Najem krótkoterminowy – jak go poprawnie rozliczyć?

Najem krótkoterminowy jest właściwie nazwą zwyczajową. Ta forma mieści się bowiem w najmie na czas określony. Należy do niego stosować przepisy ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 659 § 1 tego aktu przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Jeżeli umowa najmu zawierana jest na czas krótszy niż rok, nie ma potrzeby zawierania jej w formie pisemnej. Najem krótkoterminowy działa zatem z reguły w ten sposób, iż najemca przelewa na rachunek wynajmującego całą kwotę za pobyt i czasem dodatkowo uiszcza kaucję. Strony nie podpisują żadnych dodatkowych dokumentów.

Organy administracji skarbowej stoją na stanowisku, że najem krótkoterminowy należy rozliczać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W przepisach ustawy z 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców wskazano bowiem, że działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły. O ile zatem przy klasycznym najmie umowy podpisujemy tylko raz na jakiś czas i ta ciągłość budzi pewne wątpliwości.

O tyle przy najmie krótkoterminowym niewątpliwie przybiera to formę stałego biznesu. Jeżeli dodatkowo korzystamy z pośrednictwa takich portali jak Airbnb oraz Booking.com, raczej trudno nam będzie się wytłumaczyć z rozliczania przychodu na zasadzie ryczałtu w ramach najmu prywatnego. Gdy jednak najem ma charakter sporadyczny, bo powiedzmy oddajemy naszą nieruchomość w ręce obcych osób tylko na kilka miesięcy w roku, teoretycznie możemy spróbować rozliczenia tego przychodu w ramach najmu prywatnego.

Rozliczenie najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest dość złożoną kwestią. Musimy bowiem dopełnić wszelkich formalności, związanych z założeniem firmy. Trzeba wpisać działalność do właściwego rejestru, zgłosić ją do urzędu skarbowego oraz do Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. O ile zatem samo rozliczenie przychodu może okazać się korzystniejsze z uwagi na możliwości odliczenia VAT i innych kosztów, o tyle musimy liczyć się z dodatkowymi wydatkami w postaci składek ZUS, zlecenia prowadzenia księgowości i tak dalej. Należy też starannie prowadzić wszelką dokumentację, związaną z najmem. Między innymi konieczne jest wystawianie najemcom paragonów oraz ewidencjonowanie poszczególnych okresów najmu - wymienia Bartłomiej Kuźniar, koordynator projektów inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Jeżeli jednak wynajmujemy mieszkanie lub inną nieruchomość jedynie sporadycznie, możemy rozliczyć uzyskany w ten sposób przychód nieco inaczej - na zasadach najmu prywatnego. W tym zakresie możemy wybrać jedną z dwóch, dopuszczalnych form - ryczałtu i skali podatkowej. Ryczałt oferuje stawki opodatkowania na poziomie 8,5 oraz 12,5 procent w zależności od poziomu uzyskiwanych przychodów. Z kolei stawka w skali podatkowej kształtuje się na poziomie 18 i 32 procent - również w zależności od poziomu uzyskiwanych przychodów - wskazuje Bartłomiej Kuźniar.

Na marginesie warto zaznaczyć, że Ministerstwo Sportu i Turystyki pracuje nad zmianami w przepisach, które mają nieco zmodyfikować instytucję najmu krótkoterminowego. Raczej nie będą to modyfikacje, które ucieszą wynajmujących. Wygląda bowiem na to, że szykuje się więcej restrykcji i obostrzeń. Spowodowane jest to jednak dość powszechnym procederem nierozliczania przychodów, uzyskiwanych z najmu mieszkań i innych nieruchomości - podsumowuje Bartłomiej Kuźniar.