Hipoteki: Kredyty wychodzą z dołka
Sprzedaż kredytów mieszkaniowych w III kw. 2013 r. odbiła się i wypadła niewiele gorzej niż między lipcem a wrześniem zeszłego roku. Sytuacja oprawiła się, co nie znaczy, że można mówić o boomie. Po prostu nie jest już aż tak źle, jak w pierwszej połowie roku.
Po tym jak wcześniej dziewięć kwartałów z kolei widać było tylko duże spadki liczby sprzedanych kredytów hipotecznych r/r, tym razem sprzedaż zaczyna się zbliżać do ubiegłorocznych wyników.
W okresie lipiec - wrzesień 2013 r. działające na polskim rynku banki sprzedały 45 578 kredytów hipotecznych czyli o 3,3 proc. (1555 sztuk) mniej niż rok temu. To spora odmiana po tym jak wcześniej dziewięciokrotnie spadki sprzedaży kwartalnej w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku wynosiły przeważnie po kilkanaście procent, czy też blisko 9 proc. na koniec czerwca tego roku. Warto zauważyć również, że liczba kredytów sprzedanych w III kw. była też o 5,7 proc. wyższa niż w II kw., mimo że wiosna tradycyjnie jest najlepszym okresem w roku, jeśli chodzi o ruch na rynku nieruchomości i sprzedaż kredytów hipotecznych.
Zwiększa się liczba kredytów, a także pożyczane kwoty. Wartość kredytów wzrosła ze 190,6 zł w II kw. do 202,3 tys. zł w III kw. - wynika z danych z 19 banków zagregowanych przez Open Finance.
Co szczególnie istotne poprawa nie jest efektem wzrostu sprzedaży nielicznych instytucji. W porównaniu z zeszłym kwartałem spadki odnotowały jedynie dwa banki z pierwszej piątki i jeden z końca zestawienia, reszta zwiększała sprzedaż. Jeszcze trzy miesiące wcześniej niższą sprzedaż kwartał do kwartału rejestrowało 11 z 19 analizowanych przez nas banków.
Nadal jednak rynek wygląda blado, jeśli spojrzy się na dane dotyczące sprzedaży narastająco przez ostatnie 12 miesięcy (analizując dane w takim ujęciu eliminujemy czynnik sezonowości). Zamiast liczby 230 tys. jak w 2011 r., czy choćby ok. 190 tys. jak w zeszłym roku, obecnie jest 172,8 tys. kredytów mieszkaniowych. Wielkość nader skromna i na dodatek odnotowana drugi kwartał z kolei (również na koniec czerwca). Z tak kiepskim wynikiem rocznym nie mieliśmy do czynienia od początku przygotowywania raportów przez Open Finance (2007 r.), co najlepiej pokazuje jaka koniunktura panuje na rynku kredytów mieszkaniowych.
Kredyt hipoteczny w walucie obcej to już biały kruk kredytowego rynku. Jeszcze w II kw. 2013 r. udzielono ich 142, co stanowiło 0,33 proc. wszystkich, w III kwartale, uwaga!, jest to 28 sztuk, czyli 0,06 proc. ogółu. Sprzedały je cztery banki.
Powodów takiego stanu rzeczy jest kilka: kredyty walutowe są drogie, oferują je nieliczne instytucje i nawet one udzielają ich niechętnie, stawiając klientom trudne do spełniania warunki. Z drugiej strony po tym jak spadły stopy procentowe w Polsce, kredyty walutowe nie wypadają już tak konkurencyjnie w zestawieniu z kredytem w rodzimej walucie. Na dodatek wzrosła też w społeczeństwie świadomość ryzyka kursowego, co zmniejszyło zapał do zadłużania się w walutach obcych.
Z danych zebranych w bankach przez Open Finance wynika, że łączna wartość rynku hipotek w III kw. 2013 r. wyniosła 9,22 mld złotych. W porównaniu do okresu kwiecień-czerwiec 2013 r. jest to wzrost o ponad 12 proc. Kwota jest też wyższa niż w trzecim kwartale 2012 r., kiedy to sprzedaż wyniosła 8,9 mld zł.
Średnia kwota kredytu hipotecznego wzrosła ze 193,3 tys. zł w III kw. 2012 r. do 202,2 tys. zł w III kw. 2013 r., czyli o 4,7 proc. więcej. Jak już wcześniej zostało wspomniane przeciętny kredyt znacząco zwiększył się również w porównaniu z poprzednim kwartałem, wynosił wówczas 190,6 tys. zł.
Z 19 banków, które odpowiedziały na ankietę Open Finance, sprzedaż kredytów (liczbowo) wzrosła w 15, spadła w trzech i jednym się nie zmieniła. Utrzymuje się koncentracja rynku kredytowego - dwa największe banki, podobnie jak w II kw. 2013 r., udzieliły ponad 54 proc. wszystkich kredytów. Rok wcześniej było to niecałe 49 proc.
Trzeci kwartał 2013 r. wreszcie przyniósł odbicie na rynku kredytów hipotecznych. Nie ma mowy o spektakularnym skoku, ale już samo oddalenie się o niemal 6 tys. sztuk od marnego wyniku z I kwartału, kiedy to banki sprzedały niecałe 40 tys. sztuk można uznać za sukces. Trzeba też pamiętać, że w 2012 r. klienci przychodzili do banków po kredyty z programu Rodzina na Swoim, które stanowiły 1/5 rynku. Jeśli wziąć poprawkę na fakt, że rynek kredytowy nie ma obecnie państwowego wspomagania, a część klientów może czekać na uruchomienie programu Mieszkanie dla Młodych, to liczba kredytów udzielonych w III kwartale świadczy nawet o odbudowie rynku.
Swoje zrobiły niskie stopy procentowe oraz coraz częściej pojawiające się sygnały poprawy koniunktury gospodarczej. Promocja na odsetki jaką "zafundowała" rynkowi Rada Polityki Pieniężnej nie uszła uwadze zainteresowanych kredytami mieszkaniowymi. Wielu postanowiło wziąć się za bary z kredytem ze względu na ratę, która obniżyła się do poziomu opłaty za wynajem mieszkania. Na dodatek niskie stopy procentowe poprawiły też zdolność kredytową klientów, co najlepiej pokazuje wzrost średniej wartości kredytu. Większy ruch w bankach to także fala klientów na ostatnie już kredyty na 100 proc. wartości nieruchomości. Od przyszłego roku klient będzie musiał mieć oszczędności na min. 5 proc. wartości kupowanego mieszkania. Klienci dostrzegli również, że dalsze wyczekiwanie spadku cen nieruchomości nie przynosi aż takich zmian na jakie by liczyli. (Jak wynika ze wspólnego listopadowego raportu Home Broker oraz Open Finance "< em>Indeks Cen Transakcyjnych, liczony na bazie transakcji mieszkaniowych dokonywanych w największych miastach Polski przez klientów obydwu firm, spadł w ujęciu miesięcznym trzeci raz z rzędu, do poziomu 799,22 pkt. Jednak w związku z dołkiem z jesieni 2012 r. rok do roku indeks notuje wzrost o 7,6 proc."). Z drugiej strony w samych bankach widać również większe otwarcie na kredyty mieszkaniowe. Przesądziło o tym pewne ustabilizowanie się cen nieruchomości, ale również zawód jakiego bankom przysporzyły firmy. Z prognozowanego przez banki wzrostu zadłużenia przedsiębiorstw w 2013 r. o 19 proc. po 10 miesiącach widać 1,3 proc. Bankom nie pozostaje nic innego jak postawić na klientów indywidualnych.
Z tych powodów druga połowa 2013 r. wypadnie pod względem sprzedaży kredytów mieszkaniowych dużo lepiej niż pierwsza. O boomie jednak nie ma mowy, m.in. dlatego, że wielu klientów powstrzymuje się z decyzją. Czekają na wchodzący w życie w przyszłym roku program Mieszkanie dla Młodych.
Spodziewamy się, że rok zamknie się sprzedażą ok. 175 tys. kredytów hipotecznych.
Halina Kochalska
Niniejszy dokument jest materiałem informacyjnym. Nie powinien być rozumiany jako materiał o charakterze doradczym oraz jako podstawa do podejmowania decyzji inwestycyjnych. Wszystkie opinie i prognozy przedstawione w niniejszym opracowaniu są jedynie wyrazem opinii autorów w dniu publikacji i mogą ulec zmianie bez zapowiedzi. Open Finance nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek decyzje inwestycyjne podjęte na podstawie niniejszego opracowania.
