej 12 tys. zł). Tymczasem kredytobiorcy, którzy zmierzają zadłużyć się na większe kwoty powinni przyjrzeć się ofercie w euro, gdyż rata dla takiego kredytu jest zdecydowanie mniejsza niż w przypadku finansowania w złotych (aż 1525 zł w naszym przykładzie).
Preferencyjne warunki cenowe dla osób zaciągających większe kredyty są widoczne w naszym zestawieniu, choć różnice nie są oszołamiające, uwzględniając fakt, że jeden klient z kredytem na milion złotych to dla banku więcej niż trzech klientów z kredytem na 300 tys. zł. W rzeczywistości sprawa nie jest jednak taka prosta, bo trzy kredyty to dla banku mniejsze ryzyko niż jeden duży kredyt. Co więcej, z punktu widzenia banku zabezpieczenie się na dużej i drogiej nieruchomości jest gorszym rozwiązaniem niż zabezpieczenie się na trzech małych nieruchomościach z segmentu popularnego, które w razie problemów ze spłatą znacznie łatwiej sprzedać.
Dlatego w wielu wypadkach chętniej niż klientów zaciągających duże kredyty banki premiują tych, którzy łączą kredyt hipoteczny z innym produktem: kontem, kartą kredytową, ubezpieczeniem czy programem systematycznego oszczędzania. W sumie obniżka marży może sięgnąć w przypadku kilku produktów od 0,1 pkt. proc. do 0,5 pkt. proc.
Dla kredytobiorców, którzy chcą zadłużyć się na duże kwoty ważne jest również to, od jakiej sumy klient ma możliwość indywidulanego negocjowania warunków kredytu. Banki nie chcą ujawniać tych kwot, tym bardziej, że ulegają one częstym zmianom. Są bowiem pochodną sytuacji rynkowej, aktualnej polityki banku czy wreszcie stopnia obłożenia wnioskami kredytowymi. Z praktyki doradców Home Brokera wynika, że odstępstwa od standardowych warunków pojawiają się zwykle od kwot rzędu 500 tys. zł. Ważne jest przy tym, kto takie decyzje podejmuje - kierownik placówki, dyrektor departamentu czy zarząd banku. Im większa kwota kredytu i im większy zakres odstępstwa od standardowej oferty, tym "wyżej" zapada decyzja. Oczywiście kredyt kredytowi nie równy. Dla banku istotna jest nie tylko sama kwota, ale też jej relacja do wartości nieruchomości, a do tego inne czynniki - wiarygodność kredytowa klienta (np. BIK), jego forma zatrudnienia czy stabilność pracodawcy.
Paweł Kołtun, Artur Wach
