O tym, że już spadają raty kredytów o zmiennym oprocentowaniu, pisaliśmy niedawno, ale co z kredytem o stałej stopie? Polacy dopiero od kilku lat "testują" kredyty hipoteczne z okresowo stałą stopą. Ich popularność w okresie wysokich stóp pokazuje, że sporo osób nie trafiło z tą decyzją na dobry moment, wybrało ten system "na górce" i na spadek rat muszą poczekać jeszcze parę lat (okres trwania stałej stopy to najczęściej 5 lat).
Są sposoby wcześniejszego przejścia na nowe, więc bardziej atrakcyjne warunki, ale będzie to dość czasochłonne i nie każdemu będzie się realnie opłacać. - Osoby, które w ostatnim czasie zaciągnęły kredyty z oprocentowaniem stałym, mają dwie możliwości. Po pierwsze, mogą poczekać, aż skończy się okres obowiązywania stałej stawki i wtedy przejść na oprocentowanie zmienne lub nową, niższą stawkę stałą. Stałe oprocentowanie trwa zwykle 5 lat, więc niektórym osobom on się relatywnie niedługo skończy. Natomiast w przypadku tych, którzy zaciągnęli taki kredyt niedawno - np. w ubiegłym roku - rozwiązaniem, które może szybciej obniżyć ratę, jest refinansowanie kredytu. W praktyce oznacza to zaciągnięcie nowego kredytu z niższym oprocentowaniem, którym zostanie spłacony poprzedni - mówi Interii Jarosław Sadowski, dyrektor Departamentu Analiz Rankomat.
Jak wylicza, w rezultacie oprocentowanie może spaść np. z 7,87 proc. (średni poziom oprocentowania stałego w lipcu 2024 r.) do około 6,36 proc. obecnie. Jeśli kwota kredytu wynosi 500 tys. zł, a okres spłaty to 30 lat, to w wyniku refinansowania rata spadnie z 3624 zł do 3114 zł. Gdyby natomiast refinansowanie zostało wykonane dopiero za jakiś czas, kiedy oprocentowanie spadłoby jeszcze mocniej, to i spadek rat byłyby jeszcze większy. Przy oprocentowaniu wynoszącym np. 5,86 proc. (spadek o 0,5 pkt. proc. z obecnego poziomu) rata wynosiłaby 2953 zł, a przy 5,36 proc. (spadek o 1 pkt proc.) spadłaby do 2795 zł.
- Zakładając, że kredyt został zaciągnięty w lipcu 2024 r., bez refinansowania rata w wysokości 3 624 zł byłaby płacona jeszcze przez ponad 4 lata (51 miesięcy). W sumie więc refinansowanie w tym momencie obniżyłoby koszt kredytu w tym okresie o 25 967 zł - dodaje Jarosław Sadowski. Jednocześnie podkreśla, że refinansowanie ma też pewne wady.
Refinansowanie to czasochłonna operacja
- Po pierwsze, regulacje KNF nie pozwalają, by refinansowanie zmieniło oprocentowanie stałe na zmienne. Jeśli więc po refinansowaniu stopy procentowe dalej będą spadać, potrzebne może się wydawać ponowne refinansowanie kredytu. Tymczasem taka procedura jest dość kłopotliwa i czasochłonna.
Kolejna potencjalna wada to fakt, że banki zaczynają wpisywać w nowe umowy kredytowe coraz wyższe marże. Marża początkowo może wydawać się elementem drugorzędnym - w opisanej sytuacji i tak wybieramy oprocentowanie stałe. Z kolei marża wpływa na wysokość oprocentowania zmiennego. Z czasem jednak możemy dojść do wniosku, że nie chcemy już kolejny raz refinansować kredytu, lecz przejść na oprocentowanie zmienne. Wtedy wysokość marży wpisanej do umowy zacznie realnie wpływać na wysokość rat - podkreśla Sadowski.
Refinansowanie kredytów o stałej stopie - jeśli byłoby masowe - byłoby kłopotliwe systemowo, banki kupują instrumenty zabezpieczające ryzyko zmiany stóp procentowych, a unijne regulacje dotyczące kredytów hipotecznych zostały tak przełożone do polskiej ustawy, że banki mogą pobierać rekompensatę za wcześniejszą spłatę kredytu o stałej stopie, ale tylko teoretycznie. W praktyce uderza to we wszystkich klientów, a nie tylko w tych, którzy zdecydują się na spłatę przed terminem.
- Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym kredytobiorca ma prawo do wcześniejszej spłaty, całościowej lub częściowej, zaciągniętego kredytu w każdym momencie trwania umowy. Prawo do wcześniejszej spłaty dotyczy tak samo kredytu ze zmiennym oprocentowaniem, jak też kredytu o okresowo stałym oprocentowaniu. Ustawa przewiduje możliwość pobrania przez bank rekompensaty za przedterminową spłatę, przy czym w przypadku kredytu z oprocentowaniem zmiennym bank może pobrać taką rekompensatę jedynie w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy. Wiele banków nie decyduje się jednak na pobieranie rekompensat w związku z wadliwą implementacją do polskiego porządku prawnego przepisów dyrektywy regulujących tę kwestię - mówi Interii Agnieszka Wachnicka, wiceprezes ZBP.
Problematyczna prowizja za przedwczesną spłatę
O ile w przypadku kredytów o zmiennym procentowaniu jest to jeszcze do wyliczenia i zastosowania (Rekompensata, o której mowa w ust. 2, nie może być większa niż wysokość odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem całości lub części kredytu hipotecznego w okresie roku od dnia faktycznej spłaty, ani większa niż 3 proc. spłacanej kwoty kredytu hipotecznego) o tyle, w przypadku kredytów o stałej stopie, w praktyce niemożliwe.
- Dyrektywa stanowi bowiem, że rekompensata nie może być wyższa niż strata finansowa kredytodawcy, natomiast polskie przepisy mówią, że rekompensata nie może być wyższa niż koszty kredytodawcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą. Kłopot w tym, że banki zabezpieczają ryzyko przedpłat na zasadzie portfelowej, czyli dla określonej grupy kredytów, które w istocie będą spłacane w różnym czasie. Nie jest zatem możliwe precyzyjne przyporządkowanie kosztów takiego zabezpieczenia dla jednostkowego kredytu - mówi Wachnicka.
W efekcie, koszty tych zabezpieczeń ponoszą solidarnie wszyscy kredytobiorcy - ci, którzy spłacają wcześniej i ci, którzy dokonują spłat zgodnie z terminem określonym w umowie. - Od wielu lat sygnalizujemy regulatorom ten problem i potrzebę zmiany przepisów w zakresie rekompensat. Jesteśmy otwarci na wypracowanie jednolitego mechanizmu liczenia rekompensat, który byłby transparentny i zrozumiały z perspektywy konsumenta - podkreśla wiceprezes ZBP.
Monika Krześniak-Sajewicz
