W skrócie
- Projekt ustawy wprowadza nowe zasady głosowania we wspólnotach mieszkaniowych, dostosowując je do obecnych realiów i ułatwiając podejmowanie uchwał.
- Zmiany umożliwiają właścicielom lokali łatwiejsze zwoływanie zebrań oraz odwoływanie zarządu, jeśli ten nie podejmuje odpowiednich działań.
- Nowe przepisy mają również uregulować obowiązki dotyczące terminowego opłacania zaliczek za media oraz opłaty za wywóz odpadów.
- Więcej podobnych informacji znajdziesz na stronie głównej serwisu
Ministerstwo Rozwoju i Technologii porządkuje kolejny obszar mieszkaniowy, który jest istotny dla zwykłych mieszkańców, tym razem dla tych, którzy są członkami wspólnot mieszkaniowych. O zmianach dotyczących spółdzielni Interia pisała w grudniu.
Zgodnie z opublikowanym projektem ustawy, zmieniony zostanie system podejmowania decyzji we wspólnotach mieszkaniowych, bo jak przyznaje ministerstwo przepisy mają 30 lat i wywołują problemy, a nawet spory wewnątrz wspólnot mieszkaniowych.
Częstym problemem jest ograniczona zdolność wspólnot do podejmowania uchwał wskutek braku wymaganej do tego większości. To zagrożenie dla bieżącej działalności i zapewnienia usług związanych z bieżącą eksploatacją budynku. Z takimi sytuacjami styka się wielu mieszkańców dużych wspólnot, gdzie ciężko zebrać głosy od połowy lokatorów. Tym bardziej tam gdzie jest sporo pustostanów i mieszkań wynajmowanych.
Nowe zasady głosowania we wspólnotach
Proponowana zmiana w ustawie przewiduje wprowadzenie wymogu uzyskania większości głosów właścicieli lokali biorących udział w głosowaniu przy podejmowaniu uchwały z wykorzystaniem indywidualnego zbierania głosów, zarówno podejmowanej wyłącznie w tym trybie, jak i w trybie mieszanym (częściowo na zebraniu, częściowo obiegiem). Aktualnie wszystkie uchwały zapadają dopiero po uzyskaniu bezwzględnej większości głosów wszystkich właścicieli (czyli powyżej 50 proc. sumy udziałów, a nie jedynie biorących udział w głosowaniu) i ten wymóg zostanie zachowany dla uchwał podejmowanych wyłącznie na zebraniu (w praktyce zdarza się to wyjątkowo rzadko). - Obowiązujący tryb podejmowania decyzji skutkuje powszechnie występującym paraliżem decyzyjnym wspólnot ze względu na brak wymaganej większości głosów. To zagrożenie dla bieżącej działalności wspólnot, w szczególności utrzymania budynku w należytym stanie technicznym i użytkowym, prowadzenia gospodarki finansowej oraz zapewnienia usług związanych z bieżącą eksploatacją budynku - tłumaczą autorzy projektu.
Ułatwienia w odwoływaniu zarządu
Termin głosowania uchwały każda zainteresowana wspólnota określi samodzielnie, przy czym termin na jego przeprowadzenie wynosi od 2 tygodni do 2 miesięcy. Po upływie tego terminu uchwała będzie podjęta, jeśli uzyska poparcie większości właścicieli uczestniczących w głosowaniu. Jednocześnie wprowadza się możliwość powiadamiania o treści podjętej uchwały drogą elektroniczną, obok obecnie obowiązującej drogi pisemnej.
W obecnych przepisach jest też brak możliwości zwołania zebrania przez właścicieli lokali w sytuacji, gdy zarząd wbrew ustawowemu obowiązkowi nie zwołuje takiego zebrania na wniosek właścicieli.
Co ma się zmienić?
Proponuje się rozszerzenie uprawnień właścicieli lokali dysponujących min. 1/10 udziałów do zwołania na ich wniosek zebrania wspólnoty w sytuacji, gdy zobowiązany do tego zarząd/zarządca nie podjął w tej mierze stosownych kroków. Zmiana jest podyktowana przypadkami celowego niezwoływania zebrań przez zarząd czy zarządcę, w szczególności gdy z przedłożonego wniosku właścicieli wynika, że przedmiotem zebrania ma być jego odwołanie.
Zmiany w opłatach i organizacji zebrań
Projekt zakłada też wydłużenie minimalnego terminu powiadomienia o planowanym zebraniu do 2 tygodni (obecnie jest to tydzień), co ma umożliwić skuteczne powiadomienie właścicieli (obecnie w przypadku niepodjęcia w terminie zawiadomienia przekazywanego zazwyczaj listem poleconym właściciel może tej wiedzy nie mieć, co wyklucza jego uczestnictwo w zebraniu).
Planuje się też ważną zmianę w kontekście terminowego opłacania wszystkich składników "czynszu". Jednoznacznie ma być uregulowany obowiązek uiszczania w terminie do 10 każdego miesiąca zaliczek za media rozliczane za pośrednictwem wspólnoty (tj. ciepło, wodę i odprowadzenie ścieków) oraz opłaty za odbiór odpadów komunalnych. - Obecnie obowiązek ten dotyczy jedynie zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną; w przypadku mediów może on być doprecyzowany w przyjętym przez daną wspólnotę regulaminie rozliczeń mediów, którego postanowienia mogą być kwestionowane na drodze sądowej. - Zmiana ma zapewnić wspólnotom płynność finansową niezbędną do regulowania zobowiązań względem dostawców mediów i tym samym zapewnienia ciągłości ich dostaw, jak też - z tytułu opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi względem gmin - czytamy w uzasadnieniu projektu.
To kluczowe zmiany dotyczące podejmowania decyzji oraz wybierania zarządu, ale projekt przewiduje też dużo innych. Między innymi precyzuje, czy balkon jest częścią wspólną czy własnością właściciela mieszkania i kto ponosi koszty remontów.
Monika Krześniak-Sajewicz
