Kredyt na 130 proc. wartości nieruchomości

Banki pożyczają na mieszkania coraz wyższe kwoty, dają kredyty nie tylko na sfinansowanie kupna nieruchomości, ale dorzucają także na meble i notariusza. Najhojniejszy jest DomBank.

Pieniądze na urządzenie

- Zdecydowaliśmy się wprowadzić do oferty kredyty na 130 proc. wartości nieruchomości, ponieważ specyfika polskiego rynku polega m.in. na tym, że oddaje się do użytku mieszkania w standardzie deweloperskim, czyli wymagające jeszcze kilkudziesięciu tysięcy złotych na wykończenie. Te dodatkowe 30 proc. pozwoli pokryć te wydatki - tłumaczy Łukasz Bald, prezes DomBanku, hipotecznego ramienia Getin Banku.

Poza DomBankiem jeszcze pięć banków - Lukas Bank, mBank, MultiBank, PKO BP i bank Pekao - jest skłonnych pożyczyć więcej niż 100 proc. wartości nieruchomości.

- Warunki udzielania kredytów przewyższających 100 proc. wartości nieruchomości są zbliżone do standardowych. Różnica polega na tym, że o ile na kredyt do 100 proc. wartości nieruchomości mają szanse klienci, którzy mieli niewielkie opóźnienia w spłacie poprzednich zobowiązań, o tyle przy finansowaniu powyżej 100 proc. muszą oni mieć idealną historię kredytową - wyjaśnia Igor Puterko, wicedyrektor departamentu sprzedaży Lukas Banku. Dodaje, że jest to kredyt dostępny wyłącznie w złotych.

Klienci pokrywają tymi środkami także koszty notarialne, sądowe, podatkowe, koszty pośredników nieruchomości, finansują z nich miejsca postojowe na samochód. Banki w praktyce nie wymagają dokumentowania tych wydatków, nawet jeśli klient zobowiązał się, że przeznaczy je na cele związane z kupnem mieszkania.

- Dodatkowe 30 proc. kredytu można przeznaczyć na dowolny cel - potwierdza Łukasz Bald. Żeby moc skorzystać z tej oferty, trzeba spełnić dodatkowe warunki.

Kredytem na 130 proc. w DomBanku można sfinansować tylko mieszkanie kupowane na rynku pierwotnym, a w wyjątkowych przypadkach nieruchomości kilkuletnie. Trzeba także przygotować się na dodatkowe ubezpieczenie, które płacą osoby zaciągające kredyt bez wkładu własnego. Naliczane jest ono od kwoty stanowiącej różnicę między 80 a 100 proc. wartości nieruchomości. Od tej reguły są wyjątki, np. Bank BGŻ wymaga ubezpieczenia już przy kredycie przewyższającym 75 proc. wartości mieszkania, a Polbank nie pobiera go wcale.

Wyższe oprocentowanie

To nie jedyny koszt dodatkowy. Kredyty na mieszkanie z dokładką na meble mogą mieć wyższe oprocentowanie.

Tak jak w DomBanku, gdzie oprocentowanie liczone jest jako średnia ważona stawki dla kredytów hipotecznych dla kwoty odpowiadającej 100 proc. wartości nieruchomości, a dla pozostałych 30 proc. przyjmuje się oprocentowanie dla pożyczek hipotecznych, które jest 3-4 pkt proc. wyższe. W MultiBanku oprocentowanie kredytu przewyższającego 100 proc. zabezpieczenia może być wyższe o 0,1-0,15 pkt proc.

W Lukas Banku pełny kredyt, nawet na 110 proc. wartości nieruchomości, jest oprocentowany według stopy dla kredytu mieszkaniowego i jego oprocentowanie nie różni się od stosowanego przy niższym LtV.

- Jest ono sumą stopy bazowej opartej na średniej stawce WIBOR 3M (obecnie wynosi 4,14 proc.) i marży w wysokości najczęściej na poziomie 0,5-1 pkt. proc. - zapewnia Igor Puterko.

Banki udzielają najwyższych kredytów hipotecznych w relacji do zabezpieczenia (LTV)

Opinia

Maciej Kosowski, Expander: Praktyka pokazuje, że kredytobiorcy często niedoszacowują wydatków i potem muszą posiłkować się drogimi kredytami konsumpcyjnymi. Taki kredyt, nawet jeśli kwota jest relatywnie niska, może na dłuższy czas pogorszyć standard naszego życia - rata będzie wysoka w relacji do miesięcznych dochodów z uwagi na krótki okres spłaty i wysokie oprocentowanie. Dlatego warto korzystać z możliwości kredytowania np. w 110 czy więcej proc. wartości mieszkania.

GP RADZI

Czy przy kredycie na ponad 110 proc. wartości nieruchomości muszę zapłacić specjalne ubezpieczenie?

Tak. Banki zazwyczaj wymagają ubezpieczenia, jeśli kredyt jest wyższy niż 80 proc. wartości kupowanej nieruchomości. Przy czym są wyjątki (np. w Polbanku takie ubezpieczenie nie jest potrzebne, podobnie w Fortis Banku, jeśli kredyt spłacamy w ratach malejących).

Załóżmy, że mieszkanie warte jest 200 tys. zł a kwota kredytu wynosi 110 proc. tej wartości (220 tys. zł). Jednocześnie bank wymaga ubezpieczenia od nadwyżki kredytu ponad 80 proc. wartości mieszkania. Wówczas składka zostanie naliczona od kwoty 60 tys. zł (220 tys. - 160 tys. zł). Ubezpieczenie kosztuje około 3,5 proc. brakującego wkładu własnego. W tym przypadku będzie to więc 2,1 tys. zł.

Czy kredyt na ponad 100 proc. może być droższy niż kredyt ze stosunkiem kwoty kredytu do wartości nieruchomości wynoszącym 60 czy 70 proc.?

Tak. Banki w nieznaczny sposób różnicują oprocentowanie zależnie od wysokości wkładu własnego. Na pewno tańszy będzie kredyt z 30- czy 50-proc. wkładem własnym niż zaciągany na całość inwestycji. Część banków traktuje część kredytu przekraczającą 100 proc. jako pożyczkę gotówkową z wyższym oprocentowaniem i wylicza średnie ważone oprocentowanie.

Te różnice są większe w ofercie walutowej. W przypadku kredytów w złotych wiele banków stosuje jednolite stawki niezależnie od relacji kredytu do ceny mieszkania, np. ING Bank Śląski.

Czy konieczna jest wycena nieruchomości?

Nie. Banki coraz częściej wykonują własne, wewnętrzne wyceny nieruchomości. Zwłaszcza w modnych lokalizacjach i nowych osiedlach, gdzie dokonuje się wielu transakcji kupna i sprzedaży mieszkań.

Rzeczoznawca dokonuje wyceny na podstawie porównania danej transakcji z podobnymi z danej okolicy. W takim przypadku w warunkach galopujących cen nieruchomości istnieje pewne ryzyko zaniżenia wartości, podobnie zresztą jak w sytuacji, gdy wycen dokonują zewnętrzni rzeczoznawcy. Jeśli ceny mieszkań rosną w tempie kilku procent miesięcznie, może się okazać, że 110 proc. wartości nieruchomości według wycen banku może być kwotą na poziomie 100 proc. tego, co płacimy za mieszkanie.

Monika Krześniak